“ 奥克维尔2023年9月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。”
前言
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周一就是加拿大的感恩节了！感恩那些在我生命中出现的人，让我提升的、让我成长的、让我思考的、让我无言的......感恩那些生活中经历的事，好的、坏的、悲的、喜的、怒的，嗔的......一切的一切，是成就、是磨炼、是修行，是人生的必由之路，让我成长，睿智，洒脱，看淡。感恩那些一直信任我、一路陪伴我的朋友们、客人们，有你们的支持，才有我的今天。诚挚地祝你们身体健康，心想事成！![]()
加息到现在还没有看到尽头，一向认为自己是一个坚定的多头，到这个时候也开始怀疑自己是不是应该卖掉一、二个房子，想归想，真正要下手也有这样那样的考虑：要么租客在里面不好卖，要么没钱赚不舍得卖，要么觉得区域会发展非常快不舍得卖，要么是看着市场不好，也卖不出价钱。总之是拎起来又放下，说不卖了又想卖，反反复复到现在也没个定论。由此想到买家的心态也同样：想买吧，望着高利息而却步，不买吧，又担心利息高的时候房价涨起来，也是十分纠结的事。10月25日继续议息，有人说就业数据向好，加息的可能性增大，有人说再加息会破坏经济发展，不知道听谁的好。靴子不落地，就不知道何去何从？我个人一向喜欢以数据说话，这里给大家介绍一个我认为行之有效的方法，分别用于卖家决定是否接一个低价格的Offer，买家是否应该去买当前价格好的房子。![]()
假设是一定要卖的房子，持有成本每月多少，拿出来的钱做什么投资，收益会是多少，预期降价卖多少？预期持有多久能到期望值？我还是举个例子来说明：一个叫价200万的房子，心理预期190万，现收到一个185万的Offer，假设客人有100万贷款，年息6%，每月还款利息$5000，其它地税水电支出等$1000，卖出后剩下的钱做GIC假设 5%的年息，每月利息$3500，，要多卖5万要持有多少个月就打平？计算方式如下：
50000/(5000+1000+3500)=5.26(月）也就是说现在少卖了5万，和持有160天的费用是相同的，你会不会赌？万一4个月后多卖出5万来就赚了，当然，这些数据都基于假设，就是让大家有个头绪计算一下，确立自己的方向。
当然这里有个问题：就是这房子可以出租后等合适的时机再卖，租金没有算在里面，假设租金是5000，则可以持有到330天持平，你又会怎样做？当然这些假设都是基于你有足够的钱去贴补贷款的不足。
同理买房也是一样的，我们假设有个人刚需买自住房，目前租金$4500住在价值180万的房子里，这里我们假设我们可以用170万买到这个180万的房子，你会不会买？
我们也是来算一下就明确了：假设首付35%，贷款利息6.3%，每个月的贷款利息约$6000，每个月的首付如果去存GIC，可以有5%利息约$2500。地税等其它多算一点$1000/月，多出来的开支就是：（6000+2500+1000-4500）=500010万能持有20个月，是不是可以说赚了20个月的白住啊？！
目前市场还是买卖双方争持的阶段，其中不乏急着卖的，我总是给客人建议：看见持续降价的就去挥刀乱砍，试出卖家的底价，只要比目前市场价低10%，买下来就是安全的。举个例子最近给客人买的3006尺的Glen Abbey 独立屋，毛估比市场价便宜15万左右，真心为客人的运气和决心高兴。
TRREB（多伦多地产局）的月报数据如下
多伦多地产局(TRREB)发布了2023年9月份月报显示：大多伦多地区的9月房屋销售量同比下降7.1%；平均价格同比增长3.0%。![]()
环比方面：较8月份成交下降，销售从8月的5294宗减少到4642宗，销售量减少12.3%，；价格从8月的$1,082,496加币微升至$1,119,428，升3.4%，抹去8月环比下降的跌幅。市场缩量下跌，一方面是卖家惜售，一方面是买家迟疑。值得注意的是，10月份成交显著加快，一反过去金九银十的常态，有时真的觉得这世界给新冠搞乱了。
下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售额减少7.0%，为2149套，价格上升5.2％，达到了$1,440,788加元；半独立屋销售减少19.4％，为402套，价格上升4.9%，达到$1,094,074加元；联排的销售下降13.6％，为565套，价格上升4.5％，达到$941,695加元；公寓销量下降4.9％，价格下降3.3%，至$707,065加元。
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从个人的经历来看，9月销售较8月进一步放缓，不知道何去何从是市场的症结所在，还是像我前面所说 的，做好自己的计划，余下的就交给老天。那么多经济学家都不知道是不是应该加息，我们老百姓就更不知道了，过好自己的日子就算了。
在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是182宗，成交平均价1,551,189加元，中间价1,400,000。从平均价和中间价的差值来看，中低价的房屋成交量大，但高端房屋成交金额大，这也和Oakville的主要房屋是独立屋相关。对比8月的数据：在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是183宗，成交平均价1,492,687加元，中间价1,400,000。平均价升3.9%、中间价持平，平均价上升而中间价持平说明高价房屋的成交增加。7月月报里我就说过：【中间价上升说明低价房屋重心有可能上移】，这个月果然如此！接下来我估计随着低价房屋的重心上移，中高价房屋有望再次复活。中高价房屋的成交增多，证明了这一论点。但是市场有反复，我们要有一定的耐心，随着消息面的转好，这也是一个趋势。注：这些上盘的数量与Oakville-Milton地产局（OMDREB）的数量会有交叉（有的经纪会将上盘Listing 转换到另一个系统）。我在这只做一个数据通报，下面对OMDREB 录得的数据进行分析，请注意两个系统数据统计的区别，有需要的朋友请与自己的专业地产经纪联系。OMDREB 社区分布图
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03
奥克维尔综合数据分析
由于成交量太小，按社区分析的数据离散性更大，分析的准确程度严重降低，为了不产生误导，这个月还是不做社区分析，敬请谅解！
我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
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在过去三个月里平均价格下降6.71%，在8月月报我曾经说过：【我相信随着加息暂停和夏季假期的结束，今后的走势会是一个温和震荡向上的格局。】9月上升2.39%，10月初成交开始密集，虽然说还是价格划算的才会成交，但部分买家相信加息周期已经尾声，应该出手。
销售量方面：过去三个月的成交缩量，降幅26.46%，比上一个三个月的下降43.81%大幅减少。个人还是看好后市的。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
下面是根据奥克维尔米尔顿地产局（OMDREB）的社区分布、统计的Oakville 9月房屋类型数据分析！各类房屋成交价同比及环比
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9月同比下降2.35%，环比上升2.39%，所有无管理费的类型全面下跌，只是有管理费的联排一支独秀，曾经期待Condo在加息的前提下会被刚需的买家青睐，但我失望了，估计是Condo最近投入太多，目前供过于求了吧？对比8月的数据，我们可以看到上个月有管理费的联排表现极差，另外一方面显示了买家相当理性，谁价格合适就买谁。从本月成交量的数据来看，比8月份的成交升9.45%，我没有用大升是因为8月本来基数过小。从房屋的类型来看：独立屋的成交量比8月大升25%，独立屋仍然是众多买家寻求的理想居住场所。在利息高企的时期，有管理费的联排成为低价房屋的热门。由于8月基数偏小，不排除数量上升的随机性。
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各社区数据分析
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本月各个社区涨跌互现，同比下降2.35%， 环比增加2.39%。还是那句话：谁合适就买谁，当前市场给了买家更多的选择。
Oakville 整体及各社区成交数量的同比与环比![]()
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比增加2.11%，环比增加7.75%。
每月月报一直提供了过去13个月的各社区价量分析曲线图，以方便时间少的读者快速、一目了然地了解过去自己关注的社区的走势，节约时间，提供购买参考方向。一） Iroquois Ridge 高中区域
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四）Abbey Park & Garth Webb![]()
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我个人非常喜欢这几张图，每张图都有Oakville 总平均价，对比一看，哪个是高档社区，哪个不是，一目了然。另外由于成交量少，数据离散性非常大，仅供参考！
我们再来看看Oakville一年来的价量变化对比。![]()
从这张图可以看出，价格变化没有成交量变化明显。市场走至9月，在连续6个月的成交量温和上升后（2022年12月至2023年5月），6月、7月成交大幅下滑，7，8，9成交基本持平。主要原因是卖家与买家的期望值无法达成一致，加息无法预期也成为重要因素。现在来看看各个价格区间的房屋成交情况：虽然说房屋类型与价格相关，但同时也与社区、位置、大小、装修相关。所谓看菜吃饭，口袋有多少钱能买什么样的房？所以用价格区间分析也有着特殊意义。![]()
从价格区间8、9月对比可以看到：9月份100万以下的成交金额占比减少，一方面说明低价房屋价格有所上升，另一方面也说明买家还是努力在追求居住空间。9月份100至200万的房屋占比8月大幅增加，平均价基本持平，一方面代表200万预算的买家由于贷款能力进一步受限向下移动，另一方面也有可能独立屋的成交价格下降（具体房源要具体分析，本文只就平均价格作一个一般情况下的概述）。200-300万的占比大幅减少，平均价也从8月的245万增加到近255万。从一个角度说明了市场的两极分化，也说明平均价微升是由中高端房屋的拉动，同类房屋价格下降并不明显，从这个角度来说，卖家仍然在坚守他们的阵地。
08
前面已经说过，10月25日要议息，这就说明还有一只靴子没有落地，又听说就业数据向好，加息的可能性增加到29%，还是大概率不会加息了。不过基本工资都升到了$16.65/小时。想想这个世界只对中产阶级无情地盘剥，最低工资增加，这些人的工资不会增加，但随着基本工资的增加，物价却不断上涨，原来中产阶层生活变得越来越艰难。本来还有点机会通过买投资房来捍卫一下自己的资产，随着利息的不断高涨，房产投资也变得日益艰难，不作为的房东房客委员会还把不交租金和租客驱赶流程拖到一年多，从申请到受理排期8个月，但等上庭还要等5个月，难道房东不用交贷款吗？！牢骚归牢骚，广东话说：“自己执生！”现在是逆水行舟，不进则退，中产阶级是不是要咬牙坚持到加息周期结束呢？怎样坚持，我在前言里提供了一个算法建议，投资者各有各的账，自己算算可能会清晰明了一些。在眼前一片黑暗的情况下，向哪个方向走是一种决策，也是一次赌博，输得起、输得心服口服也是一种人生态度。我个人甚至认为是积极的人生态度：要不然就等死？如果都是一死，那朝着自己的方向走去，起码自己做过选择，是不是就无怨无悔？![]()
当然，选择不是盲目的，只是不能百分之百确定而已。选择是根据自己收集到的信息加上自己的认知而做出的。在这里我提供一些数据如下：
我个人是喜欢用数据说话的。根据房产【长期看人口，中期看土地，短期看金融】的理论，我在上期从国家统计局取得数据：加拿大人口将从2021年的38.2M增长到2068的56.6M，增长幅度高达47.9%。前段时期吵吵嚷嚷的开放绿化带由于涉嫌受贿被叫停。记得初入地产经纪这一行时，印在第一课的封面是：【买地吧，地球只有这么大】，我深受触动，才开始了买独立屋分租的投资模式。土地一向是弥足珍贵的，也在开放绿化带的时候泥沙俱下，在没有制订可靠的开放方式之前，暂时也不会也不能开放！
金融方面我不懂，只知道加息快到尾声了，是不是要先人一步进入房产投资，是需要勇气和智慧的。
这期我给大家分享一下多伦多地产局的数据，让历史来告诉大家房价是如何上升的：![]()
柱状图如下：从柱状图可以看出，房价虽然有起伏，但总体价格是上升的。用计算工具计算，从1977年的平均成交价$64,559至2022年的$1,189,736，复合增长率是6.545%。如果考虑20%的首付，放大5倍杠杆，则为32.7%，当然这个毛收益随着利息和个人收入税档的变化，实际收益会改变，投资者应该做好自己的功课。虽然有人说：我买股票也有这么高的收益，我只想请教一个问题：你投资股票有多大的勇气用这么高的杠杆，你有多大信心将这么多钱放在一只股票上？
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上月向大家介绍了客人在4月份花100.2万买的在伯林顿的一个平房，花5万装修了一下上市出租了，要价$2700+$2300，现在楼上也以$2750出租出去了。105万左右的投资，租金达到$5050，是高利息时代投资房的优胜选择。![]()
朋友笑说这是熊婕模式，确实我很多投资房都是这种模式，特别适合高利息时代的投资，需要的客人来找我复制一个吧！
【ps】由于数据繁多，再加上OMDREB系统对上月数据的自动修正，难免出错。希望读者原谅指正，不胜感激！![]()
精准置业团队集买房卖房、贷款、重建翻建、房屋装修、Legal 单位申请、出租等丰富经验于一身。并一向以精准的投资眼光，帮助客人沙里淘金。专业诚信，精准到位！更多信息请浏览我们的网页：https://www.aim-team.com/![]()
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