售楼部电话已停机！

文摘 2024-09-18 22:18 湖北

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汉阳四新板块经历了多年的开发，目前已经比较成熟，可开发的土地很少，且新房供应也并不充足，现阶段的供应主力就是区域内的元老级楼盘城投融创国博城了，该项目也是目前三环内价格较低的盘。另外紧邻四新的滨江板块也有几个项目有房源供应，但是价格却比四新高出不少。

今日就来看看四新城投融创国博城和汉阳滨江招商江山风华的最新动态：

招商江山风华最新动态：全盘已交房，截止9月17日还有36套没有备案，售楼部电话已停机，项目方对外释放已清盘。前期一线看江房源清盘价约2万元/平。（标题所指）

城投融创国博城最新动态：主推D12地块建面约102-124平高层房源及建面约128-145平小高层，高层毛坯折后约11699元/平起，部分低楼层约11399元/平起，小高层毛坯折后约15500元/平起，刚拿证的楼栋毛坯折后均价约12200元/平，预计2025年交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①招商江山风华

已基本清盘仅剩36套没备案

招商江山风华总占地面积约4.4万方，总建筑面积约26万方。共规划6栋住宅楼，全盘已推且已交付。

项目已全部交房，所有楼栋均为现房。

从平面图看，该项目6、7号楼是西南朝向，其余楼栋几乎都是东西朝向，也是为了有更好的看江视野。

截止9月17日，该项目住宅仅剩下36套没有备案，前期共备案了1234套，现阶段已经是尾盘了。

但是根据置业释放的消息，该项目已经清盘，售楼部电话也是停机状态。

从备案数据来看，目前没有备案的房源都集中在2号楼，其余楼栋已经全部售罄。

2号楼为62层，1个单元，4梯4户，包含建面约140-175平户型。楼层高，避难层多，公摊大，且电梯是2+2排布，没有独立入户前室，得房率很低。

2号楼户型分布示意图：

建面约143平，三房两厅两卫：南北通透，三开间朝南，北部房间对连廊，私密性、采光有一定影响。不过建面约143平做三房，功能性略差。由于公摊大，因此套内面积感觉远低于同等面积段。南面3联阳台比较少见，降低了卧室私密性，且阳台算全面积，客厅的外阳台进深很窄。

建面约175平，四房两厅两卫：端头边户，南北通透，三开间朝南，客餐厅横厅设计，活动空间比较大且均朝南，舒适度比较高；该户型南向大阳台+两个卧室带飘窗，有一定拓展面积，厨房有中、西双厨。该楼栋正面观江，因此客餐厅、两个卧室均可看江，江景效果佳。整体来说，四房设计，空间感、功能性都有了，是一步到位的改善户型。

样板间实景图：

项目观江实景图：

该楼盘产品核心问题是公摊大，且封阳台算全面积，所以室内空间相对比较小，虽然江景不错，但建面约143平每个房间都很小，相当于其他楼盘120平左右的户型的实得面积，居住舒适度有限。

该项目全盘都已经获得了竣工备案证，且已经交付，目前既是尾盘也是现房在售。

项目竣工备案证截图：

因为全是现房，现阶段项目全部实景呈现，实景图如下：

外立面实景图：

大门实景图：

小区内部实景图：

园林实景图：

球场实景图：

电梯间实景图：

招商江山风华原案名是招商江山和樾，前身是P(2018)122号地块（国博E6地块），于2018年11月16日由深圳市创乐企业管理有限公司（平安）以总价186780 万元，楼面地价9872.09元/平。

项目为招商和平安联合开发，平安占股49%，招商局地产占股份为51%。

②城投融创国博城房源详情：

多个地块同时在售

主推D12地块建面约102-143平房源

城投融创国博城之前案名为武汉国博新城，整个项目位于国博大道与四新南路交汇处，住宅部分总建面约400万方（包含C区、D区、E区）。E地块整体卖给别的开发商来开发，也就是如今国博滨江的绿城、招商、电建三个项目。

武汉国博新城地块分布图：

C区是武汉国博新城最先开发的地块，6个小地块均已推出，除了C4、C2地块之外，都已经交付了。

D区包含6个地块，D9-D14地块也已经全部推出。另外据说后期商业地块中还有少量住宅。

整体沙盘图：

根据备案信息显示，城投融创国博城（含前期武汉国博新城）累计备案数据已经超过了12000套。截止到9月9日，D12地块共备案了294套房源，还有1400套没有备案，房源储备充足。D11地块也还有66套未备案，C2地块没有怎么卖，C4、D10、C3、C7、C6、D14地块已经售罄了，D13、D9地块也有还有不少房源未备案。

D12地块：主推建面约102-145平高层、小高层，预计2025年交房。

D12地块由14栋11层的小高层和12栋高层、以及一栋保障用房组成。目前已经有1-3、5-13、17、20-23、25-29号楼拿了预售证，30号楼是保障用房，后期仅剩下小高层15、16以及高层18、19号楼没有拿证了。

项目沙盘图：

该地块规划用地面积约10万方，总建面约29.7万方，住宅计容建面约20万方，容积率约2.16，总户数约1694户，地下停车位约2174个，车位配比约1：1.28。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

地块比较方正，因为周边道路影响，所有住宅均为南向偏西朝向。北区是小高层，距离三环线更远，整体位置更好，推出的几栋楼都位于北侧；南区是高层，率先拿证推出的楼栋位于整个地块南侧，紧邻幼儿园和南边三环线。

该地块小高层住宅主要集中在地块北面，高层住宅集中在南边，中间有一个公共通道，将整个地块一分为二。

截止9月9日，D12地块已备案294套，还有1400套没有备案，房源较多。

根据各楼栋的情况来看，拿证较早的楼栋备案情况稍微好一点，每栋楼都还有大量房源没备案，甚至有部分房源处于被抵押状态。

小高层已经拿证的楼栋中，除了1号楼备案较少之外，其余楼栋都还有不少房源没有备案。

高层备案相对好一些，刚拿证的4栋楼都还没备案数据，且有部分房源处于被抵押状态。前期拿证的楼栋每栋楼都是中间区域备案较好。

目前D12地块拿了证的楼栋都还有房源在售，北区均为11层的小高层，其中5、7、8、10、11号楼为1个单元，其余楼栋均为2个单元，1梯2户或1梯1户，包含建面约128-145平房源。

南区均为高层，17-33层，均为1个单元、2梯4户设计，主推17、20、22、26号楼，包含建面约102-124平房源。

目前除了尚未拿证的北区15、16号楼及南区18、19号楼之外，其余楼栋都在售。

北区户型分布示意图：

南区高层户型分布图：

建面约124平三房两厅两卫：南区高层边户，南北通透，三开间朝南，南向大阳台连接客厅和次卧，主卧带有独立卫浴，户型方正且动静分区。

建面约102平三房两厅两卫：南区高层连廊中间户，北边对连廊，局部南北通透，但北向空间私密性有一定影响，三开间朝南，南向大阳台，动静分区，主卧独立卫浴且南北贯通。

建面约143平四房两厅两卫：北区小高层边户，南北通透，3.5开间朝南且三面采光，户型比较方正。

主卧套间及落地窗样板间：

建面约128平四房两厅两卫：北区小高层单元拼接处的边户，三开间朝南，四个房间分开布局，私密性不错，功能性也很强。

建面约145平户型四房两厅两卫：真正的1梯1户设计，南北通透，可做到3.5开间朝南且三面采光；户型设计非常方正，动静分区也很好。

建面约148平四房两厅两卫：北区小高层端头边户，南北通透，3.5开间朝南且三面采光，该户型格局与上文建面约143平户型类似。

建面约134平四房两厅两卫：北区小高层单元拼接处的边户，南北通透，3.5开间朝南，户型很方正，动静分区，主卧带有独立卫浴。

D11地块：全盘已推，少量房源在售，预计今年年底交房。

该地块由11栋高层、1栋集中商业和部分社区底商组成。该集中商业就是山姆会员店。

该地块全盘已推，截止9月9日还剩下66套没有备案，几乎也是尾盘了。

剩余房源较多的楼栋是10、12、13、15号楼，但也都是顶天立地的房源了，且部分房源备抵押。

D11地块规划净用地面积约9.3万方，总建筑面积约30.5万方，计容建面约22.3万方，住宅建面约19.5万方，集中商业约1.9万方，容积率约2.40，建筑密度约26.33%，住宅绿化率约30%，住宅户数1756户，机动车停车位2488辆。

D11地块高层住宅结构基本一致，都是两梯四户，分布户型均为建面约99-133平三房四房。

D11地块户型分布：

建面约99平三房两厅两卫：该项目所有楼栋的中间户均为这个户型。比较方正，三开间朝南，北向卧室对着连廊，典型的连廊中间套。

建面约119平三房两厅两卫：端头边户，三开间朝南，南北通透，有4个功能空间都有大飘窗。

建面约133平四房两厅两卫：端头边户，北向多一间房，主卧多一个步入式衣柜，其它空间布局与119平户型差不多，整体结构不错。

C2、D13地块详细信息，可关注阿松评楼公众号，回复楼盘名，查看前期稿件。

价格及销售信息分析：

国博城高层约11699元/平起，小高层15500元/平

招商江山风华基本售罄，前期一线看江约2万元/平

1、城投融创国博城是区域内的老盘，但现阶段主推的D12地块是2023年9月首次拿证，最近一次拿证是9月6日，高层备案价约15001元/平，与上一次拿证的高层备案价持平。

该项目一直以来也有较大的折扣力度，根据置业顾问透露，项目前期高层特价毛坯折后约11699元/平起（5楼以上），一些低区房源可做到11399元/平起（3楼以下）；小高层折后约15500-16500元/平；刚拿证的17、20、22、26号楼房源折后均价约12200元/平，比之前的房源折扣有所收回。

历史价格表：

根据目前的折扣情况估算，该项目高层首付1.5成门槛约18万左右。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

根据备案价格表来看，本次拿证的四栋楼中，26号楼因为整体楼层更低，单价最高，其余楼栋整体均价差距不大；

其中22、26号楼是房价随着楼层增高而递增，最高价出现在对应楼栋的次顶楼；17、20号楼房价从中高楼层往高低区递减，最高价都出现在29层（共33层）。

备案价格表：

2、招商江山风华同样是2019年底首开，最后一次取证是2022年6月，备案均价约23984元/平，较前期2、3、6号楼备案价上涨3500元/平（2号楼可一线无遮挡观江），因为是一线观江房源，所以项目价格相对比较坚挺。

该项目售楼部透露已经清盘，一线看江房源清盘价也差不多在2万元/平左右。

历史价格表：

从备案价格表来看，目前还有房源没有备案的2号楼整体还是大户型单价更高，同楼层价格差距约500-1000元/平；房价随着楼层增高而递增，最高价出现在61层（共62层）。

备案价格表：

3、从备案情况来看，城投融创国博城一直都是热门盘，几乎每个月都是区域销量榜单的前三，大部分都是榜首。2023年全年，城投融创国博城备案了1522套房源，是全武汉新房榜单的第一名，当然也是汉阳区的第一名。

2024年1-8月共备案了430套，其中1-2月备案了74套，3-8月分别备案了47套、39套、94套、46套、77套、53套，几乎每个月都是汉阳区销量前几名。

但是招商江山风华整体热度就弱了很多。2023年全年该项目共备案了275套，2024年1-8月共备案了65套，其中1-2月备案了12套，3-8月分别备案了10套、4套、19套、17套、3套、0套，几乎无缘区域销量TOP10榜单。

4、目前汉阳滨江板块在售新房也不多，招商江山风华相对更靠近三环和四新板块，看江房源带装修单价约2万元/平，价格优势并不明显。该项目已售罄。

城投融创国博城所在的四新板块在售楼盘不是很多，目前有房源在售的项目价格整体约11XXX-17XXX元/平之间，城投融创国博城D12地块更靠近三环，高层11699元/平起的价格有较大优势，小高层15500元/平价格优势不大。

另外近期方岛旁中关村动漫城打出了12XXX元/平起的价格，还是现房，学校也还不错，相比之下，城投融创国博城D12地块虽然依旧是四新乃至三环内较低价楼盘，但是中关村动漫城现房低价出来，对国博城还是有一定冲击的。此外方岛金茂晓棠约14000元/平，比国博城略贵，但方岛品质和位置都更好。

四新及滨江楼盘一览：

四新及汉阳滨江楼盘地图：

5、从二手房情况来看，两个项目前期都有交付。不过城投融创国博城交付的是其他地块，并非在售的D12地块。

城投融创国博城附近几个地块挂牌均价约13732-14294元/平，其中D13地块和江府近90天成交2套，成交均价11632元/平，参考价值不大；D10地块华江府8月成交均价约10776元/平，近90天成交6套，近30天带看198次，还比较活跃。

招商江山风华8月挂牌均价约17680元/平，近90天成交2套，近30天带看194次。

价格及销售信息点评：

本文的两个项目直线距离不远，但所属板块不同，产品定位也有较大差距。城投融创国博城是全武汉的热销盘，刚需、改善房源都有，且整体价格也偏低，房源也多，因此一直都卖的很好；招商江山风华是汉阳一线滨江，定位偏改善，户型整体较大，价格也不低，比汉阳四新价格高，前期去化慢，但如今也已经收官了。

区位分析：

三环内，临近三环

山姆会员店已开业，新增九年制学校！

本文的两个项目直线距离很近，且几乎是处于同环线位置上。其中城投融创国博城D12地块位于汉阳四新冬书街与鄂渚路交汇处，属于汉阳四新板块；招商江山风华位于汉阳区兰玉街与老关路交汇处，更靠近汉阳江滩，属于汉阳滨江板块。

从微观区位来看，两个项目周边还是有较大差距的。

招商江山风华微观区位：北侧是谢庭街、钟家村滨江学校、绿城金地凤起听澜等；南侧兰玉街、电建洺悦江湾、三环线（已规划高铁）等；西侧是老关路、绿化带、国博大道等；东侧为江滩公园和长江等。

城投融创国博城微观区位：北面是冬书街、已交付D9地块、已建成公园等；

西边是规划道路、在建D11地块，山姆会员店等，西北角是已开学国博二小；南边是绿化带、三环线等；东边是鄂渚路、D13地块、D14地块、国博大道等。

卫星地图：

区位点评：

1、两个项目都位于三环内，且南边距离三环都比较近，在区域内来看，环线位置不占优，但招商江山风华距离三环更远，相对来说位置更有优势。

2、不管是国博城所在的四新还是招商江山风华所在的汉阳滨江，都是属于比较纯正的居住区，城市界面不错，但后者整体配套方面还不及四新成熟，国博城D12地块旁边有开业了的山姆会员店，但这两个板块未来发展潜力都有限。

3、招商江山风华一线临江，位置不错，东侧有很大面积的江滩，不过离江的距离也不是特别近。

4、城投融创国博城南面临三环线、这边未来有规划的高铁，有一些不利因素影响。

5、招商江山风华所在的滨江3盘相对有点孤立，外卖送达度不是很够，烟火气也差一些，不过居住氛围也相对纯粹。

国博城D12地块附近道路：

国博周边道路实景：

区域实景图：

招商江山风华附近三环线：

附近左岸大道建设实景图：

招商江山风华看江实景图：

地铁出行方面，现阶段两个项目辐射的都是区域内已开通的地铁6号线和16号线，未来还有建设中的地铁12号线。

其中招商江山风华北门距离最近的是国博中心南站，后期是地铁6号线、16号线、12号线的换乘站，直线距离约350-600多米。

城投融创国博城D12地块距离6号线国博中心南站约800多米，步行过去有段距离，且需要穿越国博大道快速路，后期距离最近的是地铁12号线博览路站，直线距离越300多米，比较近。

国博中心南站实景图：

博览路站实景图：

自驾出行方面，从招商江山风华出发沿老关路到拦江路，向南三百米左右可直接上三环线，向东通往武昌白沙洲区域，往西走到达国博大道直通汉阳核心和汉口，国博大道为城市快速路。通过国博大道和晴川大道均可以上杨泗港快速通道去武昌。

周边交通路网图：

项目虽然距离三环很近，但需要向北通过四新南路立交，进出国博大道各个方向。

项目门口晴川大道实景图：

城投融创国博城D12地块临近三环和新二环线，同时南北向有江城大道和国博大道两条快速路。不过国博大道和四新南路西侧并没有匝道（包括没有右转匝道），因此从项目附近进出国博大道十分不便。需要去国博大道东侧掉头，或者从正平街进入国博大道辅路。

往南可以进入三环线地面层，但上真正的三环线高架层需要到老关村地铁站附近掉头，方可上三环线。未来若白沙洲公铁大桥修建，上三环的方式还可能有新的变化。

周边路网图；

周边道路实景图：

商业配套方面，招商江山风华自带部分社区商业规划，但所在区域现阶段没有成熟的商业，甚至要依靠四新板块和经开三环外的永旺。

城投融创国博城D12地块西边临近已开业的山姆会员店，算是商业的一个好消息，另外就是周边前期交付地块的底商比较成熟，大型商业配套现阶段也是要依靠三环外的经开永旺。

山姆会员店实景图：

经开永旺实景图：

教育资源方面，招商江山风华自带一所幼儿园，根据2024年划片政策来看，对口的是钟家村滨江学校，该学校在今年由小学变更为九年制学校，跟2023年对口的拦江提中学相比，应该算是一大利好了。

学校实景图：

城投融创国博城D12地块尚未交付，对口学校尚未公布。根据汉阳区2024年划片范围显示，国博城C区（属于汉博佳园社区）和D区（属于老关社区）已交付地块均划片到西大街小学国博校区（国博二小）。

学校实景图：

值得一提的是，项目初中划片就有意思了。老关社区（含国博D区）2024对口晴川初级中学英才校区，汉博佳园社区（含国博C区）对口拦江堤中学。也就是说，项目C区、D区的部分地块小学对口是一样的，初中有区别。（备注：划片每年都可能有变化，具体划片情况以主管教育部门当年的官方公告为准）

医疗配套方面，两个项目所在板块都没有现成的医院，主要依靠的是三环外经开亚心医院、儿童医院西院区及四新核心区域的泰康同济医院等。

生态配套方面，招商江山风华是一线临江，紧邻汉阳江滩，部分楼栋可看长江，环境较好。

城投融创国博城D12地块距离汉阳江滩约1公里，步行过去需要时间，距离国博水景公园约900米，也都不近。

中央水景公园实景图：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、位于三环内，且招商江山风华可看江。

2、周边都有多条地铁线，多主干道和快速路。

3、两个项目都距离学校较近，招商江山风华隔壁的学校已经改成九年制，算是利好；城投融创国博城紧邻山姆会员店，周边相对比较成熟。

4、城投融创国博城整体价格较低。

整体劣势：

1、近三环，都是所在区域内环线位置较弱的，招商江山风华所处位置也相对孤立，城投融创国博城紧邻三环，还需要注意后期规划的高铁等不利因素影响。

2、招商江山风华楼栋为超高层，公摊大，且阳台算全面积。

3、城投融创国博城自驾进出国博大道和三环线不太方便。

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