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科学城这一年，真实房价落地：破碎与“抄底”

楼市 2024-12-23 17:07 广东

又是一年年底。年初的疑问，在年底都会有答案。

2024年：赚够小目标了吗，减肥了吗，升职加薪了吗？

不要紧张，沉默，也是一种答案。

我们有的读者年初想买入科学城，观望至年底还在问：

现在买入科学城，合适吗？

那我们再来回顾科学城这一年的变化。

犹豫一年，科学城房价又降了

2024年，科学城二手房行情延续了去年阴跌的情况。

尤其是板块内区府、香雪、云埔、永和等几大片区的刚需大盘，成交价再度创下新低。

降价的诱惑，是很令人上头。刚需们的出手，促成了科学城成交量的上升。

这一轮回暖行情以来，黄埔科学城区府片区的二手成交量连续几周都能进入中心六区（主城区+黄埔番禺）前十，甚至有时候能挤进前二。

12月第一周（1202-12-08），黄埔区府二手房成交了35套，全区占比约22.4%；第二周区府片区成交了37套，全区占比约19.4%。

如果算上香雪、云埔、永和以及长岭居，整个科学城大板块二手成交量占黄埔二手房市场的半壁江山。

今年科学城新房以持销盘加推为准，没有纯新盘上市，因此二手房成为焦点。而二手房降价，又是板块最大的话题。

以万科东荟城为例，今年第一季度二三房小户型成交价约2.5-3万/平，四房大户型成交价约2.9-3.2万/平。

东荟城成交价来源/贝壳

第四季度，二三房小户型成交价约成交价约2.2-2.6万/平，四房大户型2.6-3万/平。

大家明显可以看到，今年东荟城的成交均价是下降的，一年跌幅约10%-20%，跌幅大小由不同户型和房源质量决定。

这不是个例，位置更偏离核心的中海誉城、岭南雅筑、万科山景城等小区，同样有类似降幅。

科学城航拍

而实地常春藤这种开发商口碑不好、地段偏僻的大型刚需楼盘，一年跌幅更大。年初小区二手成交价约1.5-1.8万/平，下半年就跳水到1.2-1.5万/平了。

交付质量差、位于黄埔增城交界、拉垮的交通等等多重因素，实地常春藤市场价值一再打折，房价下跌也意料之中。

即便是新福港鼎峰这种公认的标杆二手盘，三房小户型的跌幅也惊人，年末成交价只有3.7-4万/平，而年初同类型房源价格是3.9-4.6万/平。

2023年，新福港鼎峰三房成交均价超过5万/平，四房成交均价过6万/平。

今年是它走神下价格神坛的第一年，比普通刚需大盘晚了两年。

神盘低头，不再硬挺

科学城有新盘降到2字头

二手房普遍降价给了板块内新房去化极大的压力，在售新房清一色推出大量特价房源，以价促量。

最明显的莫过于神秘兮兮的科城山庄，巅峰期一房难求，开盘都是突击式销售，然后很快被抢完。

科城山庄2022年开盘公告

项目去年9月官宣是最后一次加推，预售吹风价格约4.7-5.8万/平，实际要低几千一平。

而今年，科城山庄又拿出“最后一批”61套房源，清盘价最低3.9万/平起，最高5.2万/平。

科城山庄尾货价格

我们不做过多解读，直接看科城山庄今年的二手市场表现。科城山庄峻森园2.9-3.5万/平的成交房源占了9成，只有少数优质房源超过4万/平。

科城山庄另一个组团锦泽园同样如此，3-3.5万/平的成交房源占比超过3.5-4万/平的。

这些房源楼龄并不高，2015年至今也就勉强10年。但今年计容新规出台后，市场上的新户型使用率均超100%甚至达到120%，对传统户型持销盘打击很大。

科城山庄

尽管科城山庄的新房房价还站在板块的第一梯队，但买家市场的二手市场表现已经说明一切。

大壮名城

同样地，大壮名城、保利罗兰国际等板块著名高价新盘，也在今年出现明显降价营销。

大壮名城特价房海报

项目小户型成交均价，已经由5万+/平降至4-4.8万/平。如果结合二手市场看，大壮名城房价挤水分更狠，今年最低成交价约3.8万/平。

而保利罗兰国际更离谱，今年不乏2字头房源成交。也不知道四期业主，未来会以多低的价格才能卷赢他们。

新盘降价更狠的，当属只有三栋的小盘佳大瑞园。这个项目夹在济广高速和科城山庄峻森园中间，离萝岗立交很近。

作为小开发商，产品力有限，地块本身又没有太多发挥空间，于是我们就看到了2.4万/平起的特价房，比隔壁的科城山庄便宜了一半。

佳大瑞园效果图

有意思的是，项目地块是2014年出让的，所以楼面价仅9619元/平。即便降到1.8万，房企还是有利润空间。

佳大瑞园表面是科学城降价王，实际上并没有大家想象的那么惨。

黄埔科学城在售新盘，2025年将会进入究极淘汰赛，预计降价力度有增无减。

灵魂一问：

科学城买入时间到了吗？

回到我们一开始的话题：

年终是不是科学城的合适买入时机呢？

我们拆开来看。新房，尤其是持销项目的，当下几乎每个项目都有特价房源推出，而且力度比较大，不少还是准现楼现或楼状态。

如果你的资金压力不大，并且有强烈的买房需求，年底作为楼市传统淡季，买房有一定的议价优势。

如果你只有首付且月供压力大，我建议还是持币观望，等到更合适的时机再考虑。

现阶段，科学城的房价没有完全到底，刚需盘集体降价，以后有的是机会。

针对二手市场，年底确实是比较好的看房时期，一来有的业主着急变现过年或者需要资金周转，淡季成交压力大，愿意让步的可能性超过旺季。

二来，新房项目年终冲刺形成的降价氛围，也会给二手业主带来一定的心理压力。

另外，“卖一买一”的置换型购房者，需要比较长的周期理顺自己的资金。你不可能完全等到市场底部再出手。

买在相对低位，已经跑赢了八成的玩家。

你怎么看？评论区一起交流。

-End-

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