奉上奥克维尔2024年08月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。
前言
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上期说 7月底成交略快了点，但成交不能持续，8月成交几乎与7月持平。我自己的客人是：买家问得多，下手的没有。卖家方面：成交两单，价格还算不错，一是客人的运气，二是我们也分析到位。有卖家一看形势不对就出租了，价格还算不错。
卖家的心态也很重要，期望值与现实是存在差距的，只要自己撑得住就好。卖房的前期工作也很重要，房子装修更新、家居布置得当且有一定的品位，会给价格带来正面影响，但这些就是新娘出嫁前的化妆，起扬长避短的作用，改变不了个人的内、外在品质。有房子卖不掉的客人也不好责怪经纪，毕竟卖掉了房子才会有佣金拿啊，大家的目标还是一致的。急卖的客人见好就收，不急的就用时间换空间。不管如何选择，结果都应该接受。
个人观点：刚需还是在的。上月报告中提到：【今天我挂牌的一个老房子的Open House来了近20组人，但会有多少人来下offer还是个未知数】。上周六、日新盘Open House 共来38组。个人仍然坚持：市场购买欲望强烈，只是动手的人少。由于贷款着实不易，许多人被逼向低价的房屋寻求居所也在所难免。低价房屋由于屋主的经济实力更为薄弱，捡便宜的机率会大点，但需求也更大，作为买家，看到喜欢快手按住是关键。
重复一直以来的观点：从加拿大目前的人口来看，仍然有比较大的增长希望。不论是自住还是投资，房产作为一种资产的载体，具有利用杠杆投资的特性，并且在过去50多年加拿大的历史里，远远跑赢CPI，我仍然坚持认为是一个不可多得的资产增值品种。有关加拿大CPI的数据和多伦多地产局录得的房产成交数据，请参看我的文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI--2023》，大家可以看到过去50年，房产的复合增长率是7.02%，而CPI的复合增长率是3.95%。房产是长线投资品种，我会耐心等待。
先来看看8月的数据吧。
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下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售下降1.0%，为2218套，价格下降0.3%，达到了$1,414,070加元；半独立屋销售同比下降3.4％，为427套，价格下降3.9%，达到$1,0267,435加元；联排的销售同比下降加6.1%，为872套，价格下降4.6%，为$891,892加元；公寓销量同比减少11.4％，价格下降4.5%，至$674,706加元。
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社区、学区分布图
OMDREB 社区分布图
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奥克维尔综合数据分析
成交量开始减少，按社区分析的数据离散性仍然很大，分析的准确程度严重降低。我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
在过去三个月里平均价格下降2.72%，比上期三个月的4.06%有所好转，7月8月都是对6月大幅下降8.18%的修复。销售量方面：4月的成交最大，并逐步缩量，不排除进一步探底的可能性，以形成多重底，但我想不至于下降到去年12月份的地步。。到目前为止，今年总共降0.75个基点，达到4.25%，预计年底会达到专家们预期年底可能达到3.5%的息率，随着降息的进行，人们的贷款能力将得到逐步提高，房子也会随之涨起来。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
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各类房屋成交价同比及环比
本月成交量同比减少6.30%，环比减少6.30%。下面分析各个社区的走势。安居多伦多每月月报都会在月初向大家汇报《社区个个都优秀，遍地都是学区房的奥克维尔》的房屋走势，敬请关注！
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各社区数据分析
本月各个社区涨跌互现，整个奥克维尔同比增长3.33%， 环比上升1.83%。
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比减少6.30%，环比减少6.30%。
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一） Iroquois Ridge 高中区域
在这个图里我们可以看出成交量在2021年3月达到最高，为412宗，平均价163.6万，最高价发生在2022年3月，成交量266宗，平均价193.1万，最小成交量发生在2022年12月，只有66宗，平均价143万，最低价发生在2019年5月，平均价103.1万，成交量为280宗。纵观历史，过去5年虽然有起伏，但价格仍然从2019年8月的109.2万爬升到现在的159.7万，上升幅度也达到了46.24%。
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从8月和7月的价格区间对比可以看到：虽然各个价格区间的成交量有年下降，但100-200万之间的房屋是支撑成交的主体，成交量与上月保持不变。。从成交量和平均价来看：目前在Oakville热点仍然是100万至200万的房屋。这个区间的房屋类型是一些小型独立屋和其它非公寓类型的房屋的集散地。
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