最近网上纷纷讨论该不该增加地税，增加地税对房价到底有什么影响，赶个时髦，也作为一个地产投资人说说自己的看法。写篇文章供大家批评讨论，从而清晰一下自己的思路也是一件好事。
这些天市场突然热了起来，150万左右的房子抢得不亦乐乎。抢是抢，但市场还是相当理性。自己的客人也是从Oakville抢到旺市，他算是努力积极的人，只是要用海外担保贷款，不能确定能否贷到款，所以始终要带贷款条件。连续多次失手后，还是回到Oakville买到自己心仪的房子，砍价5万还带贷款条件（房子非常不错，FIrm后告诉大家）。不能不说是幸运，他自己都没有想到，所以运气还是重要的----皆因卖家突然要回自己的祖国。
本来要写一篇在当前利率条件下，投资物业的投资回报计算的文章，无奈数据繁多，计算还没有完成，想起自己前几篇文章说要坚持一周一篇，照理应该写月报了，月报也是数据多，而且多伦多地产局的月报还没出，就推到下周了。这周就说说大家都在讨论的、增加地税的话题吧。
增加地税
邹至蕙增加多伦多地税遭到许多非议。凭良心说，坐在她那个位置上，面对大量财政赤字，也是要想办法解决的。地税一向是各级政府教育、公共设施的开支来源，增加地税就是增加政府的财政收入来源，出此招也在情理之中，不是什么新招、妙招。
但是对于老百姓来说 ，突然增加的开支或多少都会对生活造成影响。特别是现在CPI增加，物价疯狂上涨的年代，许多家庭连吃饭都得好好计算，更何况突然增加的地税呢？
圣诞期间去超市买菜，看见过老人夫妇付款结账时，紧盯着报价器，有两样食物摸了几下还是放弃了，猜想一定是他们喜欢吃，但不是必要的的，面对钱包里的钱，不得不舍弃。我不由得心酸，看他们衣装干净整洁，说话文质彬彬，想必曾经生活不差，想去帮他们买，又怕伤了他们的自尊，只能默默看着他们离去。也庆幸自己在近50岁的时候开始投资，要不然没有工作，没有家庭支持，独自带着还未成年的孩子来到加拿大，现在的生活会是怎样可想而知。增加地税一定会对他们的生活造成极大的影响。
要计算增加地税是多少，首先要了解地税是怎样计算的。
地税=房屋的政府估价*当地政府的税率
以多伦多城区为例：查了一个2024年的property Tax Rate（税率）如下：
从图中可以看出，民居的税率2024年是0.666274%，多单元民居的税率是1.127848%，而新建的多单元民居则与单个民居的税率相同。
从表中我们可以看出：
1）税率不算高，千分之7不到点，增加9.5% 就是增加到0.666274%*（1+9.5%）=0.729570%
2）政府正在鼓励大家建造多单元民居，以应对住房危机，所以新建的多单元民居地税税率上得到优惠，与普通民居相同。
下面就来计算举个实例算一下地税税率的增加到底影响我们的地税多少？我们仍然以多伦多城区为例：
在MLS上随便找了一个刚刚成交的2,228,000万的房子：
查了一下他的政府估价是$1,351,000，地税按2024年的0.666274%计算，就是：1351000*0.666274%=9001.36.
增加9.5% 就是9001.36*9.5%=855.13/年，71.21/月。
我自己住的Oakville 地税税率（Property Tax rate）半年的是0.380219%，简单地计算一年就是0.760438%。
也举个刚卖掉的房子的例子：
所以这个房子的地税是：1015000*0.760438%=7718.45，周边城市增加3%就是会增加231.55/年，19.30/月。
增加地税会影响购房热情吗？
个人认为会在形式上对购房者产生影响，但在实质上影响微乎其微。上面举的两个例子说明了220万左右的房子，一年增加的地税不到$1000，一个月不到$100，问一下自己，对自己的影响有多大？能买得起两百万房子的人也不会在乎增加$100一个月的支出吧？
现在说一下底层人民，50万的房子，相当于上面计算的大约1/4,一个月多出25-25元不是什么大问题吧？如果不想持有房子，那就有可能在将来陷入贫困，孰轻孰重不是显而易见的吗？
租客就不用说 了，反正地税和他们无直接关系。如果说有间接关系，也不是重大关系，相比天天上涨的物价的日常支出，这个确实不是大数目，就是听着百分比挺吓人。
对于房产投资者（房东）来说，不管大小都是一项开支，但是如果按30%的税档来说，也算是打个折。另外还有每月房租增加2.5%，200万的房子怎么也租5000吧？每个月涨$125,还是比地税涨得快点的。当然，保险、维护都在涨，而租金涨得没这些涨得快，特别是遇到不良租客，驱赶时间长达1年半到2年，损失从3万至10万不等，确实是做房东越来越难了。但也不是地税起着重大影响的。只要房东房客委员会正常工作，3个月能处理掉欠租租客，房东的日子会好过很多。
即将买房投资的朋友，看看近期的房价增长，去抢Offer时动不动就加几万万，涨个地税不是鸡毛蒜皮的事吗？对比房价的增长比例：过去50年的年复合增长率是7.02%（参看文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI--2023》），是按市场价增长的，不是按政府估价增长的，简单的算法是市场价是政府估价的约2倍，相对地税的增长9.5%，那就是增长2*7.04%=14.04%，是不是比地税快？何况你还用3-5倍的杠杆再放大，涨地税还会影响你的购房热情吗？
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