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二房东跑路
房主坚持要租户补房租
否则将收回房屋。
无助、愤怒的租客
决定用自己的方式来讨回公道
却触碰了法律的红线
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案情回顾
李明是一位新晋“蓉漂”，刚刚毕业的他为了有个落脚的地方，一直在寻找合适的房子。前不久，他在一家中介公司咨询租房信息时，中介人员张强说他刚好有一套自住的房屋准备出租，环境不错、价格也很便宜，而且不收中介费。李明听后大喜，立马跟着张强去看了房，房屋的大小、装修、小区环境、周边配套都很不错，价格也在预算内，李明便当场与张强签订了房屋租赁合同。
半个月后的一天，李明下班回家时，却意外发现自己的东西都被扔了出来，他心中顿时涌起不祥的预感，走近一看，发现房门口贴着一张告示，上面写着：“因长期拖欠租金，现房子已换锁，支付租金请联系王女士”，告示上还留下了王女士的电话号码。李明掏出钥匙试了一下，发现的确打不开房门。
李明一阵纳闷，自己不是已经支付了租金给张强吗？这个王女士又是谁呢？于是急忙掏出手机给张强打电话，不料电话那头只传来了冰冷的“您拨打的号码已关机”。无奈之下，李明只得去张强所在中介公司门店找他，然而到了一问才知道，张强竟已经离职。
焦急万分的李明拨通了王女士的电话了解情况，王女士给了李明一个附近的地址，让李明过去面谈。
李明：王女士，这个房子不是张强的吗？你怎么把房子给锁了呀？
王女士：小李啊，这房子是我租给张强的，这是我的房产证还有跟张强签的租房合同。张强那小子2个月前就跟我说他资金紧张，房租可能会晚点交。我当时想着年轻人也不容易，就给了他点时间。可谁知道，这一拖就是好几个月，最后直接联系不上了。今天你联系我，我才知道，这房子竟然被张强转租给了你。
李明：可是我已经提前把这一整年的房租都给张强了啊！这钱还有一部分是我向朋友借的，我可以给你看转账记录，您不能把房子锁了不让我住啊！
王女士：小李，我也没办法啊，这房子每个月还要交房贷的，我也是被逼无奈才上锁的。
听到这里，李明的心情更加沉重了。他沉默了一会儿，只好说。
李明：王女士，我理解您的难处。但我现在临时也找不到地方住，我其他的东西还在屋里放着呢，您能不能先把锁开了，给我宽限几天？我再想想办法联系张强。
王女士：我看你刚毕业也不容易，这样吧，我给你宽限一周，这周你要么把房租补给我，要么就搬家，否则下周我就只能收回房子了，也希望你能理解我，我也是受害者！
李明皱着眉，点了点头，心想明天一定要去中介公司要个说法。第二天一早，李明带着满腔愤怒来到中介公司，气冲冲地质问前台。
李明：我要见你们的负责人！我在你们这儿租的房子，交了房租结果房子被房东收走了！
前台工作人员：先生您好，您先不要着急，可以详细讲一下您遇到了什么问题吗？
李明：我找张强，他是你们公司的吧？我在你们公司租的房子，他把房子租给我，骗我说这是他的房子，我还提前交了一年的租金。结果他是二房东，现在他跑了，我的房租没了，房东还把我赶了出来！
李明尽量控制着自己的情绪，把前因后果一一道来。
前台：您稍等，我立刻转达您的问题，并通知我们的经理来处理此事。
几分钟后，经理快步走了过来，并引导李明到休息区坐下沟通。
经理：李先生，非常抱歉让您遇到这样的麻烦。张强的行为确实给您和我们公司都带来了很大的困扰。我们公司一直重视客户体验，对于这种情况，我们一定会严肃处理。
李明：那你们打算怎么解决？我现在连住的地方都没有。
经理：我们会启动内部调查程序，查明张强是否存在违规行为。同时，我们也会协助您与房东进行沟通，尽量减轻您的损失。另外，我们也会尽快与张强取得联系，了解他的情况并催促他解决问题。
李明：那你们给我一个明确的时间，我不可能一直这样等下去吧！
经理：李先生，我明白您的心情。由于涉及多方面的调查和沟通，我现在无法给您一个确切的时间，但我可以向您保证，我们会尽全力解决此事。
李明：好吧，你们尽快处理，这个事情不解决，我每天都会来要说法。
李明离开后，心中仍旧充满了不确定和焦虑，但除了等待和保持沟通，暂时也别无他法。接下来的几天里，李明多次联系中介公司，但得到的答复总是“正在调查中”、“请耐心等待”。
眼看房东给的期限所剩无几，李明再次来到中介公司要说法，但是这次中介公司的回复让他十分愤怒。
经理：李先生，经过公司调查，您是直接和张强个人签订的租房合同，并未向公司支付过中介费，也没有跟公司签订合同。您向张强租房子的行为属于你们之间的个人行为，与公司无关。我们也很遗憾发生这样的事情。
李明：这是什么意思？拖延了这么长时间就这个结果？你们这是推卸责任！你们不处理，我就请警察处理。
警察：李先生，我们非常理解您的心情，但您这种情况属于民事纠纷，现在各方都没法达成一致，这边也只能建议您收集好相关证据，通过法律途径解决。
无助、愤怒、绝望充斥着李明的大脑，他决定用自己的方式来讨回公道。李明连夜制作了一条横幅，上面写着“黑心中介，坑害租客！”还打印了大量传单，并联系了朋友帮他“撑场子”。第二天一早，他就来到了中介公司门口，拉起了横幅，开始分发传单，李明朋友也配合其大声“声讨”中介公司。
李明的声音中带着几分歇斯底里。由于地处闹市商场，现场看热闹的群众迅速围得里三层外三层，警察也因此出警维持交通秩序，但李明全然不顾，并且为了引起更多人的关注，李明和他的朋友一直阻碍民警维护秩序。
眼看围观群众逐渐散开，中介公司却一直没出面解决问题，于是李明决定假装跳楼扩大影响，并且还打开手机要现场直播。李明站在中介公司所在商场的天台边缘对着镜头和楼下围观的人群大声喊道。
李明：如果中介公司再不给我一个满意的答复，我就从这里跳下去！
李明这么一闹，围观群众还没疏散便又聚集了更多的人，道路交通也一度陷入瘫痪。
最终，在警察和消防员数小时的极力劝说下，李明被带下了楼顶，但也因涉嫌扰乱公共秩序被公安机关依法立案侦办。
李明为解决个人诉求，以拉横幅、发传单、直播跳楼威胁等方式来引起社会关注，不仅纠集数人聚众扰乱了公共场所秩序、破坏交通秩序，还抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，导致商贸区交通长时间瘫痪，情节十分严重，最终，法院以扰乱公共秩序罪依法判处李明有期徒刑一年，缓刑两年。
【文中人物、单位均系化名】
解读嘉宾
问
本案中，房东王女士有权收回房屋吗？
虽然本案中二房东张强已经卷款跑路，导致王女士作为房屋所有人，也就是我们日常生活中喊的大房东未能收到房租，但王女士是否能直接收回房屋，还是要视不同情况区别处理：
① 如果大房东与二房东签订的合同中明确约定此房屋不得转租，或者不符合合同约定的转租条件，《中华人民共和国民法典》第716第2款、《商品房屋租赁管理办法》第11条第2款明确规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此王女士有权解除与张强之间签订的合同并收回李明正在使用的房屋，但根据民法典第565条第1款的规定，王女士在解除其与张强签订的合同前，应当通知张强。
② 如果大房东与二房东签订的合同中明确约定允许此房屋可以转租的，也符合合同约定的转租条件。同时租客的承租期限也在房屋所有人与二房东约定的租期内，那么根据民法典第716条第1款的规定，王女士与张强签订的合同继续有效，基于王女士与张强租赁关系的成立，张强与李明之间的租赁关系也因此成立，王女士不能直接收回房屋。
问
这种情况下，王女士能要求解除与张强的合同吗？
根据民法典第722条的规定，王女士可以解除她与张强签订的合同，如果王女士与张强签订的合同解除，王女士又未追认张强与李明签订的租赁合同，则张强与李明签订的租赁合同无效，合同归于无效后，李明对于该房屋的居住属于无权占有，王女士可基于房屋所有权，要求李明解除占有。
问
很多人都会觉得，这个事情明明是张强的错，为什么大房东要帮他背这个锅呢？
其实这个问题也要分情况进行讨论：
首先是大家的常见的情况，如果大房东与二房东签订的合同的性质是房屋租赁合同，则是二房东与租客形成的房屋转租关系。在二房东欠缴租金的情形下，大房东有权解除租赁合同，并要求租客迁出房屋或者要求其替代二房东重复缴纳房租。
但是这些年随着经济的发展和交易形式的创新，又出现了一种新的交易模式，即大房东将房屋委托给二房东经营管理，双方是委托代理关系。大房东与二房东签订的合同的性质是委托代理合同，这种情况下，实际上是大房东与租客形成的房屋租赁合同关系。在租客已向受托人二房东足额支付了一年租金的情形下，视同大房东收到了一年的租金，故而此种情况下，大房东无权解除租赁合同，也无权要求租客迁出房屋。
问
我们老百姓怎么区分大房东与二房东之间到底是租赁合同还是委托代理合同呢？
其实这个问题有一个小秘诀，掌握了这个小秘诀这个问题就能轻松拿捏。
如果大房东与二房东之间签订的合同约定了二房东需要定时向大房东支付固定的租金，那大房东与二房东之间的合同就是房屋租赁合同。
如果合同约定了二房东有租金收入了才收取一定比例的佣金或者将部分租金支付给大房东，而非定时支付固定的租金给大房东，那大房东和二房东之间的合同就是委托代理合同。
问
本案中，王女士已经明确了如果李明支付了房租可以继续使用该房屋，如果租客李明代二房东张强支付其欠付的租金和违约金，那租客李明的损失谁来承担？
依据民法典第719条第2款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿”，因此租客李明可以向二房东张强追偿。
问
租客李明应当如何维权呢？
为了有效维权，租客李明应当尽可能收集与二房东张强之间租房的相关证据，包括但不限于租赁合同、转款凭证以及聊天记录等，并及时咨询法律专业人士的意见和建议，通过法律途径挽回经济损失。一般情况下，李明可以向人民法院起诉二房东张强，要求张强退还租房合同未履行部分的租金，并依据法律规定和合同约定主张违约金。如果二房东张强的行为涉嫌诈骗，李明还可以向公安机关报案，由公安机关依法追究张强的刑事责任。
但是，如果是之前提到的王女士与张强之间构成委托代理关系，那么李明是不用代张强支付欠付王女士的租金和违约金的。此时王女士应当向张强追索相应款项，而非向李明追索。
问
租客李明是否有权要求张强所在的中介公司赔偿其损失呢？
首先，需要明确的是租客李明是与谁签订的租房合同。根据民法典第465条第2款关于合同相对性原则的规定，合同项下的权利与义务只由合同当事人享有或者承担，合同仅对当事人具有法律约束力，对合同当事人之外的第三人不具有法律约束力。本案中，租客李明是与二房东张强签订的租房合同，而非与中介公司签订，因此李明只能向张强主张合同约定之权利，要求其履行合同上的义务，而不能向中介公司主张权利。
不过，如果租客李明能够提供租赁合同、支付凭证、与中介公司的沟通记录等证明其是与中介公司达成的租房合意，或者中介公司在介绍房源或促成交易过程中存在误导行为，导致租客李明有理由相信二房东张强是在获得中介公司的授权下与其签订的租房合同，那么依据民法典第170条、172条之规定，李明当然有权要求中介公司承担相应的责任。
问
李明在中介公司门口拉横幅、发传单、直播假装跳楼的行为产生了严重后果，最后法院是依法判处李明有期徒刑一年，缓刑两年。像李明这种采取极端做法，以期引起社会关注解决个人诉求的行为，可能会产生什么样的后果呢？
如果为解决个人诉求，采取极端行为，比如像案例中的李明一样，召集多人以拉横幅、发传单、直播跳楼等方式，来引起社会关注以期解决诉求，严重扰乱社会秩序的，将根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第23条之规定，处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款。
如果纠集数人聚众扰乱了公共场所秩序、破坏交通秩序，还抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，导致交通长时间瘫痪，情节十分严重的，按照《中华人民共和国刑法》第291条之规定：“聚众扰乱车站、码头、民用航空站、商场、公园、影剧院、展览会、运动场或者其他公共场所秩序，聚众堵塞交通或者破坏交通秩序，抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，情节严重的，对首要分子，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。”
问
通过本案，您认为大家今后在租房时应当特别注意什么问题呢？
（1）如果通过中介公司租房，应当确认中介公司的资质，尽量选择成立时间较长，靠谱的中介公司，并且尽量避免与中介公司的员工私下交易；
（2）确认合同相对人是否为房屋所有人，要求房东提供本人的身份证原件、复印件，房产证原件、复印件。如果不是房屋所有人，就需要进一步确认二房东的主体资格，要求二房东提供与大房东签署的租赁合同、房产证复印件，确定合同的性质、确认二房东是否有权转租，收集房屋产权证明以及二房东的身份信息，并保留双方之间的沟通记录，为后续可能发生的纠纷做准备；
（3）避免“高收低租”、“长收短付”，还要避免现金交易，租金押金的交付一定要通过转账的形式；
如果租客与出租人产生了争议，建议租客尽早收集证据，如租房合同、支付凭证、与中介公司的沟通记录等，通过协商、调解、诉讼等法律途径合法维护自己的权益。租客在维权过程中应保持冷静和理性，避免采取过激行为导致自身陷入更不利的境地。
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