房产投资回报的年复合增长率到底有多少？要不要投资房产？本文延续上篇文章的计算，对比在Renew和Refiance的情况下哪个年复合收益率更高。
在上篇文章《房产的投资回报计算》里，我承诺要比较一下房子5年/10年/20年后直接卖掉再投资，还是继续持有原来的房子，Refinance后再投资第二个房子哪个收益率更高，以便大家比较，再根据自己的情况进行选择。
大家都知道：理想条件下，假设每5年Refinance一次，一个房子20年后可以”生“出八套房子。考虑到计算八套房子太过复杂，而且时间越长交的税越高，这篇文章仅计算5年后一变二（三），在第10年卖出的情况。本文意在提供一个计算方法，有兴趣的朋友自行计算15年后卖出7个房，20年后卖出15个房的情况（仅发生在理想情况下）。
正文
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3，基于现行5年固定利率5.64%（最新消息，有客人拿 到4.99%5年固定）4，为方便计算，假设买入价100万。Refinance后再买入的也是100万。
本文的投资回报计算分别选用了5年、10年。其中5年、10年的复合增长率来自下表的10年8.98%。本文中地税、保险、维护费全部按3%复合增长进行计算（大于10年的CPI增长2.56%）
6、文章中的应交税全部来自网络税务计算器，大家也可以自己查询，收入低的人收益率会更高。有需要的可以根据自己代入公式进行计算（公式在下面文章中计算图表中提供），也欢迎大家加微信WX6479640927咨询。7、文章中的贷款月供根据网络贷款计算器计算得出。月供的本金、利息分别按贷款计算器得出的数据按比例平均分配，与实际会有少许差别。8、为了比较首付35%和20%的投资回报差别，文章分别进行了计算。本文的租金是根据伯林顿的情况假设，各个地区的租售比不同，仅供参考。9、本文计算的复合投资回报增长率，是为了方便大家与其它投资回报进行经济上的比较。我的意思是说：仅仅从数字进行比较，各种投资有各种投资的特色，在每个人心中所占的权重不同，所以才会有不同的选择，世界才会丰富多彩。举例来说：股票（可以是TFSA和RRSP）流动性好，但无法加杠杆或者加杠杆风险极高，储值保险有保险功能，但前期现金值低，年复合增长率应该在7%左右。这些投资我都有，主要是利用其流动性来做房产投资的备用资金。具体请参看文章《投资房产的技巧（心得篇）》。10、文章中租金的按年复合增长率2.5%进行计算。
12、文章没有计算和比较是买房还是租房，下次计算比较一下，让犹豫是买房还是租房的人有个数据上的参考。敬请关注微信公众号ajtoronto28！13、文章中的卖出佣金按5%进行计算，买方佣金2.5%不应该少，怕不好卖。但是卖方佣金方面可以在挂盘前进行全方位比较。我所知道的有从1%至2.5%甚至更多（多于2.5%的是有装修指导等特别服务）。14、计算数据繁多，虽经反复核实，难免有错，恳请大家批评指正。如有不明白的地方，可以加微信WX6479640927探讨！
1、20%首付整租5年后Refinanace，10年后卖出的投资收益。2、35%首付整租5年后Refinanace，10年后卖出的投资收益。3、20%首付整租5年后Renew，10年后卖出的投资收益。4、35%首付整租5年后Renew，10年后卖出的投资收益。1、本文前两个表计算的是20%、35%首付的情况下，5年后Refinance的结果。后两个表计算的是在20%、35%首付的情况下，5年后Renew的结果。2、本文假设贷款者有能力Refinance再贷款（虽然收入10万不算高，但可能通过高资产方式等拿到贷款）。3、20%首付情况下，5年后Refinance拿出来的钱是$489,355，可以购买两个100万的的房子，剩余的钱作为储备资金补充月供缺口。
4、35%首付的情况下，5年后Refinance的钱是$397.601（假设贷款能力有限，仍然需要35%的首付在Refinance的母房里），子房仍然需要35%首付，可以购买一个100万的的房子，剩余的钱作为储备资金补充月供缺口。5、Refinance 后拿出来的钱可以非常灵活地使用，例如：20%首付的情况下，可以再买一个房子，多余的钱可以用来作为退休储备金，购买一些流动性好的投资产品。也可以再买两个房子，如果自己年轻还想拼搏一下的话。在我的概念里，年轻与否与生理年龄无关，只与心理年龄相关。
6、20%首付、35%首付五年后的Renew，是用前5年所还本金加入后5年的首付进行计算的，大家可以试一下网上的贷款计算器，我通常用的是BMO和CIBC的。
投资分析
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从上图表中我们可以看出，在首付20%的情况下，Refinance出来能不能买两个房完全取决于贷款能力，税后复合投资收益会从20.19%增加到22.73%，这个概念是投资$1万CAD10年后分别是$33万元和$49万元。中间差16万元。在上表的例子里，35%首付Renew的投资复合收益率是13.64%，而20%首付Renew的投资复合收益率是18.09%。35%首付Refinance的投资复合收益率是15.70%，而20%首付Refinance的投资复合收益率是20.19%。而且35%首付还没有能力买两房再投资。![]()
新移民多少带了点钱过来，要及时根据自己的财务状况做好买自住房乃至投资房的准备工作。通常新移民会很容易拿到65%的贷款，但如果开始工作后，工资又不够高，反而贷款会有困难（当然可以通过海外担保来实现，但选择就少了一些）
我总是说自住房也是一项投资并兼有自住功能，还不用交资本增值税。除了没有租金收入外（但是却省了付租金给别人，也可以用上面的计算公式不计算卖出增值税做个简单计算）。
在上面的例子里，我初步计算了一下35%的首付，扣除了因租金不够月供造成的填补共$70894，5年renew后10年卖出自住房时的投资复合回报率是17.25%，够不够高你自己说了算，你还不用和不良房东起争执，自己想卖就卖，想住就住！自己说了算！当然有人说你按那么高的增长率来计算，将来没有怎么办？这个我就不知道啦，没有人知道，即使是经济学家。但过去50年多伦多的房价年复合增长率是7.02%，这是个历史经验。这里只有一个原则：跑赢通胀就是胜利，何况还有杠杆来加持？！不投资就无法跑赢通胀，所有投资里面，能安全加杠杆的就只有房地产！你加个股票的杠杆试试，很容易就还渣都不剩！自己曾经也在股票市场风光过（2006年初大量入市，到2008年8月前分3批全部清仓，大赚500%，只因自己不懂股票，但舍得花钱买信息；当卖信息的人越来越多、而且还没有准确度的时候，我及时退出了）。在自己进入房地产后，我的绝绝（多用一个绝字，表示强调）大多数投资都在房地产上，也是这个年龄（不想风起云涌）、这个资产层次（不是那种还要愽一愽，单车变摩托的资产阶层，而是已经拥有汽车，只要安全驾驶）造就的，更是从房地产投资安全稳妥并尝到收获的丰富果实的。
首付20%时，在整租的情况下，贷款月供$4580，而租金收入只有$3500，再加上地税、保险、和房屋维护，在我计算的例子里，明显的负现金流，每月要贴补3500-4580-（4800+2000+2000）/12=-$1813.3加元，虽然有约993元的本金存入，但只能在卖房或者Refinance时拿出来。而首付35%时，在整租的情况下，贷款月供$3721，而租金收入只有$3500，再加上地税、保险、和房屋维护，在我计算的例子里，明显的负现金流，每月要贴补（3500-3721-（4800+2000+2000）/12=-$954.3加元，虽然有约807元的本金存入，但只能在卖房或者Refinance时拿出来。选择低首付要有收入的支持或者储备资金的支持。所以在选择首付的时候，可以根据自己的风险喜好来做选择。高收入的人还是选首付低的，在税务上面有所优惠。![]()
当20%首付时，10年租金总共帮助减税$58,165。而35%首付，租金只帮助减税$26,251。我有多个高收入客人用Line of Credit 做首付，每年收入负$20000，假设他的税率是50%，那么也就是说他只要每年用$10000来维持一个100万的房子，用例子中的房屋年增长率8.98%计算，那么他的年投资回报率简单计算就是8.98%*100/1=898%，是不是看起来像天文数字？
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前面我们知道首付少一些，可以有更大的杠杆。但苦于收入不多无法支撑月供的朋友、或者用尽全力去买房、又没有太多储备资金的朋友怎么办呢？上期《房产的投资回报计算》我也计算了一下分租一月$5000租金的房子在20%和35%首付下的情况，大家可以参阅。大多数平房容易分租而且都有大地块。我的地块的情结来自于当时学习地产经纪在首页的一句话：Buy land, they‘re not making it anymore，我喜欢将其翻译成：买地吧，地球只有这么大！
这期没有计算分租的情况，计算方法在文章里，大家可以自行计算分析。![]()
上期文章说过：Refinance虽然可以帮助投资更多的物业，也可以更多地获得租金税务减少，但无法解决由于房产的绝对值增大从而导致的资本增值税的税率增高，从而使得投资回报率下降！我还没有计算哈，但我想象结果是这样。我感觉对不对？下期文章中用数据来证明，也可能自己刮自己一巴掌，所以会算就是好，算了再去做。这期计算发现果然自己刮自己一巴掌。数据摆在那里，在理想的情况下，有能力Refinace应该更好。但是持有多于10年是不是这种结果我就不知道了。15年后有可能最多能卖出7个房子，有兴趣的可以去算一下这样收益率会是多少？
其实怎样组合是自己的事，虽然15年后可能有7个房子卖，但你有可能只将第一代的房子卖出以降低税档，也可能卖出第二代的一个房子。千变万化的组合。只要遵循一个原则：在自己的能力范围内，持续扩张的同时，降低税档，从而提高投资收益率！自住房虽然主要目的是自住，并没有投资两个字在里面，但本质也是一项房产投资。只不过更侧重居住的要求，而不是投资回报的收益。下期我们来计算一下租金$3500/月，是在目前的贷款利息情况下，将首付35%用于投资股票（年平均收益率10%的情况下），到底哪个划算。先说好，如果股票年平均收益率10%打不过房产，那我就要问问自己有没有本事、运气将所有的钱放在一只狂涨的股票里，即使有，是不是持久？![]()
就说这么多了，先关注我，到时一起来看结果，有趣着呢！
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