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土拍三次延期后，广州这块地明天再上战场！

楼市 2024-12-09 18:15 广东

好消息，越秀区终于难得卖地。

坏消息，地块位于广州大道中345号北侧，命途多舛。

越秀区AD016619地块

经过3次延期公告，它将在明天11:00正式进行竞价拍卖。

越秀区宅地、近珠江新城，意味着地段是广州T0级别，事实却是：

无人问津。

为什么呢？

地块小，噪音大，近消防站，自带三大“硬伤”。

具体细节，下面我们展开说说。

小过足球场，原是中山一路消防站地块

AD016619地块前身是中山一路消防站地块，并不是住宅用地。

现如今，地块用途修改为二类居住用地兼容消防用地及商业用地。

根据出让公告，它的容积率是3.8，用地面积为5733.76平（其中可建设用地面积4800.09平）。

地块用地红线

是的，你没看错，还没有一个11人制标准足球场面积大小。

满打满算，项目计算容积率建筑面积不超过18015平。

按平均120平/套，最多可售房源150套。翻译一下就是：

这块地只能做一栋单体楼。

什么社区运动跑道、园林，统统都不用想了，大概率没有！

即便是中海观云府那样三尖地块，也有三栋楼，起码有小花园。

海珠客运站旁的中海观云府

房企们的犹豫再三，不是没有道理的。就探长了解，近期活跃的民营房企，没有一个报名的。

明天的竞拍，要么本土国企兜底，要么流拍回炉重造。

按照公告要求，地块竞得人须按规划条件建设市政道路用地、消防站、其他管理用房。

来源：地块公告资料

有意思的是，配建的消防站建面为5000平，体量接近1/3计容建筑面积了。

一个住宅单体楼，还近大型消防站，普通人很难接受。

中山一路立交桥图/越秀发布

另外，地块还靠近主干道广州大道中和中山一路立交桥，日常堵车是家常便饭，车流量噪音更令人头大。

做刚需产品，对不起核心地段；做豪宅产品，周边环境估计无人买单。

真要卖出去，只能在配套上做加法，在地价和配建要求上做减法了。

这不，中产最爱的“名校”，官方已经安排上了。

百年村小挂牌铁一名校

靠教育拯救“袖珍”地块？

越秀区这块袖珍地块靠近的杨箕小学，是一所拥有94年办学历史的“百年村小”。

杨箕小学

杨箕板块位于老城中心，所以房地产开发很早。

原先的旧改商品房楼龄也不小，比如富力东山新天地，建成于2008-2017年，，近两年成交价约9-13万/平。

这些年杨箕板块没有新宅地供应，富力算是次新房，板块其他更多的是老小区。

地块位于杨箕板块

地块北面是东方花苑楼龄更高，建成于1992-1999年，标准的老小区。不过成交价也不低，4.2-5万/平。

按正常逻辑，地块未来开发成新盘，基本就指望杨箕板块的地缘置换需求消化了。

这样一来，本地人对商业、教育、医疗等配套的了解，可能比开发商还清楚，想忽悠土著没那么容易。

按照“越秀发布”消息，杨箕小学已经纳入越秀三大名校教育集团之一的“广州市铁一小学教育集团”成员校，有助于学校管理和办学质量的提升，利好地块出让。

杨箕小学

同为成员校的还有五羊小学。事实上，核心校铁一小学也离地块非常近。

名校集团化办学是大趋势，即便在越秀也不例外。未来业主是否可搭上这波利好，得看越秀区教育局具体的入学政策。

铁一小学航拍

按当前的政策，越秀本部的铁一小学有部分直升铁一中学的名额。至于成员校杨箕小学能否雨露均沾，尚未确定。

如果是电脑摇号派位，那就纯看业主攒的人品手气，买哪里都一样。

说实话，指望挂牌名校助推土拍成交是不现实的，有本土房企兜底就不错了。

起拍总价约5.96亿元

越秀新房市场成交回暖

虽然说了不少硬伤，但我们整体还是认可广州大道中345号北侧AD016619地块的核心价值。

只不过，杨箕新盘未来的客群过于细分，非常挑人。房价、配套，99%的广州购房者都被排除在外了。

按照公告，该地块起拍总价为59598万元，即便底价成交，也要接近6亿元，楼面价约3.3万/平。

来源：土拍公告

楼市巅峰期，别说6亿，60亿也只是一笔小钱。但现在是年末，大部分房企拿地预算基本上花完了。

即便有预算，有胆量拿这类非标宅地的也只有少部分房企。如果本土国企不兜底，AD016619地块该流拍还得流拍。

近期越秀区楼市成交回暖明显，11月新房成交了32套，10月更是成交了54套。

相比上半年屈指可数的成交量，越秀区买家入市的动力强劲不少。外区客基本不会染指，也导致越秀新房受众面小。

当然，只要地块成功出让，核心地段+计容新规户型，再搭配相对性价比高的房价，在板块断供多年情况下，150套货量还是能卖的。

现在距离该地块竞价开始只剩10多个小时，且看最终谁有勇气出手！

你如何看？评论区一起讨论。

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-End-

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