奉上奥克维尔2024年05月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。
前言
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又到了写月报的时间，市场起起落落，忽冷忽热，琢磨不定。写月报的我也备受折磨。一是数据少，离散性大，不好分析，二是变幻莫测的市场像小孩子的情绪，不知道会让你哭还是让你笑。
6月5号利息终于降了0.25%。仍然不知道市场会向哪个方向走。如果扛不住的人多，卖家单方面认为市场会向好，便会有不少卖盘涌出，对市场是个打击，如果买家认为打开了降息通道，纷纷涌入市场，则卖家有可能会继续持有，等待卖得更高。目前市场上的存量依然不少，0.25%其实对贷款帮助并不大，所以后面一种可能会比较小。
猜度仅仅是猜度，市场怎么走不以人的意志为转移，也没有人能预测得准确，只能边走边看。希望能从历史上寻找点蛛丝马迹。所以我们还是来看5月的数据吧。
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TRREB（多伦多地产局）的月报数据如下：
下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售额下降19.4%，为3238套，价格下降3.2%，达到了$1,506,675加元；半独立屋销售增加21.3％，为616套，价格下降2.0%，达到$1,173,819加元；联排的销售增加24.3%，为1149套，价格下降5.6%，为$947,158加元；公寓销量大幅减少24.1％，价格下降2.4%，至$730,819加元。
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社区、学区分布图
OMDREB 社区分布图
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奥克维尔综合数据分析
这个月成交量开始减少，按社区分析的数据离散性仍然很大，分析的准确程度严重降低。我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
在过去三个月里平均价格下降5.04%，主要来自3月的环比大幅下降。销售量方面：过去三个月的成交逐步放大，至5月开始减少，正如前面所说，忽冷忽热是市场的常态。今后的走势比较确定是温和震荡小升的行情。
下面我们来看 Oakville房屋类型数据分析。
04
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各类房屋成交价同比及环比
从本月成交量同比减少23.01%,环比减少12.12%，结合价格的数据来看，市场在5月份表现不好，原因还是由于市场不稳定。从房屋的类型来看：独立屋的成交量微降，倒也无伤大雅。我们继续观察吧。
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各社区数据分析
本月各个社区涨跌互现，整个奥克维尔同比增长0.42%， 环比增长0.60%。成交再次减少与市场不稳定有关，也和不便宜就不买的买家心态相关。虽然市场抢offer的情况时有发生，但买家还是保持了相对的理性。仍然有急卖的卖家以比较低的价格售出，所以成交也比较快。从这点看，市场需求是存在的，只是非常谨慎。还是那句话，持币待购的人可以入场，卖房的人也不必太着急成交，仍然有很大希望得到一个好价格。当然也不能过于乐观，虽然降了一个0.25%，还有大量Renew的屋主面临突然增加的月供。Renew之前的浮动利率虽然被'Trigger'了，但大部分银行的月供还是可以选择维持原来的数额，使得贷款额度不断增加，这点在Renew的时候会被加入贷款中，我的多处房产2023年的贷款报告中显示，根据原始贷款的额度，贷款多出了$8000至$15,000不等。
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，也是原因之一。总体成交同比减少23.01%，环比减少12.12%。
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一） Iroquois Ridge 高中区域
在这个图里我们可以看出成交量在2021年3月达到最高，为412宗，平均价163.6万，最高价发生在2022年3月，成交量266宗，平均价193.1万，最小成交量发生在2022年12月，只有66宗，平均价143万，最低价发生在2019年5月，平均价103.1万，成交量为280宗。纵观历史，过去5年虽然有起伏，但价格仍然从103.1万爬升到现在的164.2万，上升幅度也达到了59.26%，年平均复合增长达到9.8%，如果按5倍杠杆计算，复合毛收益也达到了近50%，看着是不是很吓人？当然买在最高点的人，按平均价计算，也赔了近15%。这里我就想到了在2017年的最高点的平均价是136.6万，回头看了一下，是不是已经比2017年最高点高出了20%？
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从5月和4月的价格区间对比可以看到：500万以上的成交数量从5个变成了只有一个；400万至500万之间成交1 个变成了4个；300万至400万的成交数量、平均价基本持平；200万至300万的成交减少 ，平均价减少，100万至200万的成交数量略有减少，且平均价从144.8万小幅增加至148.1万，从这个角度看，这个区间的房屋价格有所上升。100万以下的成交数量持平，价格略有增加。
从成交量和平均价来看：目前在Oakville热点是100万至200万的房屋。
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