虽然没有老黄埔那么多新盘，但今年的知识城，也不缺新盘。
此前有总建面超过600万方的大盘亮相开盘，后有两个新规产品陆续入市。
最近，我们团队就去知识城实地调研了一趟。
得出了一个结论：
知识城很有自己的节奏。
至于知识城值不值，适合什么人买？
……
这些问题，同样会在这一次我们的踩盘当中，找到答案。
多年的地产媒体从业经历，让探叔去了很多趟知识城。
也算是知识城发展的见证者之一了。
相比以前，现在的知识城核心区，客观地说，变化很大，已迅速发展为一个充满活力的区域。
往小的方面来看，刚需自住最为看重的生活配套，也正在补全。
如果选择一个对的时间点，那么在这里，也会感受到逐渐浓烈的居住氛围。
从地铁十四号线支线何棠下站出来出站，最先映入眼帘的，是干净整齐的知识大道，以及两侧的建筑群和不远处的各大住宅社区。
万科幸福誉、时代天韵、绿地城等早已交付的楼盘，都在这一段的两侧。
要知道，这里是知识城发展最早的地方，如今已拥有成熟的生活配套，地铁、商场、教育、医疗等一应俱全。
若是将视线放远一点，则是知识城更有想象力的地方。
智荟塔、知识塔等一系列重大项目，把更多的产业力量导入了更广阔的九龙湖腹地。
而如果将时间切换到我们第一次探访知识城的时候，当年一切都还只是规划后的初始阶段——
例如，已经有设想但尚不知在哪的购物中心；已经有布局当仍处于襁褓的总部经济中心等等。
彼时的一切，看上去都只是停留在了规划之上。
但如今，时间只会让它越来越有价值。
这一次调研，有一个意思的点是：
无论是我们交流过的一些当地业主，还是在之前我们曾经发在某社交平台所得到的的反馈，有不少人的答案出奇一致——这里住得舒服。
在他们看来，知识城的居住价值，是足够的。
第一，有大牌房企扎堆开发的城市面貌。
第二，环境不错，适合居住。
第三，有基本可以满足日常生活所需的生活配套。
第四，有不错的交通路网和发展中的公共交通。
有没有不足？
自然也有。
知识城虽然有很不错的发展规划，但当下存在感不算强。
要上一个台阶，知识城的关键点依然在于产业。
只有产业提升，就业面更加完善，才能真正吸引人才向知识城靠拢。
这一点，很难，但精感石没羽，岂云惮险艰。
除此之外，从知识城的规划和发展进度来看，除了核心区的发展，更多区域依然有着极大的空间。强如九龙湖片区，也是如此。
其他需要完善的地方，也很多。
比如时间成本所带来的的实际距离感。
比如产城融合下的人气捏合。
比如盘叔踩盘当中，是一个工作日的非高峰期。
这个时间点，整个知识城板块的不少地铁站点，出入站的人气，都不高。
而对于更多的普通购房者来说，更为关心的，是住在知识城的通勤感。
例如其中一位朋友，就曾经对我们说，不太关心知识城的产业发展，那是一个区域的大问题，知识城再差也不会差到那里去。
对于他来说，只会关心知识城的学校、医院、商场有多少，还纠结知识城交通的通勤问题。
因为他也不清楚，会不会哪一天，公司就从科学城搬到了更远的广州市中心。
以上，或许就代表了不少人的观点。
一个区域，能否具备一个真正的居住价值，要看是否有发达的产业，有密集的人口，有充足的活力，有完善的交通，有优美的环境。
一一对应下来，知识城做的不错，但还不够。
所以，只有正视知识城的人口不足和失衡以及人口职住的落差，并为之改变，才能更好让更多人对知识城用脚投票。
其次，当下的知识城，新房市场的在售项目和供应量，并不低。
新房，有科城新世代、凯德中新里、知识城悦辰壹号、龙狮璟珑府等项目。
以及前两者刚刚入市的两个新规产品：广开云翰、知城翰林湖畔。
次新房，万科幸福誉、时代天韵、广州绿地城、合景天峻、招商雍景湾、龙湖双珑原著……
未来，还有尚未挂牌出让、高达43万方+的体量、在万科幸福誉和时代天韵旁的ZSCN-C2-2地块，以及入市时间待定的旺村旧改和时间更久一点的枫下村旧改。
选择多、供应足，再加上地缘性，注定板块的价格很难有太好的成长空间。
比如板块成交量不低的万科幸福誉，相关二手网显示的最新一套成交的市场价格，是18381元/平。
和同项目的高峰阶段，相差甚远。
甚至，在今后不短的一段时间里——
知识城的市场，都要面对“一二手市场以价换量”的基本面。
这个基本面的底层逻辑，是知识城当下的供应量和购买力所决定的。
于开发商而言，正视，并在这当中找到机会，才是绝大多数楼盘的突围之道。
比如两个新规产品，就很接地气。
广开云翰，定位偏刚改，约76到142平产品，135万起，紧邻华南师范大学附属中小学（知识城校区），新规后的产品，从实地来看，做的也不错。
翰林湖畔，和广开云翰区位基本一致，同样是新规产品。
从户型和价格来看，定位更为刚需，约66到103平，120万起。
但胜在观山望湖，而且在整个项目的规划打造上也很厚道。
整体呈现围合式布局，预留了2万方围合式中庭园林景观，舒适度与景观性兼具。
从项目负责人所反馈的情况来看，市场的关注度还算高。
所以发现没，产品的优势尽可能的发挥出来，同时价格也更尊重市场，才有机会吸引更多的客群。
于购房者来说，在选择面更广的情况下，则更需要明确自己的购买需求点是什么。
切勿因为价格而盲目入市。
最后，对于知识城的买入建议，探叔的看法是：
如果通勤、价格、产品等维度适合，对知识城有足够清晰，已经做好了坚定的价值认可，理解未来再出手的流通风险性。
那么，知识城是个还不错的选择。
关于知识城，也期待在评论区听到大家的看法。
而如果你对知识城以及板块在售楼盘有任何需要了解和咨询的，也可以添加微信，和我们进一步沟通交流。
