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拆解天河智慧城，更好的要来了

楼市 2024-12-26 17:55 广东

最近，珠实智慧城项目有了新动态，让大家对项目所在的天河智慧城，又关注了起来。

但身为天河东部存在感不算很强的板块，天河智慧城其实大家了解并不算深。

所以，这两天，我们团队，跑了趟天河智慧城。

更多的板块调研资料和周边买房分析，感兴趣的，也可以在文末扫码进行交流。

天河智慧城现状：正在悄悄发力

重新实地调研天河智慧城，整体观感还是不错。

如果是上班时间，天河智慧城地铁站总是那么热气腾腾，以及朝气蓬勃，因为来来往往大部分都是年轻的面孔。

从天河智慧城地铁站出来，是板块的一个核心办公集聚区域。

整个天河智慧城，聚集了不少的企业，而且很多都是科创类的公司。网易、酷狗、贪玩游戏、咏声动漫、中移互联网、超讯通信、小鹏汽车、致远电子、南方测绘、南方数码…… 这些都在。

企业多，相应的配套也得跟上。

不少园区和写字楼的临街商铺，整体业态基本还是围绕上班族需求来做，便利店、餐饮、咖啡室、银行，这一类居多。

不远的十字路口，则是板块相对体量比较大的广百商场和有部分商业业态的时代 E-PARK。

同时，靠近天河智慧城核心区域旁的凌塘村，最近也刚刚有了新消息。

发布了基础数据调查、土地勘测定界的中标公告，总金额约227万。

探叔在村里兜了一圈，也看到不少有着旧改的信息。

虽说旧改一向都有争议，但从城市界面焕新和板块价值提升的角度出发，自然是好事。

也更有助天河智慧城的持续升级。

不过，这不是天河智慧城的全貌。

整体来看，天河智慧城现状还是挺「冷静」的，没什么大动作。

对于天河智慧城，我们也需要有这么一个清晰的认知：

板块的规划改善空间还是很大、而且职居比一直不算高。

虽然有天河智慧城地铁站和一些公交站点，但基本靠近智慧城的核心办公集聚区域。

如果是更远一些的办公区域，要去到地铁站，目前来说，其实有一定距离的。

同时，先进教育和医疗仍存在较大空白，目前主要的医疗服务以社区卫生服务中心（站）为主，每千人床位数低于广州市平均水平。

以及，商业分布零散且档次较低，部分区域缺少日常餐饮配套。

要改变这些，就需要有更多的变量。

比如规划中的10号线东延段、在建的清华附中二期项目、珠实天河智慧城项目配套学校，以及前面刚聊完的凌塘村旧改……

更能打的新盘，明年入市

此前，天河智慧城这两年陆续都有新盘，但热度其实不算高。

我们团队探讨了一下原因，不外乎有这么两个：

其一，板块的存在感不算强。

大家对于天河智慧城的价值认知，也没那么高。

其二，板块此前在售的新盘质素一般。

目前在售的几个项目，或多或少都有各自的短板所在。

第一点或许需要买家自己来到板块看看，才能感知到真实的天河智慧城。

至于其二，我们前面简单提及的珠实天河智慧城项目，估计会在明年入市。

这个项目，这一趟实地去踩盘下来，团队的理解是：

可以补上天河智慧城的居住缺陷了。

这不是什么大话。

这个项目，均衡性更好，基本没有短板，是珠实天河智慧城项目与板块其他楼盘拉开距离的基本点。

从区位来看，项目的含金量更高，处于智慧城板块核心板块。

地铁、产业、商业，都不缺。

步行范围内，地铁天河智慧城站、广百百货、休闲公园，以及天河智慧城最为集中的产业资源。

而且地块的质素也不错，不算靠近核心主干道，还有不错的景观资源。

在此前天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119地块（AT0305规划管理单元）控制性详细规划中，也提到了这么一个信息：

杨梅河作为车陂涌其中一段支流，连接火炉山麓洞水库、天河湿地等生态区域，是天河智慧城核心区重要的景观资源。

规划在河涌两侧保证充足的公共开敞空间，打造品质智慧的都市碧道与滨河景观带，为片区打造承山傍水的高品质生态景观环境。

实地来看，这个生态资源已经有很好的的打造空间了。

同时，规划北侧新增一处高品质学校，对于项目和天河智慧城来说，教育资源会有一个不错的支撑。

产品剧透，全南向新规产品

条件不错，能不能做得更好，就得看产品怎么做了。

从最新的信息源来看，产品方面有这么几个信息点值得注意：

其一，户型面积段确定。

地块周边的围挡信息显示，项目的户型面积段，是70到150㎡。

这个面积段，放在天河智慧城和整个天河东部来看，有一定重叠性。

目前天河智慧城的三个在售新盘，面积段如下：

中建精诚壹号，建面约78-140㎡的三至五房

能建天河麓誉府，建面约80-125㎡的三至五房

城投天禧，建面约108-136㎡的四至五房

再远点的保利天汇，主要是五期产品，建面约99-136㎡的三至五房。

其二，全南向新规产品。

虽然面积段会重叠，但明牌优势在于，这是天河东部的全南向新规产品。

虽然产品信息除了面积段，信息不算多，但从相关资料来看，定位不低。

全南向新规产品，3.15米层高起。

而且要打造“高阶大宅智选”，搭配华为智能系统。

其三，现场进度不错。

其中一侧的地块，已经有几栋建筑立面出来了，现场的建筑工人也在紧锣密鼓地施工当中。

除了现场工地看到的进度之外，项目最近还搞了一个征名大赛，奖金最高66666元。

看得出，对于这个项目，开发商的野心很大。

有兴趣的朋友，也可以参与下。

相关链接在这：

珠实地产天河智慧城项目案名全城征名大赛

至于项目之后入市后的表现，值不值得买？

关键点在于：

不只是产品要牛，对应市场和买家的变化，你的价格也要卡好位。

但关注天河智慧城和天河东部的买家，这个项目可以先关注起来了。

后续想第一时间知道项目进度的，也可以扫码关注。

-End-

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