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hi，各位
千呼万唤的绿发浦江园一房一价表来了。
这个黄浦滨江的豪宅，目前看起来就是带有以下的强烈属性：
黄浦区绝版价格16万/㎡，可能是未来整个黄浦区最低的总价入门门槛，全户型看江景，铝板外立面，带会所，全部户型类一梯一户独立电梯厅，甚至目前看装标也是非常高水准的。
这个盘是一个整体综合实力非常强的选择。
而且千万要注意的是，这次绿发浦江园是一次性推出全小区的409套房源，买到概率极大，是相对非常容易上车的一次选择。
在这个一房一价表里，能看到开发商延续了一直以来的「均衡」的思路，在定价上也没有拉开极致的价差，而是从江景视野线出发，做了几条价格区分，剩下的则非常平均。
这篇文章里，我们可以一起看一下各个户型的价格策略，也包括不同价格带来的江景视野的不同，让大家找到哪些房源更适合自己。
注意：一定要看完~
让我们开始吧。
一、楼栋价格
这个盘的楼栋价格不是重头戏，我们就言简意赅的说一下
先看图：
1）因为小区呈一字排开，所以每栋楼采光都很好，也都很平均，价格上并没有太多的呈现出其他小区的因为采光，景观不同带来的价差
2）主要价格差来自于户型和楼高，我把户型标记在上面了，可以看到户型越大的楼越高，所以价格也就越好
3）因为是江景房，所以楼层越高，高区江景越好，于是就越贵，5#是一个17层的小高层，很明显楼栋均价并不贵。
关于楼栋，只要知道这三点基本就差不多了。
二、分户型价格
户型是这个小区的第一个重头戏。
我们先来看一张总表，我把房型分组成了三房、四房和非标，小区这次最低单价和最高单价的户型我都标记出来了。
另外有一个标黄的我一会儿解释
这个盘总共7个户型，涉及6个标准户型和1个非标。
老规矩，我们一个个来过一遍。
先画一下重点：从户型来看，这个盘几乎每个户型都很方正
1）143㎡，A1户型，边套，3房2厅2卫
2）143㎡，A2户型，中间套，3房2厅2卫
下图2个户型我们可以放在一起说，大家可以看先图和户型
这两者的总价均价差了100多万，在功能上没有太大本质区别。
边套的公卫和书房是侧向采光，中间套则是北向采光。
2个户型另外很大的区别是厨房的排布，边套的客餐厅打通，直接对着窗外，中间套则LDK连通一起。
另外就是中间套是主卫明卫，边套则是主卫暗卫。中间套的主卧更狭长，次卧也有一个完全凹进去的地方可以打柜子。
对于这两个户型，我的感觉是都OK，相比较而言边套A1户型的整体比例更协调。
3）168㎡，B1户型，中间套，3房2厅2卫
4）168㎡，B2户型，边套，3房2厅2卫
这两个户型差异就更好了，主要差异在厕所和厨房的面宽。
168㎡这个户型在样板间有展示，也是小区的最主力户型。
户型本身设计的宽厅，南北通透LDK连通，3个房间都方方正正。
而且2个卫生间都是明卫，所以这两个户型我觉得没有太多的选项困难，基本就是轮到你的时候哪个景观好价格合适就买哪个，都不会出错。
5）168㎡，A1户型，边套，4房2厅3卫
6）195㎡，A2户型，边套，4房2厅3卫
到这里就更有意思了。
在这一页里，2个户型都是4房。
因为168㎡的这个4房户型是5号楼，楼高相对较矮，所以出现了一个我完全没想到的定价，均价15.2万的边套4房在这里出现了。
这也是为什么上面我给这个户型标黄的原因。
这个4房户型3个卫生间，南北通透标准四叶草户型，在同功能性下面积又合适，预感会是非常抢手的一批房源，虽然北侧2个空间不是特别大，加上南向面宽不如3房的阔气，但肯定会有一些功能性的用户优先考虑这个。
注意，这个房源只比143㎡的贵了300万左右，但大了25个平方，也多了一个房间，性价比极高。
而另一个195㎡的户型则是小区的正宗楼王小区。
兼顾了4房+宽厅的优势，厨房、岛台和餐厅打开成为一个开阔的空间。
如果家里住的人不多，甚至可以把书房和客厅打通，变成一个超级横厅，而且直面江景。
3个卧室也基本就是3个套房，尺度感、隐私性全都有了。
想想这个房子住起来的感觉就美的不行……
7）80㎡，非标户型，1房2厅1卫
最后一个非标户型，1房1卫的布局，尺度感估计还不错，主要是在1楼。
可以作为一个1000万单身公寓买入黄浦区的机会，其他没太多可说的地方。
好了，以上就是7个户型系列的全部信息。
从标准户型来说，我觉得这个盘当得起一个「均好性」的称号，每个户型其实都比较方正，没什么问题，只要预算够，买哪个都可以。
所以综合一下客户分类：
195㎡最完美，没的说，作为资产配置来说，3000万左右买到一个接近200平的高配4房，对于黄浦区置业来说是非常稀缺的机会。
168㎡则是这个新盘里预算、户型、舒适度最综合的户型，豪宅必备的宽厅，大景观，优秀采光全部都占了，而且从样板间看尺度感也非常出彩，居住属性拉满。
143㎡适合相对低总价的黄浦区置业客户，户型上的舒适度比168㎡还是差了一截的。
三、最高最低价
这个小区的第二个重头戏，最低最高价。
这个表决定了你买到每个户型的入门价格，也能看到他们的部分重合的区域。
我把重合的部分用颜色标注了一下。
你会发现，低一级别的户型（比如168㎡）的高区江景房，是可以买到高一级别的户型（195㎡）的无江景房源的。
这个在大家选择中也会起到一些作用，面对江景和面积，需要做一下家庭决策。
另外很有意思的是，143㎡的最低楼层比之前开发商对外公布的1700~1800万更低，来到了1698万，单价12.14万/㎡。
从最低/最高的比例来看，有几个我们可以重点关注：
第一是除了168㎡的4房，有1楼的都在68折左右，这个折扣力度在整个上海新房市场都算是很大的，能帮助1楼去化。
第二是168㎡的中间套居然2楼也来到了7折，这个就很香了。
四、楼层差与江景信息
好了，这里就是全小区可能最重要的一个部分了。
一旦涉及到景观，每一层的江景差距都会带来很大的差别。
我们先来看一下我做的这个图：
大家可以看到我一共分了5个颜色，小区总共有5个比较明显的价差层。
我把他们的理由都放在旁边了。
然后我们一个个来说一下。
第一个跳价，实际6楼部分，5100元的上下价格差，核心逻辑是跃过了南侧水厂的屋顶。
可以看我下图中标识的地方就是屋顶（我没有拍6楼的航拍，这张航拍是9楼的，大家可以作为参考，看看屋顶的情况）
一旦跃过屋顶，就视野上会开阔很多，所以这一层的差价也可以作为低区的终结价格，这一层以下视野会受到阻挡，价格也会更低。
第二个跳价，实际9楼部分，2300元的上下价格差，核心逻辑是从这一层开始可以看到一点断江了
从这一层开始，南侧就都能看到江了，也正式晋升为江景房。
第三个跳价，实际11楼部分，4500元的上下价格差，核心逻辑是从这一层开始可以看到连贯江景了，江景连成一条线。
我这里拍的是12楼的，但因为无人机会有一些席位高低误差，从这一层开始，江景相对连贯，更像是一个完整的江景房了，这里的4500元价格差我觉得是很值得的。
第四个跳价，实际15楼部分，4700元的上下价格差，核心逻辑是从这一层开始可以看到稍许遮挡的江面了
这里VR我是拍的17楼，但实际15楼比较接近，因为已经越过前面大量住宅和绿化了。
从15楼开始，虽然还有一点点小遮挡，但这种江面的感受已经完全是江景房的感觉了。
这一层我觉得是质变的楼层。
第五个跳价，实际20楼部分，2300元的上下价格差，核心逻辑是从这一层开始可以看到完全无遮挡的江景了
这里就是真正的江景完全体，从这里往上江景几乎都是一模一样的感觉了。
如果非常重视江景的，请一定要从「实际楼层20楼，售卖楼层23楼」开始往上选房，越高江景越好。
最后，再放一张顶楼31楼的江景图作为这一部分的结尾。
江面肯定更宽了，但和20楼一行都是没遮挡的。有充足预算就往上买吧。
以上这部分就是全小区最核心的定价点了。
5个跳价差每个都非常有逻辑，基本钱都不是白花的。
最后总结一下：
1）这个盘江景价值体现的很明显，但江景拉开的价差并不大，最高区比均价只贵了12%，特别是跨过20楼线，每一层只差800元，有高区就买高区，总价只差100万。
2）整盘均价附近就能买到江景房，所以按照16的单价计算乘你要的面积，得到的总价都是江景还算不错的房源了
3）5条分割线一定要看清楚，这5条线对于选房至关重要
对于小区的每栋楼，我都画了楼栋的分割线和跳价理由，并做成了表格，大家可以按需扫码获取↓。
五、价格区间与套数比
这次我们再迭代一下，单纯看套数没意思，我就放在了最左侧了，大家看各个价位的套数即可。
下面这张图我觉得对这个小区更为重要。
每一个颜色，代表了这个户型的价格区间。
颜色上的楼层，代表了多少层以上，可以跳一个面积，往上买更大的面积的更矮楼层。
结论就是143㎡的12楼以上，可以买到168㎡的最便宜的一套房。
最贵的一套143㎡次顶楼，可以买到168㎡最高10楼的实际楼层，也就是可以看到断江。
而168㎡的10楼/12楼以上的价格，可以买到195㎡最便宜的一套房。
最贵的一套168㎡次顶楼，可以买到195㎡最高12楼的实际楼层，可以看到连贯江景。
六、总结
关于绿发的一房一价，能讲的差不多就是这些了。
关于绿发的装标，我在之前的文章里已经聊过了：看完绿发·浦江园的样板间，聊几句真心话
而关于绿发的区位，会所，外立面，宁静宅的介绍，也在之前的这篇文章里：每个上海人都做过成为黄浦区业主的梦
这篇一房一价写的非常开心，原因很简单，这个一房一价定的很好，而且和现实的江景都有对应关系，本身楼盘也很优秀。
如果让我总结这个盘的话，我会这样结尾：
绿发浦江园一次性开409套，在我看来有点冒险，毕竟分开开盘是更符合常理，更能炒作的，但这样的套数也让很多低分的客群真的有机会买到黄浦区的新房。
这个盘也是少有的「豪宅均好盘」，你会发现每栋楼采光都不错，每个户型装标都一样，每栋楼每个户型只要到了9楼都能开始看到江，全上海这样的均好小区都没几个。
这个盘16万的价格也是黄浦区的绝版价格了，整个黄浦区未来的底线看起来都在突破17，目前也已经有盘超过21了，而且肉眼可见，能够143平，168㎡这样的起步面积也在未来越来越少。
低单价✖️中等面积，带来了一个主流在2000多万~3500多万的黄浦区新盘。
不管怎么说，这都是一次足够稀缺的绝版机会，也大概率是3000万级别黄浦区豪宅最后的机会了。
提前预祝各位都有足够好的运气，能够住进黄浦区。
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