“ 奥克维尔2023年7月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。”
前言
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时间过得真快，转眼又一个月了。市场突然慢下来，也是预料之中的事。矛盾的市场、矛盾的买家卖家。想卖的人不想轻易便宜【送人】，买的人总觉得利息这么高，好些人撑不住，应该把房子当【负担】扔了。好不容易看到个合适的，想下手又怕被烫伤。不过该买还是买吧，大家都拿着钱东看西看，就是不敢出手。但是一旦确认降息，拿着钱的人就像洪水猛兽，市场突然逆转也不是什么怪事。有一本书叫做《少有人走的路》，我们逆向思维一下，是不是该朝人少的方向前行呢？真理总是在少数人手里，赚钱的也总是少数人，20%的人掌握世界80%的财富是为啥？![]()
上期说过【随着夏日假期的来临，7-8月的成交必然放缓，如果再无加息消息出来，个人认为市场仍然将理性温和上升，上升的动力来自新移民的涌入的刚需和对利息递减的预期】，我们拭目以待吧！
在现实没来到之前，说什么都是乱说。我一向是房产的【多头】，我姑妄言之，大家姑且听之。别的不多说，先看数据：
TRREB（多伦多地产局）的月报数据如下
多伦多地产局(TRREB)发布了2023年7月份月报显示：大多伦多地区的7月房屋销售量同比增加7.8%；平均价格同比增长4.2%。![]()
环比方面：较6月份成交萎缩，销售从6月的7481宗减少到5250宗，大降29.8%；价格从6月的$1,182,120加币下降至$1,118,374，降5.39%，环比价格温和下降，而成交急剧下降，还不是太坏。
下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售额增加8.1%，为2378套，价格上升4.8％，达到了$1,427,257加元；半独立屋销售减少4.9％，为445套，价格上升2.8%，达到$1,101,876加元；联排的销售上升7.5％，为874套，价格上升5.8％，达到$956,066加元；公寓销量增加11.1％，价格上升2.1%，至$735,171加元。
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从个人这三个月的经历来看，5、6、7月有节奏放缓、特别是7月，一是供给的增加，一是前期增长太过迅速需要技术调整。个人认为最受不起加息影响的应该是一些低价房屋的屋主，低价房屋更有机会捡漏。本人最近成交的一个旧独立屋就是市场价105万，结果94.8万成交，结果客人高兴得晚上睡不着，一大早就找我聊天，还送来高度的表扬。
在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是179宗，成交平均价1,528,833加元，中间价1,330,000。从平均价和中间价的差值来看，中低价的房屋成交量大，但高端房屋成交金额大，这也和Oakville的主要房屋是独立屋相关。对比6月的数据：在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是270宗，成交平均价1,568,200加元，中间价1,318,000。平均价微降2.5%、中间价微升0.9%。中间价上升说明低价房屋重心有可能上移，我们等下看成交区间分析。注：这些上盘的数量与Oakville-Milton地产局（OMDREB）的数量会有交叉（有的经纪会将上盘Listing 转换到另一个系统）。我在这只做一个数据通报，下面对OMDREB 录得的数据进行分析，请注意两个系统数据统计的区别，有需要的朋友请与自己的专业地产经纪联系。OMDREB 社区分布图
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03
奥克维尔综合数据分析
由于成交量太小，按社区分析的数据离散性更大，分析的准确程度严重降低，为了不产生误导，这个月还是不做社区分析，敬请谅解！
我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
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在过去三个月里平均价格下降1.55%，我相信随着夏季假期的结束，今后的走势会是一个温和震荡向上的格局。
销售量方面：过去三个月的成交缩量，降幅40.83%，一个原因是暑假来临，另一个原因则是在加息待续向上的情况下，买家怀着捡漏的心态，而卖家严重惜售，双方无法达成一致的结果。
下面是根据奥克维尔米尔顿地产局（OMDREB）的社区分布、统计的Oakville 7月房屋类型数据分析！各类房屋成交价同比及环比
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7月同比增长0.68%，环比减少4.07%，有管理费的联排本月表现突出，估计与近年来新建的有管理费的Townhouse成交量增加相关。上月表现突出 的Condo这个月严重拖后腿，由此可见市场方向不明，热点散乱，但独立屋仍然表现出温和的上涨。从本月成交量的数据来看，比6月份的成交剧减31.75%，从房屋的类型来看：独立屋的成交量引导整个成交量的减少，形成价量背驰，相信还是独立屋的卖家经济能力强大而更能坚持得住。有管理费的联排成交与市场背道而驰，价量齐升，相信可能是随机现象，也有可能是新的有管理费的联排成交增加而造成。
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各社区数据分析
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本月各个社区涨跌互现，总体下降4.07%。
Oakville 整体及各社区成交数量的同比与环比![]()
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，造成了随机性较大，也是原因之一。总体成交环比剧减31.75%，原因前面已经陈述过。就不再重复。
每月月报一直提供了过去13个月的各社区价量分析曲线图，以方便时间少的读者快速、一目了然地了解过去自己关注的社区的走势，节约时间，提供购买参考方向。一） Iroquois Ridge 高中区域
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四）Abbey Park & Garth Webb![]()
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我个人非常喜欢这几张图，每张图都有Oakville 总平均价，对比一看，哪个是高档社区，哪个不是，一目了然。
我们再来看看Oakville一年来的价量变化对比。![]()
从这张图可以看出，价格变化没有成交量变化明显。市场走至7月，在连续6个月的成交量温和上升后（2022年12月至2023年5月），继6月后再一次出现更大的成交量大幅下降的现象，主要两个原因造成：1）暑假时期、2）卖家与买家的期望值无法达成一致。现在来看看各个价格区间的房屋成交情况：虽然说房屋类型与价格相关，但同时也与社区、位置、大小、装修相关。所谓看菜吃饭，口袋有多少钱能买什么样的房？所以用价格区间分析也有着特殊意义。![]()
从价格区间6、7月对比可以看到：100万以下的成交金额占比增幅相对较大，也就是说，低价成交开始密集，这是拉低成交平均价的重要原因，也是持续加息导致刚需人群向下移动的结果。100至200万的房屋几乎占总成交金额的一半，也充分说明是市场的主流。
08
其实也没有什么好总结的，影响因素太多，也不好分析。前面说了一些，大家觉得对就听，不对就忽略。我的观点：我一向是房产的【多头】。上期我说过【随着夏日假期的来临，7-8月的成交必然放缓，如果再无加息消息出来，个人认为市场仍然将理性温和上升，上升的动力来自新移民的涌入的刚需和对利息的递减的预期】，我仍然坚持这个观点，但期望大家给出耐心。当然，现实没来到之前，说什么都是乱说。我姑妄言之，大家姑且听之。![]()
当前的情况：矛盾的市场，矛盾的买家卖家。想卖的人不想轻易便宜【送人】，买的人总觉得利息这么高，好些人撑不住，应该把房子当【负担】扔了让自己捡漏。好不容易看到个合适的，想下手又怕被烫伤。市场有没有便宜捡？便宜还是有的，主要取决于卖家的期望值。大多数卖家是理性的，愿意听从专业地产经纪的合理建议，正常也会在市场价附近成交。但也有一些老破小的房子，卖家正在经历人生的困难时期，无心无力将房子以最好的样子呈现出来，只好便宜卖，这样的【漏】要买家态度积极、买方经纪眼明手快 、双方充分信任、积极合作才可能完成。![]()
当前的策略是：该买的就买吧，大家都拿着钱东看西看，就是不敢出手。但是一旦确认降息，拿着钱的人就像洪水猛兽，突然逆转也不是什么怪事。卖房的人也不要太着急，房子在等有缘人，卖家也需要跟着房子慢慢等，如此而已。喜欢的人会喜欢，也会愿意出价到市场价附近。我前些天卖掉的Glen Abbey的房子就是这样的情况。想捡便宜的人也要换位思考，换了你自己多少钱你肯卖？特别是一些贵 一些的房子，主人还是有财力继续等待的。
由于数据繁多，再加上OMDREB系统对上月数据的自动修正，难免出错。希望读者原谅指正，不胜感激！
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