奉上奥克维尔2024年10月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。
前言
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10月成交开始上升，估计是受10月23日预期降息0.5%和实际落地的影响。但OMDREB系统录得的平均价格环比下降6.43%，算是一个比较大的跌幅，我们会在后面的价格区间进行分析。具体原因是100-200万之间的房屋成交大幅上升，从而拉低了平均价。市场仍然在迷茫中，美国大选川普获胜，有专家分析说美国大幅降息的可能性增大，昨天美国降息0.25%，加拿大下一个议息时间是12月11日，会不会跟进？大约还有一个月的时间，我们拭目以待吧。
现在先来看看10月的数据吧。
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下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售增加46.6%，为3139套，价格微增1.2%，达到了$1,462,638加元；半独立屋销售同比增加44.0％，为612套，价格微增0.7%，达到$1,108,376加元；联排的销售同比大幅增加56.8%，为1123套，价格下降1.1%，为$920,201加元；公寓销量同比增加33.4％，价格下降2.0%，至$694,038加元。
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社区、学区分布图
OMDREB 社区分布图
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奥克维尔综合数据分析
成交量相对偏少，按社区分析的数据离散性仍然很大，分析的准确程度严重降低。我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
在过去三个月里平均价格上升2.78%，10月销售量有所上升，但平均价下跌6.43%算是不少，算是对9月上升8.19%的修正。过去三个月总体情况是量价都有温和的上升，还算是可以的。个人在市场上摸爬滚打，也算是对市场有比较深入的了解吧：我认为目前成交量少的其中一个重要的原因是卖家期望值与买家不匹配造成的。一些卖家期望值偏高，市场并不认可，一些买家持币待购就是一个捡漏的心态。市场有没有漏捡？有的！但要买家积极地去发现！所以还是要进入市场才会有机会。最近我客人买入的一处College Park 的独立屋平房，Lot 65*115，周边大量重建房屋，房子状况虽然差点，但95.1万的价格是不是很香？不过捡漏也要看机会而且不能贪心。
前面说过美国刚降息0.25%， 看12月11日加拿大央行的决定吧。希望降息通道的打开，会伴随着人们的贷款能力得到逐步提升，从而房价也会随之涨起来。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
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各类房屋成交价同比及环比
本月成交量同比减少18.71%，环比减少6.61%。下面分析各个社区的走势。安居多伦多每月月报都会在月初向大家汇报《社区个个都优秀，遍地都是学区房的奥克维尔》的房屋走势，敬请关注！
从10月的成交量环比来看，各种房屋类型成交都有一定的增长。
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各社区数据分析
本月各个社区涨跌互现，整个奥克维尔同比增长8.59%， 环比下降 6.43%。
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比减少42%，环比增长25.66%。
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一） Iroquois Ridge 高中区域
在这个图里我们可以看出成交量在2021年3月达到最高，为412宗，平均价163.6万，最高价发生在2022年3月，成交量266宗，平均价193.1万，最小成交量发生在2022年12月，只有66宗，平均价143万，最低价发生在2019年5月，平均价103.1万，成交量为280宗。纵观历史，过去5年虽然有起伏，但价格仍然从2019年10月的108.3万爬升到现在的161.1万，上升幅度也达到了48.8%。如果能用到5 倍杠杆，那么毛增长率就是244%，是不是相当可观？具体的投资收益计算方式请参阅我的文章《房产的投资回报计算》以及《房产的投资回报计算--Refinance》。虽然计算条件随着时间的变化而变化，但文章给出了计算理念和方法，供大家参照！
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从10月与9月的价格区间对比可以看到：虽然各个价格区间的成交量有所上升，但100-200万之间的房屋是支撑成交的主体，10月成交量占比较9月有所上升，100-150万之间的成交平均价从125.8万 下降到119.2万；150-200之间的成交平均价从172.5万下降到170.9万。这也是我前面说的低价房屋的成交增大拉低了平均价的原因。从成交量和平均价来看：目前在Oakville热点仍然是100万至200万的房屋。这个区间的房屋类型是一些小型独立屋和其它非公寓类型的房屋的集散地。
这个月增加一个100万-150万和150万-200的区间分析如下，看看是不是150以下的成交更多一点。也给大家提供一个更多的参考。
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