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hi，各位
在前滩公馆认筹结束，并公布了认筹率400%之后，群里大家突然就热闹了。
事实证明，一个前滩CLD的纯洋房全新界面高品质社区，依然是非常多人群的重点选择对象。
更何况，目前前滩的商办空置率是全上海最低的之一，大量的引进人才都需要一个高品质的社区作为承接。
这也是为什么我一直很推崇这里的原因。
在认筹结束后，我也大概整理了一下群里大家最关心的一些问题：
到底A户型能不能买？架空层上的房子便宜到底能不能买？地铁下穿到底会不会有影响？东西向能不能买？到底XXX万应该选哪个楼栋最合适？
等等等等~
于是决定再去一次售楼处，仔细研究了一番之后，回来写这篇「精讲」
聊聊目前可以看到的这个盘的各种因素，也看看大家关心的问题，如果是我自己选房的实际考虑点，每个预算段到底买哪些。
那我们开始吧。
一、分楼栋讲解
我们先来聊聊这个盘的每一栋楼的信息。
在这个段落里，核心目标就是把每一栋楼都单独拿出来讲清楚，这栋楼里哪一套房优先级需要靠后，有哪些需要避开的，能帮助大家选房。
我们以下图的箭头的顺序来聊
1号
从不利因素上能看到01室的这个87㎡户型，2楼的窗台造型有个顶和其余楼层会有一些区别。
但整体来说这个01室性价比很好，同样面积和02室相比便宜了大约80万。
户型上这个客餐厅一体的效果进门开阔性很出色，而且也没房间朝北。
如果预算不超过1000万的话，1号01室是非常好的选择。
02室的87㎡南北三房就是最标准的三房两卫，按照预算随意挑选即可。
2号3号4号5号，这4栋是本次116㎡的供应位置。
其中最具争议的是3号的02室和4号的01室
这2列价格定的非常具有性价比，但有架空层，很多人会担心到底有什么坑，为啥那么低。
沙盘其实列的很清楚，造成这个价格总共2个原因：
第一是架空层，在不利因素上这里写的是「应急消防通道」，但应急消防通道这个「应急」二字就决定了平时是不会作为车道的，理论上小区不着火可能10年20年都用不上一，这里未来会是一个人行通道（和很多人误以为的长期通车并不一致）。
这个人行通道会不会有人走？肯定会，因为东侧会有公交站，西侧会有26号线地铁站口，所以这个门大概率未来人不少。
第二个就是我用黄色线条圈出来的，这里会有一个造型腰线，会带来3楼的一定的采光视野影响，但因为在下方，相对还可控。
然后研究的比较仔细的同学也会发现，29幢为什么中间和两边价格都是对称的，2号要比5号价格更低呢？
从沙盘上也能找到答案
2号的01室面前根据规划是一个「公交车站台」，所以作为不利因素考虑进去了。另一侧的5号没有任何不利因素，所以价格会更高一些。
6号本身是非常出彩的87㎡南北向户型，没太多好说的。
87㎡的南北向卖一套少一套，还是很值得的。
7号又是一个转角楼栋。
7号的01室，就是那个户型非常好的横厅三房，客厅朝南，主卧朝南，次卧朝西，没有房间朝北的一个户型。
这栋楼唯一要知道的就是1楼是便利店配套，所以1楼架空，但便利店这个业态本身不具有很大的负面因素，问题不大。
对于这栋楼要注意的是02室的1楼这一户，室外公共空间延伸到了阳台边上，这一段可能会有一些隐私的影响，但价格上做到了770万的水准，一个标准的3房2厅2卫，还是很有吸引力的。
8号9号10号三个门牌号，其中8号9号都是东西向的较为舒适面积的2房（85㎡），这4列房子均价全部都是8.77万，在一个批次均价为11.3万的盘里，东西向的性价比都在这个价格里了。
而且85㎡的东西向2房的另外一个隐藏优势就是东侧能看完整的社区景观（看上图的黄色箭头），西向看华润前滩润璟的街区景观，整个景观视野感受和楼间距感受可能是这个地块里最好的。
好消息是除了东西向以外，这4列房子基本没有不利因素，对于总预算在700多万的同学来说，这也是可以买到最好的地段选择了。
而10号我们要换个角度来看它会更清楚。
01室朝西北向，整体采光面不少，虽然不是南向采光，但至少家里亮度不会有问题，也没什么遮挡，这个105㎡的户型价格和87㎡3房2卫基本一样，但尺度大不少，可以重点考虑。
而02室则是我一直很喜欢的76㎡2房南北向户型，但这一户因为西侧的布局原因，南侧下午采光会稍微弱一些。
最后27幢11号12号
139㎡的2栋几乎完美的楼栋，这2栋从大社区来看，挑不出毛病。
而且139㎡的面积段也属于舒适4房，可以住很久的类型。
如果一定要吹毛求疵的话，12号的01室价格做低了一些，原因在于东侧是小区入口和非机动车入口，但从沙盘看影响微乎其微。
整个4列房子采光都非常好，南侧看小区中央景观，北侧也是社区的小路和绿化，也没有变电站之类的问题，属于整个社区里都算得上的好位置。
好了，以上就是整个片区的沙盘详解，从沙盘上结合不利因素（注意，并不是所有不利因素都关键，一定要区分），大概就能得出这些信息。
其实也看得出，整体这一批次的不利因素并不多，异常的问题也很少，基本可以在预算范围内从高到低选择，不太容易踩坑。
二、分预算段的优选逻辑
这次前滩公馆的受众群体从700多万~1800万都有，所以我选了几个最标准的预算段，做了一个我自己选择的优先级判断，供大家参考。
先看一下门牌号价格图，再看所有不利因素综合后，你就会发现价格图定的非常有逻辑
再来看具体的选择逻辑：
在选房的时候，大家可以根据自己的预算段，只要确定好楼栋优先级和最低可接受楼层即可，其他的细节不是太重要。
三、其余常见问题
另外在沙盘上也能看到大家比较关心的几个问题
第一个就是很多人会说：
「前滩公馆」是一个开放式社区？
其实这个是错的。
小区的楼栋和外部道路中间是一个可能有约40~50厘米厚，1.2米高的绿篱，且上面会加防盗网提升高度，而且在绿篱外还会种植树木提升私密性。
所有的出入口都是有门禁控制的。
在前滩已经有社区是这样的做法，也是一个成熟做法了。
所以如果说没有石材围墙是合理的，因为海派风貌的社区还原原本的社区感，但小区并不是开放式社区，绿篱就是小区的围墙。
第二个问题就是前滩公馆会地铁下穿？
从目前公示的图例来看，26号线的地铁红线大约在浩昌路的这个红圈圈出来的位置，一方面是目前还未动工，另一方面则是并不会下穿小区，是在小区的南侧，本身红线的南北两侧还有一些冗余，所以不需要太过担心这个因素。
四、总结
以上就是最近这一周，在群里看到大家认筹了前滩公馆之后主要提出的问题。
关于如何选房，关于不利因素，关于地铁围墙，我再次去了售楼处之后，把这些信息最终总结成了这篇文章，希望能给大家提供一些帮助。
最后再放一下这张我很喜欢的效果图
从这个视角看，大家其实是可以想象出这个街区未来的样子。
低密，滨江，海派风貌，全新界面，高品质社区。
我一直很推崇这个片区的核心逻辑就是这些。
当你找不到任何上海可对标的竞品的时候，你就能知道他的稀缺性到底在哪里了。
因为分组团的原因，这个社区另一个特别的点就是从700多万预算到2000多万预算，在社区内部都能找到不同组团的供应，再往后甚至还有别墅的产品可以购买。
进入这个社区本身就很重要，后续如果喜欢这个街区的氛围，在社区内部就可以不断置换，换到更好更大的户型。
希望各位摇号好运~都能选到适合自己的房源。
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