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广州最大的制衣村，人气不复从前

楼市 2024-12-25 18:46 广东

海珠心脏地带，一个牵动全城目光的旧改项目在近两年按下加速键。

它就是凤和村（即康乐、鹭江）旧改（下称康鹭旧改）。

由于种种因素，一度站到舆论风口浪尖的康鹭旧改，到了不得不拆的地步。

2023年海珠推动中大纺织产业转移、大力清除康鹭违建，片区策划方案获批通过。

2024年5月，康鹭旧改改造实施方案（不含拆补内容）获批通过并完成村民表决，同意率达92.27%；清退拆迁加快，F37、F57两大复建地块动工。

上个月月底，康鹭旧改流出拆迁补偿新版标准，又引发不少讨论。

广州市中心旧改航母康鹭，在争议中前行。

时隔一年，探长再度走入康鹭城中村实踩，看这里变化如何。

康鹭旧改开拆开建

打响10年大战第一枪

康鹭旧改位于海珠中部，北至新港西路，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路。

因为靠近全国最大的纺织面辅料交易基地——中大纺织商圈，康鹭名声在外。

据相关文件，项目涉及康乐村一至七社和鹭江村一至六社，改造范围110.27公顷，规划建设总量为377.98万平。

康鹭片区相当于4个猎德旧改，1/3个珠江新城，与沥滘旧改同为海珠城中村“巨无霸”。

59个单元地块中，含49个复建地块（含公服地块），10个融资地块。

康鹭旧改按照“先复建后融资，先集体后私宅”的原则分为四期滚动开发，预计周期为10年。

开拆仪式现场图/广州日报

项目第一期以回迁房建设为主，包括8个复建地块，总建面约61.1万平；1个融资地块，规划建面约23.49万平。

今年7月，F37和F57两个复建地块同时开拆，总建面约10.94万平，占一期复建地块体量约18%。

F37地块现场

半年多时间，这两个地块就完成清退拆迁，速度空前。F37和F57地块正式打响了康鹭旧改“首建”第一枪。

开拆仪式现场图/广州日报

按照工期，房源交付时间是2027年年底，将为村民带来650套回迁房和2.35万平产业空间。

虽然体量只占总规划建设量约2.9%，但康鹭旧改总算迈出踏实的第一步。

实探康鹭首个融资地块

清退后，人气不复从前

康鹭旧改第一期只有一个融资地块F42，清退和拆除工作正在进行。

F42地块处于康鹭中心，靠近逸景翠园，周边交通条件相当局促。沿街商铺大部分已完成清退，被蓝色的围挡分隔，一个个红色“拆”字非常醒目。

F42地块公告

虽然公告显示地块内物业需在今年7月16日前清退，但我们在现场看到依旧有运送布匹辅料的电鸡、货拉拉等出入。

地块范围内还涉及一所学校：海珠康乐小学。学校现在运转一切正常，只是围墙也被刷上了大大的“拆”字。

学校门口的大街上，仍有些老板举着小黑板招人，但附近的安保人员时不时会将他们驱逐。

为了彻底解决“招工一条街”引发的堵塞消防通道等问题，康鹭“线上+线下”重拳出击：

来源：康鹭制衣招工小程序

线下建了5000平的新招工广场，线上则开发了康鹭制衣智慧招工系统。

受旧改清退影响，不少小作坊制衣厂已经搬走，鹭江南约大街等人流不复从前。

即便如此，行走在狭小的城中村街道，遍地握手楼给人的感觉还是比较拥堵。

F42地块已经有挖掘机入场作业，拆迁平整工作会持续较长时间。

非拆迁区域，尤其是一期后的旧改部分，基本处于正常运营状态，看不出来有很大影响，多个纺织城生意照做。

探长随机问了几家店铺老板和小作坊工作人员，大部分人都表示不太了解，公告上写什么就是什么，该搬还是要搬。

有的人会抱怨，现在生意不好做啦，人少了很多。

融资区当前主要拆除的是集体物业，住户和租户基本完成清退。流程较为繁琐的是村民和非村民的私人物业。

按照广州旧改要求，融资区的拆迁要等村民签约率达到80%以上，旧改补偿方案通过后才能进行。

康鹭旧改由合生创展实施主导，本土开发商熟知旧改运作，但本身资金实力引发了外界担忧。

按照批复方案，康鹭旧改总成本约304.65亿元，周期横跨十年以上。

如实际改造成本超出304.65亿元，由实施主体自行承担超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

仅复建安置资金一项，总额就高达243.54亿元，合生创展属于小牛拉大车。

某种程度上，融资区的开发顺利与否，决定了旧改能否顺利推进。

复建房建设和村民补偿需要大量资金，不能仅靠开发商和政府资金，还得依赖融资区的商品房上市筹集。

而据探长了解，村民的签约还需要时间。

乐观估计，康鹭旧改首期商品房上市，最快也要明年年底，保守一点的话也许要到2026年。

涉及非村民物业，康鹭旧改补偿有变

最近一段时间，讨论度最高的莫过于康鹭旧改的补偿标准。

今年关于广州城中村的旧改补偿标准引发过媒体热议，白云、黄埔等多个旧改均有村民表示不满。

由于中大纺织商圈的存在，30多年来康鹭片区吸引了全国各地的人来此创业淘金，尤其是湖南湖北两省，康鹭以“湖北村”声名远播。

旧改待拆物业涉及到大量小产权房和外地人房屋的补偿问题。此外，还有村屋、社员楼、集体物业、集体土地上的国有房屋、临时构筑物等物业。

资料显示，康鹭片区非村民建房1932栋，占总住宅的45%，建筑面积共102.76万平，占住宅总建面的53%。

由于利益复杂，康鹭旧改补偿标准一改再改，众口难调。

康鹭旧改一路之隔就是逸景翠园

4月12日，康鹭片区旧改拆补方案征求意见稿正式挂网公示：

征求稿显示，临迁费的计费标准按照复建安置建筑面积计算，即私人物业按每月40元/平的标准支付；集体物业按每月60元/平的标准支付。

若被拆迁人放弃回迁安置复建住宅面积（不含回迁安置权益面积），按照12500元/平的标准给予补偿，放弃回迁安置复建物业面积按照6000元/平的标准给予补偿。

网传修订版补偿方案

最新流出的补偿方案有所调整，非村民的旧改补偿标准较原版提高不少，有证超出280平的部分，弃产可获得16800元/平的补偿。

4月版补偿方案，非村民的有证物业最高可获得280平的安置住宅。超出280平的部分，40%可以获得公寓，60%则只能补偿1500元/平。

村民物业可按照已建设的证载建筑面积，也可按建基面积*3.5来计算回迁住宅面积。

最新版对非村民来说是利好，但最终补偿方案尚未官宣，一切均有变数。

康鹭旧改是海珠中轴形象焕新的一场硬仗，坊间关注度极高。当下最大的担忧，恐怕不是旧改补偿。

你怎么看？评论区一起交流。

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