”过去50年、30年、20年、10年的房价变化与CPI的变化存在着怎样的关系？如何让自己的投资跑赢通胀，不让自己的资产缩水，生活水准下降呢？”
前言
在上期公众号文章《投资房产的技巧（心得篇）》里，我用自己近14年的多伦多房产的成功投资经验，写就一篇投资心得。可以说是字字真情，句句实在。
今天，我就再写一篇多伦多房价与加拿大CPi的对比，用数据来说明在地【去年0年里，房价总是跑赢CPi的增长幅度，不计算贷款的杠杆作用，已经是“赚钱”了。再加上杠杆的作用，收益可想而知！在去年的文章《多伦多房价 VS 加拿大CPI--2022》中，我们看到过去50年、30年、20年、10年的不同时段里，多伦多的房价复合增长分别为：7.14%、6.22%，7.65%，9.56% 。这个动态值随着年份的成交价格改变而变动。我们现在一起来看看2023年年底数据的统计结果吧。每年年初，我都会将数据统计计算一遍，更新发布，对房产市场的趋势有数据辅助分析作用。有兴趣的朋友可以加微信公众号ajtoronto28关注吧！02
原始数据来源
房价数据来自多伦多地产局TRREB系统录得的历史平均价格数据，是一个综合了416地区和905地区各种类型房屋的平均值。该数据每年更新一次，总共46年，滚动更新！![]()
TRREB还提供过去46年房价变化的柱状图，一并奉上。以便更直观地比较。![]()
![]()
03
过去50年多伦多房价 VS CPI
![]()
![]()
![]()
在表格里，大家可以看到每年房价的数据和CPI的数据，每年各自的增长幅度和50年的平均增长幅度。大家可以看到，在过去50年里，房产的平均复合增长率是7.02%，而CPI的平均复合增长率是3.95%，即房价的复合增长幅度高过CPI的增长幅度3.07%。
我这里特别指出的是：在1986年至1989年之间，利息高达双位数，听老人们说：那时候能拿到8%的年息就已经高兴到半夜笑醒，那时候我才刚毕业没多久，也没来加拿大，数据大家可以到网上去查。估计那时候人们疯狂的买房大概是恐惧钱放银行会贬值，看到这世界什么都值钱，就是钱不值钱才急于进入房产市场吧？这4年时间里，年增长幅度分别是：27.34%、36.12%、21.43%和19.19%， 简单地加在一起就是4年共上涨104.08%。有上涨就必然有下跌，从1990到1993年的时间里，分别跌去6.82%、8.12%、8.25%和3.95%，简单地加在一起就是4年下跌27.14%，基本只相当于平均一年的涨幅。房产大涨小回的趋势显而易见。
这4年的上涨也说明：利息并不是唯一影响房价的因素。影响房价的因素那么多，也不是我们普通人能判断出来的，还是做好自己的财务规划，该出手时就出手吧，犹豫的人总是在市场最火热的时候入市，也是最容易烫伤的一族。
为了方便大家观看，我特地制作了过去50年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图，这样就一目了然地看到不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势。也看到房价与CPI的曲线间隔越来越大大。![]()
04
过去30年多伦多房价 VS CPI
![]()
![]()
大家可以看到，房产的平均复合增长率是5.98%，而CPI的平均复合增长率是1.11%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度3.87%。比过去50年的差距3.07%更加拉大了。
下面是30年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。
![]()
从30年的曲线来看，除了符合50年曲线的不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势外，我们还可以看到，回档的值更小时间更短了。
05
过去20年多伦多房价 VS CPI
![]()
大家可以看到，房产的平均复合增长率是7.46%，而CPI的平均复合增长率是2.16%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度5.30%。比过去30年的差距3.87%更加拉大了。下面是20年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。![]()
06
过去10年多伦多房价 VS CPI
![]()
大家可以看到，房产的平均复合增长率是8.98%，而CPI的平均复合增长率是2.56%，即房价的平均复合增长幅度高过CPI的增长幅度6.42%。比过去20年的差值5.30%进一步增大。下面是10年来的平均价格、销售量与CPI的曲线图。
![]()
从10年的曲线来看，除了符合50年曲线的不断上升的房价大趋势和大涨小回的小趋势外，我们还可以看到，回档的值更小时间更短了。而且每次回档的时候成交量严重萎缩，除了买家出于恐惧的原因不敢轻易出手外，还有个重要原因就是：不到万不得已，没有人愿意将自己拥有的房产轻易放弃！
07
房价与CPI的趋势分析
50年的房价平均增长是7.02%，CPI 平均增长3.95%，二者差值3.07%；30年的房价平均增长是5.98%，CPI平均增长2.11%，二者差值3.87%；20年的房价平均增长是7.46%，CPI 平均增长2.16%，二者差值5.30%；10年的房价平均增长是8.98%，CPI平均 增长2.56%，二者差值6.42%；![]()
从这个表格中我们可以看出：近期的房屋增长幅度与CPI的增长幅度差距越来越大。毫不奇怪，这正是MMT时代的特色。
什么是MMT？借用别人的图来说明一下：
在这样的时代，为了努力不被MMT时代的洪流淹没，中产阶级不得不起来捍卫自己的劳动成果。怎样捍卫？只有一个办法：从印钱到用钱的承载机构银行获得贷款，用于投资。说到投资的品种，我在文章《投资的种类及利弊》已经详细叙述过，我始终认为房地产相对来说简单、稳妥、收益好，这也是我在加拿大14年来的经验总结。
下面我分别论述这三点：
简单：买房简单的三步骤：1）准备首付并做好贷款；2）看房、买房：买房是看得见摸得着的，我们请经纪带我们去看房，房子就实实在在地在那里，喜不喜欢，我们一看就知道了。喜欢的房子，请经纪做一下CMA，对比周边房子的成交价，再根据自己的喜好程度，出个合理的价格购入就好。进入2024年一月，卖家的期望值在一片降息声中开始提升，已经不那么容易捡到便宜了。3）委托律师交接，办房屋保险。如果是投资房，再请经纪帮忙出租。
稳妥：房子买好了，就放在那里自住或出租，不会像股票一样退市。租客基本也是稳定的，我最长时间的租客已经住了7年，不仅按时交租，还会帮忙修理房子。当然我也遇到不交租的租客，我并没有赶走他们，现在有的开始慢慢多交点，将欠的租金还回来。总的来看，不交租的人总是少数。疫情之后，不交租的人数有所增多，我的经验是：大约有15%的概率欠租，房东与租客的矛盾也达到空前尖锐。
![]()
收益好：我们看到过去10年的平均复合增长率是8.98%，对于有能力贷款的人，20%的首付就是5倍杠杆，年毛收益达到44.9%；35%首付的新移民，年毛收益25.66%，什么生意能这么好？
下期或者我可以用现行利率计算一下近5年的房产投资平均收益，有兴趣的加ajtoronto28加关注吧！
精准置业团队集买房卖房、贷款、重建翻建、房屋装修、Legal 单位申请、出租等丰富经验于一身。并一向以精准的投资眼光，帮助客人沙里淘金。专业诚信，精准到位！更多信息请浏览我们的网页：https://www.aim-team.com/![]()
《安居多伦多》是一个立足于多伦多房地产信息，并涵盖日常生活趣事，人文，地理，社区知识，学区知识，税务法律知识，小说，散文，人生感悟，美食制作，美食介绍等内容的原创公众号，其宗旨是帮助朋友们更多地了解多伦多的方方面面，在移民前能明确方向，移民后能快速站稳脚跟，做一个平凡的多伦多人，享受美好生活的点点滴滴。
快快点右上角的关注微信公众号《安居多伦多》了解多伦多的房地产信息和日常生活趣事吧！
