“过去50年、30年、20年、10年的房价变化与CPI的变化存在着怎样的关系？为什么我们要置业？这期文章图表多，请耐心阅读！”
前言
在去年的文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI》中，我们看到过去50年、30年、20年、10年的不同时段里，多伦多的房价复合增长分别为：7.44%、5.78%，7.54%，9.18% 。这个动态值随着年份的成交价格改变而变动。我们现在一起来看看2022年年底数据的统计结果吧。每年年初，我都会将数据统计计算一遍，更新发布，对房产市场的趋势有数据辅助分析作用。有兴趣的朋友可以加我的微信公众号ajtoronto28关注啊！02
原始数据来源
房价数据来自多伦多地产局TRREB系统录得的历史平均价格数据，是一个综合了416地区和905地区各种类型房屋的平均值。该数据每年更新一次，总共46年，滚动更新！![]()
TRREB还提供过去46年房价变化的柱状图，一并奉上。以便更直观地比较。![]()
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过去50年多伦多房价 VS CPI
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在表格里，大家可以看到每年房价的数据和CPI的数据，每年各自的增长幅度和50年的平均增长幅度。大家可以看到，房产的平均复合增长率是7.14%，而CPI的平均复合增长率是3.86%，即房价的复合增长幅度高过CPI的增长幅度3.27%。
我这里特别指出的是：在1986年至1989年之间，利息高达双位数，听老人们说：那时候能拿到8%的年息就已经高兴到晚上笑醒，那时候我才刚毕业没多久，也没来加拿大，数据大家可以到网上去查。估计那时候人们疯狂的买房大概是恐惧钱放银行会贬值，看到这世界什么都值钱，就是钱不值钱才急于进入房产市场吧？这4年时间里，年增长幅度分别是：27.34%、36.12%、21.43%和19.19%， 简单地加在一起就是4年共上涨104.08%。有上涨就必然有下跌，从1990到1993年的时间里，分别跌去6.82%、8.12%、8.25%和3.95%，简单地加在一起就是4年下跌27.14%，基本只相当于平均一年的涨幅。房产大涨小回的趋势显而易见。
这4年的上涨也说明：利息并不是唯一影响房价的因素。影响房价的因素那么多，也不是我们普通人能判断出来的，还是做好自己的财务规划，该出手时就出手吧，犹豫的人总是在市场最火热的时候入市，也是最容易烫伤的一族。
为了方便大家观看，我特地制作了过去50年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图，这样就一目了然地看到不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势。也看到房价与CPI的曲线间隔越来越大大。
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过去30年多伦多房价 VS CPI
大家可以看到，房产的平均复合增长率是6.22%，而CPI的平均复合增长率是1.98%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度4.27%。比过去50年的差距3.27%更加拉大了。
下面是30年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。
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从30年的曲线来看，除了符合50年曲线的不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势外，我们还可以看到，回档的值更小时间更短了。
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过去20年多伦多房价 VS CPI
大家可以看到，房产的平均复合增长率是7.65%，而CPI的平均复合增长率是2.05%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度5.60%。比过去30年的差距4.24%更加拉大了。下面是20年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。
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过去10年多伦多房价 VS CPI
大家可以看到，房产的平均复合增长率是9.56%，而CPI的平均复合增长率是2.32%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度7.24%。下面是10年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。
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从10年的曲线来看，除了符合50年曲线的不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势外，我们还可以看到，回档的值更小时间更短了。而且每次回档的时候成交量严重萎缩，除了买家出于恐惧的原因不敢轻易出手外，还有个重要原因就是：不到万不得已，没有人愿意将自己拥有的房产轻易放弃！
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房价与CPI的趋势分析
50年的房价平均增长是7.14%，CPI 平均增长3.86%，二者差值3.27%；30年的房价平均增长是6.22%，CPI平均增长1.98%，二者差值4.24%；20年的房价平均增长是7.65%，CPI 平均增长2.05%，二者差值5.60%；10年的房价平均增长是9.56%，CPI平均 增长2.32%，二者差值7.24%；![]()
从这个表格中我们可以看出：近期的房屋增长幅度与CPI的增长幅度差距越来越大。毫不奇怪，这正是MMT时代的特色。
什么是MMT？借用别人的图来说明一下：
在这样的时代，为了努力不被MMT时代的洪流淹没，中产阶级不得不起来捍卫自己的劳动成果。怎样捍卫？只有一个办法：从印钱到用钱的承载机构银行获得贷款，用于投资。说到投资的品种，我在文章《投资的种类及利弊》已经详细叙述过，我始终认为房地产相对来说简单、稳妥、收益好。这也是我在加拿大13年来的经验总结，在过去的13年里，从目前的市值来看，我的资产净值增长近10倍（现一次强调：是资产净值，已经剔除贷款，但不包括佣金、个人所得税等开支）
下面我分别论述这三点：
简单：买房简单的三步骤：1）准备首付并问好贷款；2）看房：买房是看得见摸得着的，我们请经纪带我们去看房，房子就实实在在地在那里，喜不喜欢，我们一看就知道了。3）买房：请经纪做一下CMA，对比周边房子的成交价，出个合理的价格购入就好，目前的市场行情，已经没有那么多便宜可捡了。4）委托律师交接，办房屋保险。如果是投资房，再请经纪帮忙出租。
稳妥：房子买好了，就放在那里自住或出租，不会像股票一样退市。租客基本也是稳定的，我最长时间的租客已经住了7年，不仅按时交租，还会帮忙修理房子。当然我也遇到不交租的租客，我并没有赶走他们，现在有的开始慢慢多交点，将欠的租金还回来。总的来看，不交租的人总是少数。疫情之后，不交租的人数有所增多，我的经验大约有15%的概率欠租，房东与租客的矛盾也达到空前地尖锐。我相信政府已经看到并会着手改进。
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收益好：我们看到过去10年的平均复合增长率是9.56%，对于有能力贷款的人，20%的首付就是5倍杠杆，年毛收益达到47.8%；35%首付的新移民，年毛收益27.31%，什么生意能这么好？房地产的投资收益我在文章《Condo 与 House的投资收益》中按House年复合增长7.53%、 Condo年复合增长6.9%做过计算，得出结论，House的税后年复合收益9.28%，Condo的税后年复合收益8.18%，是不是相当可以了啊？大家可以按自己的税收和最近10年复合增长率9.56%计算一下收益，是不是更可观？
说到这里，有人会说：我买的股票有时也有这个收入，但我就想问一下：你敢将所有钱放在一只股票里吗？
其实数字是最好的老师，也是最有力的证据。自己好好算一算，不用争不用急，数字自己会说是不是？不会算，打647-964-0928这个电话和我聊一聊，或许会耳目一新、豁然开朗、对高利息会有另外一份认识。
下期或者我可以用现行利率计算一下近10年的房产投资平均收益，有兴趣的加ajtoronto28加关注吧！
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