金沙洲,一个居住了二三十万人的珠江岛,除了因为电鸡上民生新闻,已经很少出现在广州楼市热点。
上一次大火,是因为“地王”土拍。2021年华润以楼面价约4.2万/平拿下“皇冠”地块,至今还没售罄。
金沙洲行政区划
金沙洲楼市经过几轮楼市周期,现在广州部分基本完成了开发,城市配套比较成熟。
除了缺乏地铁和大桥疏解拥堵情况,岛民日常生活还是很舒服的。二手成交方面,金沙洲房价进入了平稳阶段,约2.2-3万/平。
广佛同城先锋金沙洲:
房价跌破2万/平,巅峰已过
整个金沙洲岛面积很大,广州部分只占了大概1/3,其余2/3属于佛山南海区黄岐、里水两镇。
这里是最早的广佛同城区域,日常生活中,你区分不出广佛居民。
真正的差异体现在房价以及房子涉及的配套上,比如孩子的入学、老人就医刷的医保。
随着广州全面不限购和房价回调,金沙洲广佛楼市的价差也缩小了。广州区域的中海金沙馨园,房价约2.2-2.6万/平。
中海金沙馨园成交价 来源:贝壳
早期不少广州人因为房价贵,涌入金沙洲佛山区域买房,近7成广州客,买爆金沙洲,进而带动了整个岛屿的地产开发高潮。
如今因为广州东进战略的影响,除了在白云工作的人,新广买房已经很少考虑金沙洲板块。
你可能很难想象,五六年前佛山金沙洲佛山区域均价也能上到3万+/平,一度逼近4万/平。如今这些小区二手房成交价已经跌破2万/平。
金名都挂牌价 来源:贝壳
以南海里广路近7000户的大型社区恒大金名都为例,贝壳内网在售房源443套,挂牌价大都在2万/平,部分房源约1.8-1.9万/平,实际成交价大都低于2万/平,约1.7-2万/平。
御景湾挂牌价 来源:贝壳
恒大御景湾,挂牌均价约2.3万/平,挂牌价、成交价均有1字头的房源。
金沙洲广州区域在售新盘有华润金沙瑞府、越秀天悦金沙。自从金沙瑞府去年7月拿了一个63套房源的预售证后,今年再也没有拿过预售证。
金沙瑞府预售证
据广州住建局数据,这个预售证只卖了25套房,去化率39.7%。
2022年,金沙瑞府一口气拿了3个预售证,可售房源共97套,目前已售59套,去化率约60.8%。虽然房价已经跌破拿地价,金沙瑞府销售业绩也没有太大起色。
越秀天悦金沙由开盘价4万+/平卖到如今清盘一口价3-3.3万/平,销售情况要好于金沙瑞府。
佛山大金沙洲板块在售新盘较多,有华侨城天鹅堡、美的滨湖学府、美的东樾湾等,房价性价比高于广州区域。
滨江学府工抵房
滨湖学府10月一口价房源单价只需1.48万/平,大三房总价才141万。近期项目流出工抵一口价约1.78-2万/平.
无论广州还是佛山部分,金沙洲普通住宅房价持续阴跌。
堵!二三十万广佛候鸟
急需12号线地铁和大桥
虽然房价回调,但早期买入金沙洲的人大概率是不亏的,除非是近几年巅峰期站岗那波。
目前广佛候鸟依旧是主流居住群体,所以岛民们呼声最高的是改善金沙洲的通勤条件。
无论是入岛还是出岛,金沙洲上下班高峰期还是过于拥堵,自驾遇见猪肝红是常见情形。
今年6月底,备受关注的沉香大桥终于通过广东省生态环境厅的环评,岛民们悬着的心暂时放下。
沉香大桥示意图
沉香大桥长约约3.86公里,其中佛山段为0.95公里,广州段为2.91公里。
该桥西起金沙洲里广路,向东沿规划金峰大道至珠江西岸,自西向东连接广佛白云、南海两区,对缓解金沙洲岛民出行拥堵情况尤为重要。
金沙洲交通路网
这条大桥一通,金沙洲居民去白云新城、白云站等广州主城就很方便了。
除了大桥,地铁建设更值得期待。不过佛山部分只有里水有轨电车联结南海核心区域,目前金沙洲最值得期待的是在建的广州地铁12号线。
12号线西起浔峰岗,东到大学城南,全长37.6公里,是广州轨交骨架网中“X”形对角线中西北一东南的结构骨干线。
12号线走向及规划站点
按广州地铁通报,12号线25座地下车站中,22座已封顶,其中1座三权移交,预计开通时间是2025年,比里水有轨电车预计开通时间还早一年。
金沙洲目前只有广州地铁6号线,起点站也是浔峰岗站,一直到黄埔科学城的香雪站。
对金沙洲岛民来说,区域内地铁站点还是太少了,无法解决通勤痛点,只能公交或自驾。
希望金沙洲“堵城”之名早日洗掉,这样房价或许能更上一层楼。
大型商业密集,居住氛围成熟
2-3万/平的金沙洲还能买入吗?
当下的广佛楼市,成交量出现阶段性回暖,所以买房咨询还是不少的。
南海黄岐、里水的居民,有不少到广州工作,广州西部居民,尤其是白云、荔湾区域,预算少的也会考虑金沙洲。
房价泡沫破灭后,金沙洲一二手房性价比凸显。这主要得益于整个岛近20年的高强度开发,吸引了大量广佛候鸟定居。
因此,仅靠岛内居民购买力,就养活了万达广场、永旺梦乐城、金铂天地等好几个大型商业综合体。
金沙洲金铂天地
就商业密集程度来说,金沙洲板块甚至超过黄埔科学城、老黄埔以及增城新塘等东部热门板块,
同样的预算,金沙洲的生活配套成熟度要高于黄埔的云埔、长岭居和知识城区域。
探长认识好几位居住在金沙洲的老广和新广,他们的评价几乎都是:除了交通,其他都能打8分。只要不出岛,居住起来还是蛮舒服的。
金沙洲城市界面
由于金沙洲板块属于广佛交界,并且大型社区多,有天量的一二手房源在售,所以房价极其内卷。
想买入这里的,一是要考虑教育问题,学位虽然不差,但可能会出现紧缺情况。
金沙洲新盘
二是通勤方面,地铁改善有限,长期来看还是依靠自驾。虽然有几座在建大桥,但短期内依旧还是堵车的。
如果同样的预算,你无法忍受这两点,建议还是考虑陈村、三山新城等临广板块或者广州近郊。