奉上奥克维尔2024年07月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。
前言
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先说一下个人对市场的感受吧。7月底市场成交快了点，但价格并没有上涨，买卖双方仍然在拉锯。曾出了两次offer去一个破房子，第一次下了215万，第二次出了220万。下Offer前进行过CMA的市场价格比较，给客人建议的价格也在市场价的范围内，还和对方经纪说卖出来的钱，存款利息都不少，不要死磕。卖家经纪让我们不要只口头讲，出个Offer过去。我心里还不断窃喜，觉得接近目标了，谁知道卖家还是鼻孔朝天，回都不肯回我们一下，卖家经纪也挺失望，于是客人就说寻求下一个目标，毕竟市场上的房子还是挺多的，虽然说符合要求的也非常有限。
另一次客人想重建，让我去下offer。附近一个老人住的房子就是装修老旧点，状况还是不错的，只卖了130。我们去下offer 的平房，地下室漏水发霉，屋顶水槽里长满了野草，后院破烂不堪，根本就是个推倒重建的房子，于是满心希望出了126万过去，没想到卖家回过来143，都没有谈的必要啦。估计这种心态的卖家也不少，所以市场动不起来就僵持着，成交必然会少。刚需还是在的，今天我挂牌的一个老房子的Open House来了近20组人，但会有多少人来下offer还是个未知数，市场购买欲望强烈，但动手的人少。由于贷款着实不易，许多人被逼向低价的房屋寻求居所也在所难免。低价房屋由于屋主的经济实力更为薄弱，捡便宜的机率会大点，但需求也更大，作为买家，看到喜欢快手按住是关键。
还是以前的观点：从加拿大目前的人口来看，仍然有比较大的增长希望。目前最好的决策是能撑多久就撑多久吧，不过这也是一赌，赚了赔了，只能接受老天的安排。7月的数据昨天做表格的时候看了一眼，也挺难看。有点难看也要看看，希望还是能在迷茫中看到那么一丝丝亮光，黎明前的黑暗是真的黑暗，只是不知道黑暗会持续多久，怀着希望隐忍吧。
不多说 了，看数据吧！
01
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下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售增长3.3%，为2446套，价格下降0.1%，达到了$1,425,927加元；半独立屋销售同比增长7.3％，为471套，价格下降3.3%，达到$1,067,576加元；联排的销售同比增加8.3%，为939套，价格下降3.4%，为$914,975加元；公寓销量同比减少1.0％，价格下降2.2%，至$718,698加元。
02
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社区、学区分布图
OMDREB 社区分布图
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奥克维尔综合数据分析
成交量开始减少，按社区分析的数据离散性仍然很大，分析的准确程度严重降低。我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
在过去三个月里平均价格下降4.06%，主要来自6月的环比大幅下降。销售量方面：4月的成交最大，并逐步缩量，不排除进一步探底的可能性，以形成多重底，但我想不至于下降到去年12月份的地步。正如前面所说，忽冷忽热是市场的常态，不必介怀。房地产本来就是长线投资品种，放长远来看涨过通胀总是要的。何况现在已开始降息，专家们预期年底可能达到3.5%的息率，随着降息的进行，人们的贷款能力将得到提高，房子也会随之涨起来，不要倒在黎明前的黑暗中。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
04
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各类房屋成交价同比及环比
从本月成交量同比减少1.55%,环比减少13.01%，结合价格的数据来看，市场在7月份表现不好，原因还是由于市场不稳定。从房屋的类型来看：独立屋的成交量下降幅度很大，买不起成了目前市场的主旋律，我们继续观察吧。但从本月价升量跌来看，市场还是给了人希望的。
05
各社区数据分析
本月各个社区涨跌互现，整个奥克维尔同比下降3.79%， 环比上升3.86%。
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比减少1.55%，环比减少13.01%。
06
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一） Iroquois Ridge 高中区域
在这个图里我们可以看出成交量在2021年3月达到最高，为412宗，平均价163.6万，最高价发生在2022年3月，成交量266宗，平均价193.1万，最小成交量发生在2022年12月，只有66宗，平均价143万，最低价发生在2019年5月，平均价103.1万，成交量为280宗。纵观历史，过去5年虽然有起伏，但价格仍然从103.1万爬升到现在的156.6万，上升幅度也达到了51.89%，年平均复合增长达到9.8%，如果按5倍杠杆计算，复合毛收益也达到了近50%，看着是不是很吓人？当然买在最高点的人，按平均价计算，也赔了近15%。
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从7月和6月的价格区间对比可以看到：除400万-500的成交数量从1个变成了只有3个、300-400万的从2个变成了6个；其余价格区间的房屋成交均呈下降态势。特别是100-200万之间的房屋是支撑成交的主体，下降最多。
从成交量和平均价来看：目前在Oakville热点仍然是100万至200万的房屋。这个区间的房屋类型是一些小型独立屋和其它非公寓类型的房屋的集散地。
08
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