“ 奥克维尔2023年8月房产月报，帮助了解行情，掌握动态，辨明方向，快速行动。”
前言
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盼望已久要脱掉红舞鞋，结果是在闲下来之后又觉得很无聊。人总是这样，太忙又抱怨，没事做又抱怨。由于房产市场半死不活，原因大家都知道，一个是假期大家都忙着旅游；一个是加息不断。望着高入云端的利息，想买房的人又害怕、又贷不着几个钱。市场犹如关了闸的漏水龙头偶尔滴几滴水，稀稀拉拉偶尔有个成交。本来写了个《消失的11层》观后感，不知道为什么会违规发布不了，改来改去试了5次后也不行，反正也不重要就放弃了。![]()
7月帮客人买了个94.8的旧独立屋，客人开心得一晚没睡着。8月也幸运的有两单大一些的成交，一个是给客人捡了个联排的漏，便宜差不多10万，是对年轻小夫妻的婚房，祝他们和和美美，白头偕老。另一个是在万锦的近300万的房子卖掉了。买家自己是地产经纪，贷款差一点点就将自己的佣金全部减掉了。周五去见了她一面，非常精明强干的香港女士，不仅运营多家进口冷冻食品，还有自己的工厂制作冷冻点心，居然还是我最心爱的品牌! 两个感慨：成功的人总是出其不意，在大家很害怕的时候入手一个中高端的房子；缘分有时就是这样的神奇，一个房子把我们带到一起。
TRREB（多伦多地产局）的月报数据如下
多伦多地产局(TRREB)发布了2023年8月份月报显示：大多伦多地区的8月房屋销售量同比增加7.8%；平均价格同比增长4.2%。![]()
环比方面：较7月份成交轻微上升，销售从7月的5250宗微增到5294宗，基本持平；价格从7月的$1,118,374加币下降至$1,082,496，降3.21%，这也在预期之内。
下面我们来看看各种房屋类型的同比数据：独立屋同比销售额减少12.0%，为2264套，价格上升2.8％，达到了$1,416,366加元；半独立屋销售减少14.4％，为446套，价格上升6.9%，达到$1,067,980加元；联排的销售上升0.6％，为936套，价格上升3.9％，达到$935,800加元；公寓销量下降1.8％，价格下降0.9%，至$705,572加元。
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从个人的经历来看，7月、8月销售急速放缓，一是供给的增加，一是前期增长太过迅速需要技术调整。个人认为最受不起加息影响的应该是一些低价房屋的屋主，低价房屋更有机会捡漏。7月成交的一个旧独立屋就是市场价105万，结果94.8万成交，结果客人高兴得晚上睡不着，一大早就找我聊天，还送来高度的表扬。8月份又成交一下Oakville的双车库联排，市场价应该在120万左右，我们的成交价则只有110.5万。
另外，高价高品质的房屋也很受高端买家的青睐，我在万锦Cachet的Listing叫价300万的独立也被作为经纪的买家买走。成交价也令专家相当满意。
在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是83宗，成交平均价1,492,687加元，中间价1,400,000。从平均价和中间价的差值来看，中低价的房屋成交量大，但高端房屋成交金额大，这也和Oakville的主要房屋是独立屋相关。对比7月的数据：在多伦多地产局（TRREB）放盘的Oakville的成交数量是179宗，成交平均价1,568,200加元，中间价1,318,000。平均价降4.8%、中间价上升6.2%。7月月报里我就说过：中间价上升说明低价房屋重心有可能上移，这个月果然如此，接下来我估计随着低价房屋的重心上移，中高价房屋有望再次复活。注：这些上盘的数量与Oakville-Milton地产局（OMDREB）的数量会有交叉（有的经纪会将上盘Listing 转换到另一个系统）。我在这只做一个数据通报，下面对OMDREB 录得的数据进行分析，请注意两个系统数据统计的区别，有需要的朋友请与自己的专业地产经纪联系。OMDREB 社区分布图
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03
奥克维尔综合数据分析
由于成交量太小，按社区分析的数据离散性更大，分析的准确程度严重降低，为了不产生误导，这个月还是不做社区分析，敬请谅解！
我们还是来看看过去三个月房价的走势吧，相信这个数据更有实在意义。
近三个月价量环比
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在过去三个月里平均价格下降5.63%，我相信随着加息暂停和夏季假期的结束，今后的走势会是一个温和震荡向上的格局。
销售量方面：过去三个月的成交缩量，降幅43.81%，一个原因是暑假来临，另一个原因则是在加息待续向上的情况下，买家怀着捡漏的心态，而卖家严重惜售，双方无法达成一致的结果。
下面是根据奥克维尔米尔顿地产局（OMDREB）的社区分布、统计的Oakville 7月房屋类型数据分析！各类房屋成交价同比及环比
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8月同比下降12.52%，环比减少5.19%，小房型的房屋Condo 和无管理 费的Twonhouse 都有较大幅度的上升，而7月有管理费的Townhouse也曾经上涨20.15%，这个月有15%的调整），可以推断市场刚需仍然是存在的，只是由于利息过高贷款能力下降而向下寻求解决方案。当然低价房屋的屋主抗风险能力差，也是容易出局的一族。我们等会在成交区间分析里再一次论述。从本月成交量的数据来看，比7月份的成交微降1.55%，从房屋的类型来看：独立屋的成交量比7月有上升，但由于7月基数偏小，不排除数量上升的随机性。Condo成交量上升25%，形成价量齐升的局面，说 明了刚需的强劲。
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各社区数据分析
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本月各个社区涨跌互现，同比下降12.53%， 环比下降5.19%。
Oakville 整体及各社区成交数量的同比与环比![]()
这个月的成交量环比也是涨跌互现，除了成交量不足造成的数据离散性外，市场方向不明，所以哪里房子比较值就买哪里，造成了随机性较大，也是原因之一。总体成交同比增加16.51%，环比微降1.55%。
每月月报一直提供了过去13个月的各社区价量分析曲线图，以方便时间少的读者快速、一目了然地了解过去自己关注的社区的走势，节约时间，提供购买参考方向。一） Iroquois Ridge 高中区域
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四）Abbey Park & Garth Webb![]()
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我个人非常喜欢这几张图，每张图都有Oakville 总平均价，对比一看，哪个是高档社区，哪个不是，一目了然。另外由于成交量少，数据离散性非常大，IR高中的Joshua Creek 就是一个明显的例子！
我们再来看看Oakville一年来的价量变化对比。![]()
从这张图可以看出，价格变化没有成交量变化明显。市场走至8月，在连续6个月的成交量温和上升后（2022年12月至2023年5月），6月、7月成交大幅下滑，8月则基本与7月成交持平。还是两个原因造成：1）暑假时期、2）卖家与买家的期望值无法达成一致。现在来看看各个价格区间的房屋成交情况：虽然说房屋类型与价格相关，但同时也与社区、位置、大小、装修相关。所谓看菜吃饭，口袋有多少钱能买什么样的房？所以用价格区间分析也有着特殊意义。![]()
从价格区间7、8月对比可以看到：100万以下的成交金额占比增幅相对较大，也就是说，低价房屋成交开始密集，这也是拉低成交平均价的重要原因，也是持续加息导致刚需人群向下移动的结果。100至200万的房屋占比上月有所减少，平均价基本保持不变，但200-300万的占比有所增加，平均价也从7月的230万增加到近245万。从一个角度说明了市场的两极分化，也说明平均价下降是由低端房屋成交密集造成，同类房屋价格下降并不明显，从这个角度来说，卖家仍然在坚守他们的阵地。
08
前些天在朋友圈看到加拿大6月份GDP下降0.2%，有专家经过计算，认为考虑人口增加的因素，GDP应该实际下降2.2%，我只知道这个数字不小，是怎么计算出来的我不懂，于是大家都在预期9月6日的议息可能不会再加了，也有人认为这是最后一次加息了。股市谚语说：“坏消息出尽就是好消息。”如果将加息作为坏消息的话，也就可以推断房产在人口持续进入的情况下，要开始温和上升了。
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这是一个短期的预测，长期来看，根据加拿大国家统计局的预测，加拿大人口将从2021年的38.2M增长到2068的56.6M，增长幅度高达47.9%（大家到网站上去搜索），房产本来就是一个又能自住又能增值的优质长线投资产品，刚需的朋友要抓紧时间进入。![]()
9月6日央行决定暂停加息，有人说是好消息，有人说今年还有两次议息机会，市场怎么走？大家也想一想。个人认为长期看好，而且还应该现在入手，毕竟现在是众多人不看好的时期。
刚需的客人就看菜下饭，有多少钱，办多少事。投资的客人我仍然是建议买平房出租给两家人。给客人在4月份花100.2万买的在伯林顿的一个平房，花5万装修了一下上市出租了，要价$2700+$2300，看的人不少，地 下室已经出租出去了。投资郊区的平房，房价低，租金高，还占一块大地，是对抗高利息的贷款的一种方法，确实是个不错的选择！![]()
由于数据繁多，再加上OMDREB系统对上月数据的自动修正，难免出错。希望读者原谅指正，不胜感激！
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