地块被越秀拿下之后，早早就官宣了案名：越秀·桂悦东晓。
不少住在海珠的朋友，也很关心这个项目会怎么做。
这两天，趁着项目正式亮相，探叔去看了下项目和样板房，顺带把整个板块的周边走了一圈。
信息量不少，我们先把重点的捋一下：
1.越秀·桂悦东晓的基本面如何？
2.越秀·桂悦东晓会做怎样的产品？
3.项目的优劣势有哪些？适合哪一类买家入手？
而更多项目信息，包括户型选筹建议、周边二手房对比、周边实景航拍、项目朝向实景，探叔整理成一份项目买房资料包等等，感兴趣的，可文末扫码交流。
项目在哪？
海珠的东晓南一带，晓港公园对面。
这里贴一张区位图，方便大家对区位先有个概念。
这一带实地调研下来，最大的感受是成熟，整体素质还不错。
从广州地铁8号线晓港站出来，步行到项目地块位置大概600米左右的距离，不算远。
自驾，地块旁边则是东晓路和内环路，也非常方便。
商业，步行范围内，主要还是一些临街商铺，但再往外走，也有不少商场商圈。
比如晓港公园西门出来，是江南西商圈，有富力海珠城这些商业体。
教育，前段时间，开发商已经官宣项目将纳入海珠外国语实验中学附属小学招生范围。
这所学校在佳滨苑小区旁。
我们实测了下从项目出发，到该学校的距离，距离项目约500米。
至于晓港公园，算得上是项目最大的外部资源了。
景观我们后面再说，先说近公园的附加值。
我们在里面兜了一圈，还是相当舒服的，绿化多，景色也不错，作为日常生活的休闲场所，确实可以。
对于业主来说，一路之隔，就是公园，走过去也方便。
所以聚焦到项目本身，就外部资源来说，周边配套的均衡性是一个不错的点。
近公园是第二个优势点。
不足是什么？
先说两个比较明显的点。
其一，地块临近主干道东晓路，噪音肯定是有的。
其二，地块的东南旁，有四层变电站，可能部分买家会介意。
不过，值得称赞的地方是，开发商倒也没有回避这些不足，而且尽可能做了改善。
比如噪音处理，会做多层隔音玻璃的处理，而且据说阳台会有可能以封窗形式交付。
整个项目不算大，长条地块，属于小体量住宅，也就3栋住宅。
楼栋做了一字型点阵式布局，所以在朝向上可以尽可能做到南向，确保了户户东南向、西南向单位。
而且整体做了抬高，住宅从3层算起。
首推的是1号楼，共32层，我们在地块的工地现场可以看到，目前进度比较快。
后面的2栋楼则为超高层。
首推的1号楼，优势在于视野更开阔，可以看晓港公园以及一侧的河涌，是整个地块的最佳景观位。
但也更靠近变电站。
首开这栋，也能理解。
1号楼，规划了三个面积段：88㎡、105㎡和117㎡。
主力户型是88㎡，货量最多，2梯5户就占了3户，其次是两个单边位的户型。
但从我们沙盘拍的图，以及航拍视野来看，不同的户型，甚至是88㎡的三个位置，都有着一定的差异化。
尤其是景观视野和噪音程度，都有所不同。
不清楚的，可以和我们更详细聊聊。
具体到户型，相比周边的二手，算是一个最大优势。
也是项目的主要发力点。
多空间设计、多开间朝南、做大面宽、提升面宽，是基本标配。
最小的户型，是88㎡，做到了4空间2厅2卫。
如果预算不算高，但又要追求尽可能的多空间，这个户型，我觉得是性价比相对比较高的。
举几个做的不错的点。
主卧有多个飘窗位置，可以做成270°飘窗，形成无遮挡观景位。
阳台是双面宽阳台，功能性比较足。
客厅另一侧的飘窗，则可以做成连片收纳，可以解决了很多同等面积段既要空间又要收纳的痛点。
105㎡虽然也是4空间2厅2卫，但相比88㎡，胜在空间感更大，功能性更强。
比如入户有入户花园，可以形成转角玄关，既有收纳，又有玄关入户。
而主卧则有独立衣帽间，还能做到360°环幕景观。
117㎡4空间2厅2卫，单边户。
这个面积段，其实改造空间会相当大，基本可以根据自己的需求，来匹配不同的空间格局。
如果按照板房的设计来看，确保4空间的同时，整个公厅设计的尺寸感，也够用。
当然，这种新规产品会形成的居住习惯是，选择将景观阳台封闭来扩大客厅空间，基本上就是一种很刚性的需求了。
板房开了2个，88、117㎡的，我们也看了。
但因为有特殊因素，这里就不给大家上了。
想了解更多户型设计和板房实拍的，可以扫码交流。
这样的产品，有没有优势？值不值得买？
要放在整个基本盘里面去看。
这里大家要明白一个基本的买房逻辑是：板块决定下限，产品决定上限。
周边的二手和为数不多的一手老盘，我们也基本看了一圈。
应该说，越秀·桂悦东晓的总图规划思路和户型适配思路，是最能打的一个。
项目的综合优势，即在于能够满足务实客群更全面的改善居住及其他必需的强相关需求。
又能够有进一步的产品提升。
不足点，其实是地块本身的一些缺陷，这个大家也都清楚。
所以这个项目的买入逻辑其实挺简单的，大家对号入座就好：
成熟配套+产品优势。
价格则是另一个关键变量。
目前的吹风价，是6到6.5万/平。
对比周边的二手价格，这个吹风价，会稍高，但胜在更新的产品和更新的小区。
适合谁买？
一类是海珠地缘客户，尤其是周边小区的。
我们踩盘当天，就碰到一位住在隔壁富力千禧花园的业主，问的挺详细。
一类是地铁沿线和周边板块的。
比如地铁8号线周边的几个站点，中大客村这一类，就比较适合。
一桥过去的越秀区、天河区买家，也可以考虑。
最后，要多提醒一句。
