只配做广钢小弟？全国热炒的佛山三山新城，降价后现状曝光！
楼市
2024-11-14 18:54
广东
近5年佛山临广最火的板块，三山新城不敢说排第一，起码排个前三是没问题的。早年广州人热衷置业的千灯湖、金沙洲、大沥，前两者已开发得差不多，比较成熟。大沥呢，面积又太大，资金有限不能全面开发，现在集中火力在千灯湖中轴北延部分，整体规划不错。对广州人来说，出了桂城，又不如买广州了。一个既属于桂城，又凝聚广佛开发共识的板块诞生：![]()
科创城规划带飞
三山新城是三龙湾科技城的一部分，人称南海小广钢，与广钢新城只隔了一条三支香水道。只不过，三山新城的开发晚于广州荔湾区的广钢新城，目前居住成熟度不如广钢，产业方面要强于广钢。![]()
荔湾广钢新城
广钢新城是纯居住片区，三山新城定位是科技城，产城融合新区。房价方面，三山新城大约是广钢新城的1/3，几乎与增城新塘看齐。关于三龙湾的规划，详细介绍政府官网都有，探长就不多说了，感兴趣直接搜关键词看就行。![]()
你只需要知道它是近年来佛山举全市之力打造的高端创新集聚区，投入了佛山最优质的产业资源。2019年，三龙湾南海片区挂牌成立。三山新城的大规模开发被提上日程。
地缘上，三山新城北近荔湾，东靠番禺，去广州南站比99%的广州人都近。![]()
三山新城横跨禅南顺，位于广佛主城之间，是真正的临广核心片区。既有概念又有地段，这在房地产领域属于是先天炒作圣体。于是，三山新城首次大规模开发就火了。中海文锦国际、万科天空之城、中交泷湾云城等五大先发新盘横空出世，热销广佛。2020-2021年，疫情被控制后楼市V型反弹，三山新城不仅吸引了众多广州客，还和北滘新城一样，被全国自媒体大V带货，炒家蜂拥而入。![]()
最高峰时，三山新城新房均价超过3万/平，部分房源超过4万/平。不过辉煌是短暂的，2022年后，三山新城房价快速回调。经过两年深度调整，再加上广州不限购后，外溢的购买力回流，今年三山新城房价已经普遍跌回1字头，在售新盘均价约1.7-2.2万/平，和增城新塘接近。就跟所有新产城一样。一边招商引资搞产业，一边拓荒建住宅是定律来的，三山新城也不例外。![]()
三山强过广州郊区？
交通方面，三山新城自驾比轨交出行方便，尤其是去广州。目前，已开通运营3年的南海有轨电车1号线，可以在礌岗接驳广佛线，另外还有在建的佛山4/11号线（规划）。![]()
有轨电车不如地铁，但也比公交强。
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南海有轨电车如果是自驾的话，经过三山新城南部的三龙湾大道、番海大桥，一脚油门就能上到南大干线。这是番禺的经济大动脉，去年刚全线贯通，自西向东连接了全区最重要的广州南站、长隆万博CBD、国际创新城、莲花湾等板块。去年番禺未放开限购前，三山新城能承接外溢的广州购买力并不奇怪。![]()
事实上，不少人都喜欢去四海城、天河城消费，本地的老牌商业佛罗伦萨小镇相对一般。商业方面，三山新城够日常消费，好好多生活广场、集嘉广场这种谈不上什么高大上，更适合周边打工人。![]()
三山新城缺乏龙湖天街或者万象新天地这种大型商业综合体，连万达广场都没有。本地居民，想要更好的购物体验要么去番禺万博，要么去南海千灯湖。![]()
产业结构上，三山背靠三龙湾科技城概念，和黄埔科学城比较像，都是园区+厂房，这几年季华实验室、智能制造、互联网等产业的引入，三山转型高端势头很猛。但广佛的问题同样如此，都处于传统产业转型阵痛期，一切都还在发展中。对于买房人来说，实打实的教育、医疗、环境才是最靠谱的。三山在这方面做得不错。![]()
短短几年，文翰湖建好开通，潘海大桥打通，教育配套也同步引入，变化肉眼可见。三山整体比广州石滩、钟落潭等一些郊区要强一点，当下并不完美，未来值得期待。
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回到楼市视角，其实房价去泡沫后的三山新城性价比还是不错的。在售5个新盘，一字头的房价可以吸引预算不足的广州客。三房户型，总价约150-200万，与增城新塘、白云钟落潭看齐。对海珠、荔湾、番禺等广州西部、南部刚需来说，三山新城肯定会比遥远的东部通勤更友好。![]()
三山的教育有公办也有民办，比如文翰湖实验小学、在建的九年制桂城二中和龙湾实验学校等，比广州大部分郊区板块强。南海的教育，底子不错。
从数据上看，三山新城的万科璞悦山、保利华侨城云禧今年成交也冲进南海新房销量榜前五。不是广州买不起，而是三山更有性价比。只要你不在乎广佛户口的区别，其实三山还是可以考虑的。三山的居住体验，比较难受的点是厂房、园区多，工业气质强于居住氛围，商业、娱乐的设施少。![]()
另外配套之间比较分散，叠加交通靠自驾，商业不连片很难成气候。
新业主们，短期既指望不了小区底商，也指望不了大型商业落地，比较尴尬。说实话，因为开发得晚，三山的城市界面只是初具形态，并不高级，离完全体很远。三龙湾科技城的概念，如今对楼市的加持作用几乎可以忽略不计，买房的人很清醒。
地铁的落地、高端产业成型和商业生态的聚集，需要更多时间去沉淀。总的来说，三山新城并不完美，但居住体验差强人意，进步空间很大。凭借背靠广佛主城的优势，三龙湾科技城发展顺利的话，说不定会助推三山更上一层楼。
