“ 奥克维尔2023年10月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。”
前言
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我通常把10月过后至春节期间的时段称之为地产行业的农闲时光，在上篇文章《心灵鸡汤（1）》里，我已经做好【享受守着壁炉，披着披肩，抱着书本，喝着清茶的时光。看窗外雪花飘飘，让时光慢慢流淌】的准备了。
这两天看看泰戈尔的新月集中英文对照，原本想是一边欣赏，一边学习英文，希望真的能进步一点点。把泰戈尔的诗译得美不胜言的在我印象中还是非冰心莫属。同样是表述一件事，为啥人家就能说得那么美丽浪漫呢？
加息似乎看到了尽头，但许多人都倒在黎明前的黑暗里，因为那是夜最黑暗最难将息的时间。朋友圈看到文章说有人不要楼花的押金高达32万求转让。我自己也知道其中的艰难，手头有4个楼花转让不出去。于是想对大家说能熬就熬吧，2017年的下跌到2019年才开始止跌，看看许多2017年最高点买的房，现在不是也赚了？！TRREB录得2017年4月平均价$920,791加元，2023年10月平均价$1,126,928加元，增长22.4%，高过这个数值的就说明当时买得不错啊！
10月25日议息不加息，下次议息时间12月6日，边走边看吧。
TRREB（多伦多地产局）的月报数据如下
多伦多地产局(TRREB)发布了2023年10月份月报显示：大多伦多地区的10月房屋销售量同比下降5.8%；平均价格同比增长3.5%，市场存货较多，同比增加50%。![]()
环比方面：与9月份成交持平，销售从9月的4642宗微增到4646宗，销售；价格从9月的1,119,428加币微升至$1,125,928，升0.6%，抹去8月环比下降的跌幅。市场缩量下跌，一方面是卖家惜售，一方面是买家迟疑。
下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售额减少5.7%，为2157套，价格上升6.1％，达到了$1,450,112加元；半独立屋销售减少3.2％，为428套，价格上升2.1%，达到$1,102,721加元；联排的销售下降11.5％，为726套，价格上升1.1％，为$930,185加元；公寓销量下降2.2％，价格下降1.2%，至$708,780加元。对比10月数据可以看到Condo二级市场特别是905地区的二级市场表现很差，一级市场的楼花转让市场也出现踩踏现象，除了这部分人经济基础相对薄弱外，投机分子也受到了打击。不过我正如我前面所说：最寒冷的冬天已经到达，慢慢就会回暖。![]()
在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是140宗，成交平均价1,395,752加元，中间价1,338,500。从平均价和中间价的差值来看，中低价的房屋成交量大，但高端房屋成交金额大，这也和Oakville的主要房屋是独立屋相关。对比9月的数据：在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是182宗，成交平均价1,551,189加元，中间价1,400,000。平均价下降10.0%、中间价下降4.4%。这可能是低价房屋成交增多而且高价房屋成交价下降而导致【具体要看后面的价格区间分析）。伴随成交量的进一步萎缩，从一个角度说明撑不住的人不得不低价出售，而苦苦支撑的人也还在不断坚持！注：这些上盘的数量与Oakville-Milton地产局（OMDREB）的数量会有交叉（有的经纪会将上盘Listing 转换到另一个系统）。我在这只做一个数据通报，下面对OMDREB 录得的数据进行分析，请注意两个系统数据统计的区别，有需要的朋友请与自己的专业地产经纪联系。OMDREB 社区分布图
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03
奥克维尔综合数据分析
由于成交量太小，按社区分析的数据离散性更大，分析的准确程度严重降低，为了不产生误导，这个月还是不做社区分析，敬请谅解！
我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
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在过去三个月里平均价格下降8.5%，10月份市场表现差强人意，10月初虽然成交开始密集，但市场上那些价格划算的才会成交，后期就因没有好的价格而停止交易，市场还是卖家、买家的心理较量。会不会成交取决于双方对价格的认同，有部分买家相信加息周期已接近尾声而出手。
销售量方面：过去三个月的成交缩量，降幅23.26%，比上一个三个月的下降26.46%收窄。成交少的原因也是两个：卖家的坚持与买家的心理预期偏低（一部分是捡漏心态，建议换位思考，见好就收；一部分是实在贷不到款，这个还真没有办法，等贷款宽松些房价也就上来了，激进的可以去二级银行要40年还款期的贷款，也是赌宽松的贷款政策会使房价狂升而提前入市，利息的支出低于房价的上涨）。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
下面是根据奥克维尔米尔顿地产局（OMDREB）的社区分布、统计的Oakville 10月房屋类型数据分析！各类房屋成交价同比及环比
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10月同比下降1.60%，环比下降幅度较大为5.91.%，所有类型房屋除无管理费的联排外全面下跌，这并不排除无管理费的联排因成交数量减少的随机性，也有可能是买独立屋的买家下行而使得这一类型的房子一支独秀。具体请联系自己的经纪根据社区、房屋大小、装修等作具体分析，本文观点仅仅限于对平均价的论述。曾经期待Condo在加息的前提下会被刚需的买家青睐，但我失望了，估计是Condo最近投入太多，目前供过于求了吧？对比9月的数据，Condo仍然没有起色。从本月成交量的数据来看，比9月份的成交急跌28.78%，从房屋的类型来看：独立屋的成交量比9月大跌26.58%，半独立因数量太少，上升只能认为是随机，无管理费联排为跌中之最，Condo的数量也减少不少。
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这里对比一下TRREB与OMDREB录得的数据，在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是140宗，成交平均价1,395,752加元，中间价1,338,500。这些数据与OMDREB的数据成交数量是99宗，成交平均价1,488,851加元，中间价1,428,000有差异，主要是卖方经纪所处的地产公司形成的，一般来说新区更多TRREB的经纪，而传统区域更多OMDREB的经纪（我们精准置业则会在两个系统同时上盘），在这点从平均价和中间价对比也可见一斑。
各社区数据分析
由于成交量进一步急剧缩小，本月只提供数据，不做分析。![]()
本月各个社区涨跌互现，同比下降1.60%， 环比下降5.91%。还是那句话：谁合适就买谁，当前市场给了买家更多的选择。
Oakville 整体及各社区成交数量的同比与环比![]()
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比大降25.0%，环比大降28.78%。
每月月报一直提供了过去13个月的各社区价量分析曲线图，以方便时间少的读者快速、一目了然地了解过去自己关注的社区的走势，节约时间，提供购买参考方向。一） Iroquois Ridge 高中区域
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四）Abbey Park & Garth Webb![]()
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我个人非常喜欢这几张图，每张图都有Oakville 总平均价，对比一看，哪个是高档社区，哪个不是，一目了然。另外由于成交量少，数据离散性非常大，仅供参考！
我们再来看看Oakville一年来的价量变化对比。![]()
从这张图可以看出，价格变化没有成交量变化明显。10月市场极差，价量齐跌，从图中可以明显看出说明跌幅不小。如果按这一趋势，不排除进一步下跌的可能性。但是从TRREB 系统录得的整个GTA的数据来看却是价升量跌的态势，又似乎说明底部已经形成。个人认为由于TRREB的成交量为4646宗，远比Oakville的99宗大得多，数据应该可靠些。现在来看看各个价格区间的房屋成交情况：虽然说房屋类型与价格相关，但同时也与社区、位置、大小、装修相关。所谓看菜吃饭，口袋有多少钱能买什么样的房？所以用价格区间分析也有着特殊意义。![]()
从价格区间9、10月对比可以看到：10月份100万以下的成交、金额占比进一步减少，平均价下降；100至200万的房屋数量占比增加，金额占比减少说明价格有所下降。数量、金额占比60%左右说明在当前形势下，这个价格区间仍然是追求空间的群体的首选；200至300万的房屋数量金额占比有显著上升，不排除高价区间的人群的向下移运，平均价的跌幅加大；300万以上成交稀少，也因这个区间的人群较少，而存在更大的随机性。
08
前面已经说过，10月25日议息不变，12月6日议息大概率会下降（朋友圈的业内人士分析说债券收益率下降了），大家都在期望降息发生，算不算是众望所归？世界因太多的不确定性而令人难以决策，所以才缤纷美丽？前面已经对比了2017年的下跌然后上升，从最高点到现在平均价也有22.4%的升幅，能坚持下来的人，按5倍杠杆计算大约也有110%的毛收入，收益还是可观的。历史总是螺旋式上升，波浪式前进，有回旋、有起伏才是常态。站在现在看过去和假想站在将来看现在，应该有异曲同工之效果。如果还是不确定，问问自己现在比过去的那些情况有什么变化？金融是收紧了，这是短期下跌的原因，土地增加了吗？人口会减少吗？也许有助于得出答案。
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在上期我还根据【长期看人口，中期看土地，短期看金融】的理论从金融、土地、人口三个方面特别是人口方面提供了数据给大家，并且建议大家参看我的微信公众号文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI--2022》，里面记录了过去50年多伦多的房价变化和增长情况来透过历史看未来！
相信聪明如你明白这个道理，不是不想进入，实在是贷款或资金不到位，一如现在的我，看到那么多好房子，只有眼馋的份！140万以下在Oakville买个学区房的双车库4房独立屋是多香的事！恭喜这个买家！![]()
【ps】由于数据繁多，再加上OMDREB系统对上月数据的自动修正，难免出错。希望读者原谅指正，不胜感激！![]()
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