房产投资回报的年复合增长率到底有多少？要不要投资房产？本文根据多伦多10年和20年的房价平均复合增长率、加拿大安省的税务，在目前利率条件下，给大家答案。房产投资是不是适合自己？这篇文章的数据是一个重要参考。
今天天气不错，阳光灿烂。不足的是气温低，还刮风，走在外面还是挺冷 的。
但房市还是不错的，虽然说是一个超过00万房子的开放屋（OPEN HOUSE），本来预想来两三组就不错了，没想到来了7组，其中4组中国同胞，看来我们的同胞买房热情还是挺高的呢。
本来还以为今天就一个Open House的工作，没想到上午有两组看房的客人，一组打算买，一组是来看我的Listing 租房的，挂了很久的密市的房子也在近期租出去了，租房市场是不是开始升温了？我总是觉得随着租房市场的升温，低端房屋的成交密集，会逐步向高端推动。我们边走边看吧。
今天虽然忙，但是很开心，计划中将文章完成发布也在计划中，发完出去吃个饭小小庆祝一下，庆祝看到了希望，庆祝忙碌的一天。
在我的不久前的文章《投资房产的技巧（心得篇）》里，我说过：为了不让资本增值税太高，也为了将一些增长缓慢的房子置换成更加好的投资物业，持有5年左右的投资回报率最高，所以应该在5年左右置换一下物业。（以前计算过《投资物业的投资回报计算》，现在利息改变了，是应该重新计算一下了）现在这篇文章算是实现以前的承诺吧。
正文
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3，基于现行5年固定利率5.64%（实际上有的商业银行5年固定已经下降到5.04%）本文的投资回报计算分别选用了5年、10年、20年。其中5年、10年的复合增长率来自下表的10年8.98%，20年的来自下表的7.46%。
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6、文章中的应交税全部来自网络税务计算器，大家也可以自己查询，收入低的人收益率会更高。有需要的可以根据自己代入公式进行计算（公式在下面文章中计算图表中提供），也欢迎大家加微信WX6479640927咨询。7、文章中的贷款月供根据网络贷款计算器计算得出。月供的本金、利息分别按贷款计算器得出的数据按比例平均分配，与实际会有少许差别。
8、为了比较首付35%和20%的投资回报差别，文章分别进行了计算。整租与分租的区别，文章也进行了分别计算与比较，文章中的租金根据伯林顿自己给客人买入的物业的实际租金经验获得，各个地区不同，仅供参考。
9、本文计算的复合投资回报增长率，是为了方便大家与其它投资回报进行经济上的比较。我的意思是说：仅仅从数字进行比较，各种投资有各种投资的特色，在每个人心中所占的权重不同，所以才会有不同的选择，世界才会丰富多彩。举例来说：股票（可以是TFSA和RRSP）流动性好，但无法加杠杆或者加杠杆风险极高，储值保险有保险功能，但前期现金值低，年复合增长率应该在7%左右。这些投资我都有，主要是利用其流动性来做房产投资的备用资金。具体请参看文章《投资房产的技巧（心得篇）》。
10、本计算中10年、20年的贷款余额是用5年所交的本金*2（*4）所得，会比实际的小，使得计算出来增长率比实际的小。11、文章没有计算Refinance后的收益，我下次计算一下。敬请关注微信公众号ajtoronto28进一步了解！12、文章没有计算和比较是买房还是租房，下次计算比较一下，让犹豫是买房还是租房的人有个数据上的参考。敬请关注微信公众号ajtoronto28！13、文章中的卖出佣金按5%进行计算，买方佣金2.5%不应该少，怕不好卖。但是卖方佣金方面可以在挂盘前进行全方位比较。我所知道的有从1%至2.5%甚至更多（多于2.5%的是有装修指导等特别服务）。14、计算数据繁多，虽经反复核实，难免有错，恳请大家批评指正。如有不明白的地方，可以加微信WX6479640927探讨！
计算结果
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投资分析
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首付20%时，5年、10年、20年整租的年复合回报率分别为：19.63%，17.78%和12.69%。而首付35%时，5年、10年、20年整租的年复合回报率分别为：13.79%，13.41%和10.22%。![]()
首付20%时，在整租的情况下，贷款月供$4580，而租金收入只有$3500，再加上地税、保险、和房屋维护，在我计算的例子里，明显的负现金流，每月要贴补3500-4580-（4800+2000+2000）/12=-$1813.3加元，虽然有约993元的本金存入，但只能在卖房或者Refinance时拿出来。而首付35%时，在整租的情况下，贷款月供$3721，而租金收入只有$3500，再加上地税、保险、和房屋维护，在我计算的例子里，明显的负现金流，每月要贴补（3500-3721-（4800+2000+2000）/12=-$954.3加元，虽然有约807元的本金存入，但只能在卖房或者Refinance时拿出来。选择低首付要有收入的支持或者储备资金的支持。所以在选择首付的时候，可以根据自己的风险喜好来做选择。高收入的人还是选首付低的，在税务上面有所优惠。![]()
当20%首付时，整租税务年租金收入（即不包括本金支出在内）为-$9844，帮助减税$3121。而35%首付时，帮助减税$578。我的高收入客人用Line of Credit 做首付，每年收入负$20000，假设他的税率是50%，那么也就是说他只要每年用$10000来维持一个100万的房子，用例子中的房屋年增长率8.98%计算，那么他的年投资回报率简单计算就是8.98%*100/1=898%，是不是看起来像天文数字？
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前面我们知道首付少一些，可以有更大的杠杆。但苦于收入不多无法支撑月供的朋友、或者用尽全力去买房、又没有太多储备资金的朋友怎么办呢？
我也计算了一下分租一月$5000租金的房子在20%和35%首付下的情况：
首付20%分租时，5年、10年、20年的收益率分别是22.41%、19.08%和13.27%，而首付20%整租时，5年、10年、20年的收益率分别是19.63%、17.78%和12.69%。前面已经计算过，整租首付20%时，现金流为-$1813.3，而分租租金增加了$1500元，现金流就变成：-$313.33，大大减少了月供压力。我自己房子多，为了保证平稳发展，我喜欢买分租的平房大多数平房都有大地块。我的地块的情结来自于当时学习地产经纪在首页的一句话：Buy land, they‘re not making it anymore，我喜欢将其翻译成：买地吧，地球只有这么大！
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在以上各表中，全部都是5年投资回报率高于10年的，10年的高于20年的。是因为持有时间过长，增长绝对值过高，导致税率加大，不得不多交税。从某种意义上来说，要么交佣金，要么交税。我自己还是会选择交佣金的。这里有三个原因：一是因为我自己是地产经纪；二是佣金还可以讲价，税是没法讲的；三是调整一下房产投资的结构，换取优良物业资产。要知道前面计算的已经计算了佣金5%呢！Refinance虽然可以帮助投资更多的物业，也可以更多地获得租金税务减少，但无法解决由于房产的绝对值增大从而导致的资本增值税的税率增高，从而使得投资回报率下降！我还没有哈，但我想象结果是这样。我感觉对不对？下期文章中用数据来证明，也可能自己刮自己一巴掌，所以会算就是好，算了再去做。
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从表中还可以看出，首付20%的投资回报5年、10年、20年的差别更大，所以更需要及时卖出，然后扩张买入。
关于Refinance对投资回报率的影响，我下次再进行计算，敬请关注！![]()
自住房虽然主要目的是自住，并没有投资两个字在里面，但本质也是一项房产投资，只不过更侧重居住的要求，而不是投资回报的收益。下下次我们来计算一下租金$3500/月，是在目前的贷款利息情况下，将首付35%用于投资股票（年平均收益率10%的情况下），到底哪个划算。先说好，如果股票年平均收益率10%打不过房产，那我就要问问自己有没有本事、运气将所有的钱放在一只狂涨的股票里，即使有，是不是持久？就说这么多了，先关注我，到时一起来看结果，有趣着呢！![]()
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