三环内底价，总价100万买三房！以价换量，有谱！

文摘 2024-09-17 23:38 湖北

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长江新区起步区这两年建设大动作不少，对区域楼市有一定支撑。特别是谌家矶板块，在三环内，曾属于江岸区，目前已被长江新区托管，临近后湖堤角板块，与规划二七滨江六七期距离很近。

今年来看下长江新区谌家矶板块解放大道沿线的幸福湾星语和江上雲境，今年调价之后销售怎么样了。

幸福湾星语销售动态：已推6栋楼都已竣备，其中4栋已交付，1-8月共备案121套，最近加推的1号楼建面约106-115平毛坯房源，折后约10XXX元/平起。

江上雲境销售动态：已推4栋，1-8月共备案90套。建面约96-138平毛坯房源，总价约100万起，首付1.5成约15万起，折合单价约10XXX元/平起。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两盘详情：

①幸福湾星语

已推6栋，均已竣备，4栋已交付

幸福湾整体体量超100万方，幸福湾·星苑、幸福湾·星润、幸福湾·星澜、幸福湾·星辰、幸福湾·星锦均已交付，目前主推幸福湾·星语地块。

地块及周边大沙盘实景图：

幸福湾·星语由K1、K8两个地块组成，共规划有12栋住宅。总占地面积约6.4万㎡，总建筑面积约29万㎡，住宅建筑面积约20万㎡，车位配比约1：1.1，绿地率约30%，K1地块容积率约3.65、K8地块容积率约3.79。

幸福湾·星语目前已推出4、12、2、3、10、1号楼，共6栋楼，其中4、12号楼曾经备案为带装修销售，其他楼栋均为毛坯销售。

鸟瞰效果图：

幸福湾·星语沙盘实景图：

已推的6栋楼都位于同一个小地块内。

规划方案图：

截止9月2日，幸福湾星语共备案306套，未备案1583套。

2021年8月首开推出的4号楼，备案不到1/3，9月推出的12号楼，备案近半。这两栋楼为带装修销售，价格相对较高。2022年8月推出的2号楼、2023年3月推出的3号楼、2024年3月推出的10号楼备案都已有大半。2024年7月推出的1号楼仅备案了1套。整体来看，6栋楼多半已备案。

最近一次加推的1号楼，共34层，1个单元、2梯4户。

建面约118㎡，三房两厅两卫：

该户型是位于1号楼东西端头的边户。三开间朝南，主流设计。

建面约118平样板间：

该项目12号楼、3号楼还有96平、128平户型。

建面约96㎡，三房两厅一卫

中间户，三开间朝南，户型方正，北侧为连廊，依靠连廊有一定通透性，动静分区，南向阳台和多个飘窗有一定可拓展空间，中间有一条长走廊，这个户型是市面上比较主流的连廊中间户。

建面约128㎡，四房两厅两卫

两端边户，三开间朝南，南北通透，动静分区，南向超大阳台连通一间南向卧室，主卧带独立卫生间，客厅与相邻卧室间没有承重墙、同时因为项目是毛坯交付，后期可改造为阔气的横厅大三房，三环内主城区不到130㎡可以做四房，功能性是很强的。

工程进度：

今年初1-4号楼、10-12号楼已取得竣工备案证。11号楼尚未拿证推出。并于5月交付2、3、4、12号楼。

幸福湾微信公众号上的交付实景：

3月实探拍摄的部分交付前实景：

该项目交付之后，城市留言板上有关于“架空层安装充电桩存在安全隐患”的问题诉求，已有正面回复。

拿地情况——

幸福湾体量巨大，整体拿地情况已经很早。去年底，幸福湾的开发商湖北凯晟置业发展有限公司拍得了P（2023）147号地块，成交价约107000万元，成交楼面价约5831.3元/平。该地块分为A、B两个小地块，其中解放大道的A地块规划为九年一贯制学校。

②江上雲境

已推4栋，毛坯

江上雲境由A、B两个地块组成，A地块包含10栋20-33层高层住宅，1栋公租房，一所幼儿园和部分社区底商，B地块为公园用地。

A地块住宅用地面积约5.5万方，总建筑面积约21.9万方，商品住宅建筑面积约14.4万方，公租房建筑面积约7556.6平，容积率约2.85，建筑密度约24.55%，绿地率约30%，总户数1424户，包含公租房132户，地下机动车位1870辆，商品住宅户均建筑面积约111.1平。

该地块比较方正，四至均临道路，北侧规划谌家矶大道为片区主干道。楼间距约49-79米，东侧有高铁线路，4号楼距离较近。已经推出3、4、5、2号楼，共4栋，毛坯销售。

平面规划图：

B地块为公园用地，临谌家矶大道，比较狭长，会建成公园对外开放，又相当于小区与道路之间的绿化隔离带。

截止9月2日，江上雲境已备案99套，未备案1193套。

去年6月首开推出的3、4、5号楼，4号楼已备案大半，做特价的房源比较多，3、5号楼以及今年5月加推的2号楼，都只有少量备案。

已推4栋楼户型分布如下：

建面约97㎡，三房两厅一卫

4号楼中间户，户型方正，三开间朝南，动静分区，南向大阳台，北侧为连廊，依靠连廊可实现室内通透，但北侧房采光和私密性一般，另外这个户型仅有一个卫生间。

建面约108㎡，三房两厅两卫

5号楼中间户，是上面约97㎡的升级版，面积更大，双卫，主卧带独立卫生间，整体居住舒适度更高。

建面约115㎡，三房两厅两卫

4号楼边户，户型结构跟上面的约108㎡户型差不多。但是是边户，北侧没有连廊，纯南北通透，居住舒适度更高。

建面约122㎡，三房两厅两卫

3、5号楼边户，是上面约115㎡的升级版，面积更大一点，居住舒适度相对也更高一点。

建面约138㎡，四房两厅两卫

5号楼边户，是上面约122㎡的升级版，由三房变成了四房，主卧带步入式衣帽间。

95平户型样板间实景：

115平户型样板间实景：

2月实探所见现场实景：

销售信息和价格分析：

幸福湾星语10XXX元/平起，现房

江上雲境低至约10XXX元/平起

1、幸福湾星语这一期2021年8月首开，已拿证6次，共推出6栋楼。2021年推出的2栋楼带装修销售，当时甚至一度卖到22000元/平。

历史推盘备案价格回顾：

不过，之后楼市就变天了，改毛坯销售，价格被迫一再下调，目前约10XXX元/平起，已是现房，部分清栋特价房可能低于这个价。这个价在三环内还是比较有竞争力的。近期推出的特价房，98平户型仅104万，相当于10500元/平左右了。

最近加推的1号楼，建面106平户型，按折后起价计算，1.5成首付约17.4万起。

1号楼备案价格表如下：

2、江上雲境去年6月首次拿证并入市，今年5月第二次拿证，共推出4栋楼，毛坯备案均价从17500元/平调整到16000元/平，实际折扣相当大。去年12000-13000元/平卖了部分，面对市场压力，今年不得不再次调整到约10XXX元/平起，已是三环内底价。不过，这个价格此前是一线临高铁的3、4号楼，目前不临高铁的2、5号楼并没有卖多少，价格肯定是略高一点的，具体价格需要求证营销中心。

今年加推的2号楼96平户型，按折后起价计算，1.5成首付约15万左右起。

2号楼96平、106平、114平户型差价很小。

备案价格表：

3、幸福湾星语1-6月卖了109套，7月共备案8套，8月共备案4套。

江上雲境1-6月共备案71套，7月备案10套，8月备案了9套，今年调整价格之后，销量逐渐打开了。

4、长江新区起步区谌家矶板块，挨着江岸区后湖板块，不过房价差别比较大。在售楼盘只有4个，除了长江国际绿创中心，其它3个在朱家河以西，目前价格都是约10XXX元/平起，是三环内底价了，或已跌无可跌。

5、区域内二手房小区主要是幸福湾前期和佰昌公馆。

幸福湾星润和星澜8月成交均价都不足1万/平。

佰昌公馆B区挂牌房源近百套，8月成交均价约8500元/平。

区位、交通和配套分析：

区位方面：汉口三环内，曾经是江岸区，目前属于长江新区范围，发展潜力不错

幸福湾星语和江上雲境都位于三环内长江新区起步区原江岸区范围内，朱家河以西，临近解放大道延长线，幸福湾星语与三环直线距离约700米，江上雲境与三环线直线距离约1.9公里，与二环线直线距离才3.9公里。

区别在于，幸福湾星语在江上雲境北边。幸福湾星语（幸福湾其它地块）临近解放大道，北侧近府澴河，与地铁1号线藤子岗站更近，江上雲境与解放大道有一定距离，更近堤边路和地铁阳逻线幸福湾站。

幸福湾星语微观区位：

北侧是幸福长堤公园、朱家河等；

东侧是游湖一路、规划住宅用地、规划公共设施用地、高铁线路等；

南侧是规划路、规划住宅及九年一贯制学校、规划公共停车场等；

西侧是幸福长堤公园、解放大道等。

江上雲境微观区位：

北边是规划的谌家矶大道、规划商业用地、国华人寿072号地块（商住混用地块）等；

东边是规划游湖三路、高铁线路等；

南边是规划藤子南路、佰昌公馆A区、规划教育用地等；

西边是游湖二路、幸福湾星锦等。

周边卫星图：

区位点评：

1、长江新区于2022年2月正式挂牌成立，目前已完成全域托管，成为武汉的一个新区。很多规划对标光谷，站位比较高。两个项目又都位于长江新区起步区，行政属于原江岸区，属于主城区，比黄陂区、新洲区要强势很多。

长江新城起步区规划布局图：

长江新城起步区总体用地规划图和楼盘分布图：

长江新区起步区的原江岸区部分，分为朱家河以西和朱家河以东，朱家河以东即谌家矶片区，谌家矶大道、新区大道都在建，中铁建华中总部、中交华中科创中心等商务写字楼雏形显现，开发进度还是相当快的。

2、两个项目都在三环内，靠近堤角、后湖板块，距离二七滨江也不远，环线及开发潜力还是看得见的。解放大道、双地铁、育才系小学等成熟配套，都是亮点，还有九年一贯制学校规划。

不过现状多数地块尚未开发，成熟度与堤角、后湖板块有差距，短期内宜居性一般。

3、幸福湾体量近两百万，前期已有大量交付，且幸福长堤公园已建成，居住氛围逐渐起来了。江上雲境临近幸福湾星锦地块和幸福湾地铁站，可共享成熟商业。

4、区域还是处于大规模开发阶段，规划大商业等配套需要较长时间兑现。区域东侧有高铁线路经过，对区域楼盘都有一定影响。

江上雲境周边：

江上雲境西侧的幸福湾星锦：

幸福湾星语南侧道路：

幸福湾星语东侧的高铁线路：（有一定距离）

周边幸福湾售楼部城市界面：

周边幸福湾的运动中心：

解放大道下延线：

地铁1号线藤子岗站：

区域内有部分高压线：

府澴河沿岸：

交通方面：步行都可达双地铁站，自驾走解放大道很方便

地铁：因为直行道路多数已建成，幸福湾星语步行到地铁1号线藤子岗站距离不到700米，到阳逻线幸福湾站距离不到900米。江上雲境步行到幸福湾地铁站约300多米，到藤子岗地铁站不到约700米。

地铁阳逻线幸福湾站：

地铁1号线滕子岗站：

自驾：幸福湾星语、江上雲境西侧不远有主干道解放大道，解放大道是纵贯汉口东西的核心主干道，通过解放大道可以上三环线，二环线等。区域内纵向的游湖一路、游湖二路等已建成，不过横向的谌家矶大道、新区大道仍然在建。

解放大道实景：

配套方面：主要共享幸福湾在建和待建系列优质配套

商业：幸福湾星语前期和佰昌公馆都有部分社区商业已开业，有一定人气。

另外，幸福湾尚未开发的商业地块体量很大，紧邻地铁1号线和阳逻线地铁口，曾传出规划引进中粮大悦城，打造约36万方集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高端住宅于一体的城市综合体。不过该规划一直没有进度，城市留言板较近的消息显示，该商业用地建设待定。

文体：周边比较成型的休闲配套是幸福健翔运动中心，由幸福湾打造，建面约6000多方，集恒温游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、台球馆等多项运动场馆为一体，是一座现代化的多功能综合性体育馆。

公园： 幸福湾西侧沿府澴河已建成一条约3.2公里长的幸福长堤公园。解放大道向南不远有江岸区不错的堤角公园。

幸福长堤公园实景：

教育：幸福湾星语和江上雲境都规划有一所幼儿园。幸福湾代建的育才幸福小学已开学。

另外，幸福湾去年底拍得的P（2023）147号地块规划包含一所九年一管制学校，据传可能引进“七一系”品牌教育资源。

网传规划效果图：

2024年教育划片，区域内的两个社区都对口幸福育才小学。（每年具体对口划片情况以交付之后的官方公告为准）

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目位处三环内，属于长江新区起步区范围，区域内建设利好很多，基建、商务总部规划等兑现比较快，区域内土地多数已拍卖有主，只待开发兑现。幸福湾新拿地块包含九年一贯制学校规划，也是价值支撑。

2、步行都可达双地铁站。

3、江上雲境为国企开发，幸福湾是现房。

整体不足：

1、现阶段片区多条道路在建，大量地块待开发。

2、区域东侧有高铁线路，紧邻的项目或受到一定的噪音影响。

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