先给大家看个楼市地狱段子：
笑归笑，但真相让人掉眼泪。短短3年，房地产市场大变天。
曾经红极一时的广州网红盘，有的已售罄、有的还在售……
广州开放限售政策后，大量高价的新房变成次新房上市。
二手成交价市场透明，没有水分，但已经有盘出现“房价维稳”行动。
潮水退却，曾经的网红盘谁能抵抗大势，谁又在裸泳呢？
万科城市之光，成交价4万+/平
2020-2021年，广州楼市最火的区域是黄埔，黄埔成交最火的属于万科城市之光。
这个小区现在贝壳内网二手房源有102套，成交了42套。小户型颇多的E区，是现在小区挂牌量最高的组团。
万科城市之光E区
E区2021年6月开盘价约5.4-5.7万/平，当时万科要求高首付、全款客户可优先抢房，三成首付都难入手。
今年城光E区二手房成交了不少，但价格并不高，第一套成交单价约4.6万/平，整体保持在4-4.7万/平区间。
这周，E区8栋有一套125平的四房户型成交价终于突破5万/平，相当不容易。
如果仔细看的话，你会发现E区小户型成交价都不高，尤其是北向户型，基本只有4.1-4.2万/平；120平以上的大户型，成交价约4.6-5万/平。
两者之间是城光二手房的主流成交价。相比高峰期近6万的价格，现阶段城光二手成交价跌了近1万/平。
万科城市之光F区
当然，楼市行情普遍下行的情况下，城光已经比黄埔很多二手房要强。比它楼龄更高，位置更偏的刚需盘，今年二手成交价已经降至2-3万/平。
万科黄埔二手房成交价 来源：贝壳
同样是万科在黄埔的住宅产品，万科幸福誉、万科金色梦想均有“1”字头的成交房源，万科新里程今年主流成交价则为2.4-3.1万/平。
刚需盘是万科在广州的基本盘，整体价格不会太高，反而受大环境影响，降价抛售的业主比较多。
红盘一哥，“降价”与“维稳”
越秀和樾府，成交价4-5万/平
当年广州网红盘，在黄埔最火的是城光，但在番禺乃至广州最火的，应该是万博CBD的华发越秀·和樾府。
今年和樾府1-5期均有二手房源上线。成交量最高的二期，成交价约4.6-5.1万/平，当属万博一哥。
和樾府二手成交价 来源：贝壳
一期成交价也在这个区间，相差不大。三期甚至有一套104.74平的四房以42964/平成交，刷新了整个小区的低价。
和樾府二手成交价 来源：贝壳
要知道，和樾府一期站稳了5万+/平，2021年3栋开盘均价超过6万/平，最低价也要5.5万/平。
就这价格，当时因为是突击开盘，所以销售通知客户还必须得全款，先到先得。
到了5期大平层户型，和樾府房价最高已超过8万/平，不输天河大部分新盘。
少量特殊产品抛开不谈，和樾府销售均价破6万/平是不成问题的。如今成交的二手次新房，最高价格显然没有达到曾经新房均价。
即便是超过130平的四房户型，和樾府二手成交区间约4.6-5.2万/平。
在华润、新世界、保利等新房降价以及万博里仁洞旧改的冲击下，和樾府二手房短期内很难冲上6万+/平。
同样属于万博板块，曾经的二手红盘一哥万科欧泊火了。
来源：小红书曝光
这几天，因为业主的一则“欧泊房价维稳通知”曝光，小区的讨论度在社媒上飙升。
探长万万没想到，维稳这个词也能用在房价上。市场经济，真当买家是傻白甜？
万科欧泊今年房价跌幅很大，超过1万/平。近两个月成交价约3.1-3.5万/平。
欧泊2024年成交价与2021成交价对比 来源：贝壳
小区成交量很大，仅10月份成交就超过20套，流动性不错，但房价早就没有几年前5万-6万/平的辉煌了。
随着新规后产品上市和次新房入市，过去的价值判断逻辑不成立了，万博板块房价体系将会迎来市场重估。
破10万？中海观澜府，挂牌价严重背离成交价！
当年的销售神话中，主城海珠区的中海观澜府必须站C位。
2019年10月，中海以楼面价34628元/平拿下大干围地块。次年，中海观澜府上市，吹风价6-7万/平。
项目住宅户型横跨92-100-125-161平多个面积段，均为三房或四房。公寓为145-155-190平四房。
中海观澜府住宅与公寓户型分布
当时，一线江景大平层162平住宅最受热捧，内部认购价高达6.9-7.5万/平，认购人数几乎是房源的两倍。
连正式纸质版户型图都没有，销售手持平板介绍，中海观澜府仅靠PPT就基本清完了所有房源。
去年开始收房后，不少业主开始挂牌出售。从挂牌价看，单价5-15万/平均有，业主心态差异巨大。
中海观澜府成交价
四房户型相对一致，除了2套挂牌价低于7万/平，其余为7-12万/平。贝壳上，中海观澜府对外展示的2套成交房源均为三房小户型，单价低于5.5万/平。
4年下来，业主不仅亏了房贷利息，想必还亏了点本金。
中海观澜府外立面
不急着变现的话，中海观澜府应该不至于以这个价格成交。整个海珠中部片区，只有它兼具高颜值外立面和稀缺江景资源。
如果不是沥滘和石溪旧改拖累周边城市面貌，中海观澜府未来价值还是比较坚挺的，尤其是望江大平层户型。
业主普通高的挂牌价已经反映了他们的心态。中海观澜府，挂牌价严重背离成交价。
现在的行情，没有冤大头会接受10万+/平的溢价。
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