南沙，既是自贸区，也是广州城市副中心，一个吃尽政策红利的地方。
近10年的“大基建”造城运动，成功诞生诸多网红板块：蕉门河、南沙湾、明珠湾、横沥岛……
灵山岛尖航拍
不少读者很关心明珠湾板块的灵山岛尖现状如何，探长实地暴走了一圈，给大家答疑。
这一篇推送，我们以多图形式聚焦到灵山岛尖交通-居住-产业-商业等建设进度情况。
灵山岛短期难以融入18号线
南沙唯一一条快速进入主城的地铁是18号线，但灵山岛和最近的横沥站隔了一条凤凰二桥，只有公交车接驳。
我们试图体验下公交进岛，但还是最终放弃了。进岛的公交发车频次不高。
最慢的是南沙23A/23B路，除了7:00-9:00和17:00-19:00上下班高峰15分钟/趟，其余时间段均是30分钟/趟，和前往深圳前海的跨市公交发车频次类似。
横沥站到番禺广场（约13分钟）、南村万博（约22分钟）是直达的，那边商业比较繁华。
地铁18号线
而灵山岛去往区府板块的蕉门，也要过凤凰一桥，且离4号线蕉门站距离更远。
灵山岛的交通，以自驾为主。好处是，新城区规划的城市道路很宽敞，自驾很方便，基本不存在堵车问题。
灵山岛尖金茂湾、柳岸晓风、金科博翠明珠、越秀明珠天悦湾、美的华发天珀等几大住宅楼盘已经交付，但入住率并不算高。
别说堵车了，外卖小哥和快递员都不是很多。探长观察了下，有时候绿灯亮两次都不一定有一辆车通过。
灵山岛尖缺乏大型的商业体，日常主要依靠小区底商。我们走访了几个小区和写字楼，底商均不多，几乎都是便利店、烟酒店、药店等高频消费小商业。
目前底商最成熟、人流最多的是金科博翠明珠的底商，比较像正常小区的人流。
且不说规划中大型商业落地的快慢，即便建成后，灵山岛尖的招商才是真正的难题。
至于点外卖难的问题，没有传说中那么夸张。主要问题有两个：
灵山岛尖部分餐饮店
一是选择外卖选择少，愿意进岛跑单的小哥少；二是点岛外的餐饮，配送费高，时间较长。
总之一句话，灵山岛尖缺商业、缺人，尤其是消费能力强的90后、00后。
南沙“珠江新城”逐渐成型
灵山岛尖位于明珠湾起步区中西部,东至蕉门水道,西至久远东路、番中公路,南至江灵南路、北至江灵北路。
凤凰大道
其中，以凤凰大道为界,岛尖分为西侧的Cl单元及东侧的C2单元，总用地面积为348.5公顷。
凤凰大桥东边的C2是商业商务用地，西边的C1是住宅和学校等配套用地。
靠近住宅这边的是开建经贸大厦、南沙数聚大厦、广州文投总部大厦、利通金融中心和星河总部二期等写字楼，基本步行可至，职住分离的平衡性不错。
灵山岛尖已落户项目 来源：明珠管家
从天珀、金茂湾到岛尖的中交汇通中心、越秀国际金融中心距离约2-3公里，骑自行车大概10-15分钟左右。
近两年，灵山岛尖大部分的写字楼和总部大厦建成，颇有有点“小曼哈顿”的观感。
尤其是岛尖的那一片，人称南沙版“珠江新城”，落日大片绝美。
后发区域的建设，往往规划都比较完善。灵山岛尖的市政道路、市政绿化公园等比较像深圳南山前海区域。
按照官方的定位，灵山岛尖要打造为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，重点发展总部经济、金融服务、科技创新及商贸服务等高端服务业。
灵山岛尖粤海广场
灵山岛尖已经颇具智慧城市雏形，近10年的建设，基础框架搭建完成。
2023年，广州南沙区正式获批广东省首个未来城市综合实证试点，明珠湾起步区（灵山岛尖）是其中重要示范片区。
明珠湾智慧城市综合管理平台截图
上周一，广州“新城建”试点联席会议办公室公布了第二批优秀案例，明珠湾智慧城市示范园新型城市基础设施首期建设项目上榜。
灵山岛尖雨洪公园
从系统上，我们可以看出灵山岛尖的不一样。实地踩盘我们也体验到，岛尖适合出游打卡的地方不少，非常出片。
灵山岛尖景点指引 来源：明珠管家
在明珠湾管理局的“明珠管家”小程序上，你可以查询到交通、景点、停车场、卫生间甚至是露营帐篷预约等指引，一切都很公开透明，线上线下的指引清晰，非常方便。
来源：明珠管家小程序截图
主城区历史包袱太大，从一片白纸成长起来的灵山岛尖，成为了城市规划创新与管理的试验沃土。
灵山岛尖规划的居住人口是4.89万人，现在岛上楼盘虽然卖出去了，但真实人气显然还不够。
官方需要做的就是积极招商引资，落地更多的产业和商业、教育配套，提升小岛的宜居属性。
领导们不会不明白。11月28日，由明珠湾管理局主办、广东省未来城市发展促进会协办的未来城市招商大会暨明珠湾招商联盟挂牌活动在灵山岛尖举行。
灵山岛尖在招商引资上迈出重要的一步，接下来就看落地效果了。
招租写字楼
从我们对岛内商办物业走访调研来看，写字楼的空置率还是很高的，不少楼栋都处于招商初期。
灵山岛尖，2字头成交
明珠湾板块作为南沙楼市的后起之秀，房价一度被炒到3-4万/平，部分大平层和公寓，甚至上到5-8万/平。
相比还在建设的横沥岛，灵山岛尖或许可以作为板块楼市“前车之鉴”。
博翠明珠、灵山岛金茂湾等项目交付后，不少投资客已经开始出逃。
8月份，金茂湾一套119.35平四房以22623元/平成交，惊呆众人。金科博翠明珠10月份成交了一套四房户型，单价也仅有2.3万/平。
来源：贝壳
普通户型跌破3万/平很正常，但也有大平层业主，挂牌价也仅3.7万/平。
来源：贝壳
当初投资的信心没了，炒短线的人是没有耐心等灵山岛尖成长的。事实上，大部分人都没有耐心等到这个“未来城市”到来。
灵山岛尖越秀国际金融中心
普通人买房，短则5-10年、长则10-20年一个置换周期，在楼市上行期，炒房还可以吃行业红利。在下行期，十有八九都被套牢。
最重要的是，灵山岛尖住宅刚开发完，一桥之隔来了个住宅规划更多的横沥岛。
在天量新盘新户型的住宅供应预期内，灵山岛尖即便产业、商业、交通等配套完善了，房价5年内也很难回到巅峰期。
灵山岛居住环境不错，日常遛娃和散步舒适，适合南沙上班或者主城有房、近郊养老的那群人。
教育配套上，这里有明珠湾小学、广大附南沙实验学校、湾区实验学校等，资源尚可。
对面横沥岛冒起来的住宅
医疗上，隔壁横沥岛有中山大学附属第一南沙医院，现在已经投入使用。
房价去泡沫之后，灵山岛尖不再深陷风口浪尖。
有人因此悲观，也有人看到了一座新城正在崛起。
