用自己近14年的多伦多房产投资经验，写就一篇投资心得。字字真情，句句实在，读明白受益匪浅。

决断力是首要的，其次是买房的最好时机永远是当下，再就是长期持有，其它就是锦上添花的事了。

等了很久才下了一点像样子的雪，地上也就薄薄地盖了一层。不过有总比没有好，而且气温大幅下降，倒是像个冬天的样子了。听说近期生病的人比较多，和天气异常有关，希望这场雪天后，大家都快快好起来！

市场欲起还休的样子，12月的房产月报显示高端房屋走得比较快，1月初100-150之间开始动作。目前手头的买家苦于找不到合适的房源而不得不进入等待状态（不少卖家也在圣诞期间撤市了）期待陆续有放出来的房源供大家选择。

在我的观念里，现在又到了投资房产的好时节----如果有首付和能贷到足够款的前提下。我是不行了，因为房子多且在2020-2021期间将所有的房子Refinance再投资，杠杆放得太大已经到了极限。看着一些好房源真的只有眼馋的份，所以站出来动员大家尽快下手。（我也在多期《最宜居的城市Oakville房产月报》里也说过：【目前情况下，能买的人可以入市，毕竟这时候入市犯错的概率非常低。而等待的错误概率相对较大，毕竟市场突然反转的概率还是存在的】

今天比较清闲，想到自己应该自律一些，争取每周一篇公众号文章吧，已经很久没有这样做了。

这期我就来说说自己的房产投资经验总结：做决定，寻找标的，坚定持有，赚钱后出售，置换房子再投资。

正文

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至于我说我踩点踩得好也是他们的单方面理解，我从2010年登陆开始买房，2012年换两套，以后几乎一有钱就买（详情见我的公众号文章《谁说加拿大赚钱难？！-- 现身说法，实现资产轻松增值》）这篇文章如实地记录了我从2010至2018年的买房扩张经历，2018年我再买一房，2019年售出一房后再买一房置换，目标是自建一所约300万的房子。2020年进入疫情期间，我不断Refinance 2016年以后购入的房子，有个房子还Refiance两次（当然要交罚金啦）。这期间共买入一个平房，4个与朋友合买的平房（50%），一个二手Condo，4个楼花（有两个已经转让出去），3个转让楼花已交接（一个卖出）。我永远是有能力就买，买在当下的那个。

虽然目前有点外债，但推倒重建的房子已经几近完工，儿子已经搬入。正好有个租客搬走，很快就要售出一个平房，置换一下了。

至于离. 火一说，我姑且认同。但我还是会继续投资房产，毕竟如我前面所说：投资的渠道就这么多，能加杠杆且稳妥的也就房产这一个。大多数人都是拿着一份工资活着，属火的行业我相信会赚钱，但我有什么能力去做属火的生意呢？只能不求最好，但求不坏了。

05：如何买到低于市场价的房子？

有人说房产赚钱的时刻不在卖房时，而在买房时。这里有两层意义：一是你不买肯定没钱赚，一是买到低于市场价的房子。如何买到低于市场价的房子？

1）寻找急于成交的卖家；这点就需要多看多问，一般来说法拍房、遗产房、卖家没有能力维护和装修等原因要卖的，卖家通常会期望值低一些。

2）寻找那些看起来不怎么好看的房子，好比灰姑娘，只要穿上好看的衣服就是公主。这里是说功能满足需求，只是装修破旧，户型基本符合要求，只要略加改造就可以更加完美等。

3）依赖地产经纪准确的判断力和改造经验，这点也是很重要的。因为装修时修改Layout要有房屋结构经验、设计审美能力、装修经验等综合能力。

4）依赖经纪的谈判技巧。用人不疑，疑人不同。相信经他手买卖的房要比你看的房还多得多。

05：如何持有房子赚到钱？

买房能赚钱是肯定的，只要持有足够长的时间。那么什么叫赚钱？跑赢通涨就是赚钱，在过去50年里（1973至2022），加拿大通涨CPI平均复合增长是3.86%，而多伦多房价的复合增长率是7.14%，远远高于CPI的增长（详见本公众号文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI--2022》，外加5倍杠杆的作用可想而知。

持有房子在买房的时候就应该做好规划，买什么样的房子？投资多少？租金回报是多少？自己有多少存量资金？确定了这几条，持有就是轻而易举的事！

我喜欢买独立平房出租给两家人（我肯定不做Rooming分房间租给别人的事），还是以前面100万的房子为例子方便计算：目前CIBC网上的5年固定利率是5.64%（估计还有个折扣），20%首付，30年还款期月供是$4580,考虑地税$400/月，其它维护费$200/月，保险$100/月。总共就是4580+400+200+100=$5280，前面我们已经说过租金是$5050,每月从自己腰包里淘个200-300出来也不会是难事，何况月供里还有近$1000的本金，算算在等待房价增长的同时，每月还有700-800的零存整取，何乐而不为？！

收入高的人可以选择25年还款期，每月补差多一点，但相对零存整取的额度也会多一点，不过由于利息更少，不利于高收入的减税，我还是不会选用。收入高的人最好的投资方法是用Line Of Credit 做首付，再加贷款，租金为负值以降低自己的纳税额度。举个客人的例子：每年租金负1万，假设税档是50%，也就是用$5000年持有了一个房子等增长，以他2018年买的65万，现在115万的话，简直就是天文数字的回报。

正常情况下，我有足够的资金来防止租客不交租等突发事件。包括一些非登记 的基金、TFSA的股票，RRSP（我买得很少，因为后来明白留着额度等卖房的时候用），人寿保单。当然我房子多，也应该有多一些保证的。

2023年突发的加息打乱了我和许多人的阵脚，但有房子在，再融资也不是特别困难的事，曾经就有二级银行要借140万给我，但是要1年期，而且一次性将lender Fee 全部拿走，也就是140万拿到手里就只有约124万，想想成本太高没有继续。但反过来想一想，这么多资金在手，捡个漏可能也就将成本捞回来了，只是没有那么独特眼光与巨大的勇气！

06：卖房收割

卖房是投资人的秋收！秋收后总是要留下点种子做明年春天的耕种，这就是再投资。

为了不让资本增值税太高，也为了将一些不太增长的房子置换成更加好的投资物业，持有5年左右的投资回报率最高（以前计算过《投资物业的投资回报计算》，现在利息改变了，是应该重新计算一下了），所以应该在5年左右置换一下物业。

心疼付佣金会多交资本增值税，不是这里失去就是那里失去，而且还会错失置换好物业的机会。所以我自己是会及时转换的。当然有的物业也无法强行转换，就是那些租客赖着不走，物业的潜质也还行，时间长点就长吧。

最差的卖房时间有人说不是在市场最差的时候，而是在你不得不卖的时候。指的是不得不卖的时候通常无法置换，就失去了再投资的机会。

永远保持房产投资，一生都不会贫困。

07：寻找诚实专业的经纪

不论是买房卖房，地产经纪在过程中起着重要作用。

特别是买房阶段，买坏了损失可不小。房产是个大的投资，买错了再卖时，贷款要被罚、土地转让费要交、律师费要付，而且还要付出售时的佣金，更可恨的是硬着头皮持有，它还不怎么涨，从而损失Refinance再投资的机会，这些都是损失，而且是不小的损失！

没有找到合适的地产经纪还情有可原，最怕的是有的投资人，盲目追求佣金回扣，专门找一些回扣给得高的经纪，这不是明知故犯吗？用以上我提到的这些损失去赌个2-3千值不值？！随便想一想都会明白的事。

部分投资人还认为地产经纪没啥用，自己也能做，这其实是不可取的。专业的事交给专业的人做，是对专业的尊重，也是对自己负责。

每个房子千差万别。房子的地理位置不同、房子大小不同、装修品质不同都会影响房价，这也是我们学习考试的一门重要课程----房产评估。好的地产经纪做的CMA不亚于专业的评估师，不是用乱拳就能打死老师傅的。

找一个诚实、有专业经验的地产经纪，人家走过的成功路，拿来复制一下，简单方便、稳妥可靠。佣金回扣有行情，买家不问都给的经纪，老少同等，童叟无欺，不做看人下菜碟的事，这种经纪不是更可靠吗？