律师档案
小区居民历经千辛万苦
终于将电梯安装完成
但却在电梯运营一年后
因为维保费用如何承担而吵得不可开交
新加装的电梯甚至面临停运的风险
这到底是怎么回事？
电梯维保费用应当如何承担？
精彩音频
案情回顾
A小区是成都市青羊区的一个老旧小区，由于建造时间早，小区内多为步梯房，而小区居民中老年人居多，为方便出行，小区2栋居民在业主黄某的热心奔走之下，最终取得了单元绝大多数业主的同意，完成了加装电梯的投票工作。2022年9月，单元业主委托黄某和4楼业主王某与电梯公司签订了《既有住宅自主增设电梯项目协议书》，并在协议中约定电梯加装费用的分摊比例，其中，2楼住户每户需要承担2%的费用，7楼住户每户需要承担15%左右的费用。协议同时约定了电梯后期运行费用的分摊办法，即按照电梯加装费用的分摊比例进行承担。
表决和协议经过公示后，虽然中间也出现了不少插曲，但电梯最终顺利安装完成，2栋楼的业主们喜滋滋地享受着电梯所带来的便利。一年时间很快过去了，电梯的免费维保期结束了，电梯公司向2栋居民催收第二年的电梯维保、检验费用6000元，二楼住户每户需要承担120元，7楼住户每户承担900元。对此，不少高楼层的住户提出了异议。
7楼住户刘某：我觉得这个电梯使用费分摊方式有失偏颇，安装时分摊费用最高，未必就是使用最多的吧。我们为什么要比2楼承担多6、7倍的使用费？
6楼住户李某：就是。我家有人就是电梯公司的，他们说电梯只有在启动的时候是最费电的，运行过程中基本上不怎么耗电和磨损，我们虽然住得高，但用电、磨损和楼下基本一样，为什么我们楼上的住户要承担这么高的使用费用？
2楼住户陈某：你们这么说就没意思了，我们家住2楼，本来就不怎么用电梯，当时是我们也考虑邻里和谐，才同意加装电梯的，就这样我家还出了几千块钱，要是让我们每年跟楼上出一样的使用费，这电梯我们就不同意加装了。
2楼住户赵某：就是，让我们低楼层出一样的费用也行，那政府给的电梯补贴也得平分。凭什么补贴按比例分，电梯使用费用就得平摊？我看，干脆就都不交使用费，电梯停了算了，最好能拆了！
7楼住户刘某：话不能这么说，我们楼上的住户本来装电梯的费用就是出得最多的，现在用电梯还有出最多，我觉得不太合理。
3楼住户张某：我觉得吧，当时这个比例是大家同意了的，也是经过公示了的，就应当按照这个比例来收费，法治社会，大家应该要有契约精神。
7楼住户刘某：说起这，我就想问，我们小区3栋和5栋也装了电梯，使用费用都是平摊的，为什么到我们这里就要按楼层比例分摊了，这其中到底有什么猫腻？
6楼住户李某：我先声明，我们只是表决同意了加装电梯，至于使用费分摊比例是跟电梯公司的合同中约定的，合同是4楼、5楼的业主代表和电梯公司签的，我们又没签字，不作数。
5楼黄某：你怎么能这么说呢，我们是取得了大家的授权去跟电梯公司签的合同，再说了，合同在单元门口贴了一个多月，有意见你早提啊，现在来说这些，我们辛辛苦苦忙前忙后为了啥！
4楼王某：是啊，你们这样乱说就太没意思了，我和老黄忙前忙后的为了大家，结果被你来这一出。
电梯公司：行了行了，我不管你们怎么争论，反正这个月底前，你们要把维保费用交了，不然我们只能停运电梯，你们自己再去另找一家电梯公司来做维保吧。
5楼黄某：我看，我们还是让社区出面，大家重新讨论个方案吧，好不容易才装上的电梯，才运行了一年，这么停了太可惜了。
很快，社区工作人员、社区律师来到小区对电梯维保费产生的矛盾纠纷进行调解。
社区工作人员：大家的意见我们都已经听取了，都有一定道理，今天，我们还请到了社区律师到场，我们先听听社区律师的意见。
社区律师：我已经看过了你们单元电梯加装的相关资料了，手续上都是没有问题的。4楼、5楼住户在取得你们的授权之后，代表你们和电梯公司签订的相关协议是合法有效的，而且，该协议已经经过公示，对大家都有约束力，如果大家不能达成一致意见的话，是应该按照协议的内容进行履行。当然了，关于加装的电梯后期维保费用如何承担，法律是没有明确规定的，属于你们大家自行协商的范围，如果你们多数人都认为原来的分配方式不合理，也可以进行调整，建议你们可以参照别的楼栋的分摊方法，再结合你们单元的实际情况，友好地协商。
社区工作人员：这样吧，我了解到，市场上电梯维保费用一般是每年5000左右，电梯公司你们适当再降低点费用，业主们你们原来的分摊方式确实跟其他很多单元不一样，我建议适当调整下，楼下的稍微多付一部分，楼上的住户适当调低点，大家各退一步，安装电梯不容易啊，多理解下。
电梯公司：唉，好吧，只要你们能达成协议，按时缴纳维保费用，我们公司可以降低维保费用到每年5000，不能再低了。
楼下居民：总费用降低了，我们适当提高一点比例，比原来多付不了多少，还可以接受。
楼上居民：嗯，确实，当时是有协议的，我们比楼下稍微多付点没问题。
最终，在社区工作人员和社区律师的调解下，电梯公司下调了部分维保费用，各业主也适当做了让步，重新确定了维保费用 的承担方式，电梯得以顺利继续运行。
四川致高律师事务所 律师 卫春龙
问
电梯加装纠纷多不多？主要是什么类型的纠纷？
目前，电梯加装纠纷还是很多的。从2023年3月开始，我和我的团队就开始为青羊区的所有社区提供社区律师服务。我们做了一个统计，仅2023年一年，我们就接待了社区近两千条的各种法律咨询，其中，涉及老旧小区加装电梯的纠纷就有接近500件，基本占据了咨询量的四分之一。对于这么小的一个领域来说，这个比例还是相当惊人了。当然，在电梯加装纠纷中，最主要的纠纷类型还是同一楼栋的居民关于是否同意加装电梯的争议，或者小区内其他楼栋居民反对加装电梯所引起的争议，像这种电梯加装好后，因为维保费用而引发的争议还是比较少的。
问
电梯维保费用是一个什么概念呢？
电梯维保费用，主要就是电梯的日常维修和保养费用。根据我国的相关法规，电梯属于特种设备，需要由有资质的公司定期进行检修和保养，否则就不能运行。这个检修和保养所产生的费用就是我们所说的电梯维保费用。一般来说，电梯的维保都是由电梯安装公司来完成的，但业主们也可以根据自己的意愿，选择其他有资质的公司来承担维保工作。
问
我们平常住的小区很多在入住的时候就已经有电梯了，像这种情况，我们的电梯维保费用是如何承担的呢？
在很多已有电梯的小区中，电梯的维保费用一般是包含在物业费中的。根据建设部和发改委联合发布的《物业服务收费管理办法》，业主缴纳的物业费包含了“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，这意味着业主在支付物业费时，已经间接地支付了电梯的维护保养费用。这种方式简化了费用分摊过程，使业主无需单独支付电梯维保费用，也便于物业管理公司进行统一管理和维护。
另外，一些小区为了应对未来可能发生的重大维修项目，如电梯大修或更换，会设立专项维修基金。专项维修基金通常来源于业主购房时按一定比例缴纳的费用，以及后续按年或按季度从物业费中划拨的部分资金。当电梯需要进行重大维修或更换时，可以从专项维修基金中支取费用。
问
像本案这种情况，老旧小区后面加装的电梯，维保费用能不能纳入物业费中呢？
一般来说，老旧小区加装电梯的维保费用并不能直接纳入常规的物业费中，因为加装电梯是业主们自愿且额外进行的工程，且属于某一个单元自用的，不能让其他楼栋的居民来为其维修和保养买单。所以，电梯加装的费用分摊、后续维护管理成本甚至是电梯运营所产生的电费，都是独立于常规物业费之外的。不过，如果小区业主大会或业主委员会与物业服务企业协商一致，并经过大多数业主同意，也可以将加装电梯的维保费用纳入物业费之中。
问
我们国家现行法律，有没有关于老旧小区加装电梯之后，维保费用承担的相关规定呢？
目前，无论是在国家层面，还是在地方政府层面，都没有法律法规对老旧小区加装电梯后维保费用的具体承担方式直接作出规定，即便是在电梯加装矛盾最为突出的上海地区，也只是通过建议的方式对加装电梯的费用分担比例进行了指导，并没有涉及到后续维保费用的承担方式，这部分基本上属于加装电梯单元的业主自行协商确定。不过，民法典对于建筑物及其附属设施的维修、维护有原则性规定，即业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。此条原则可以作为维保费承担的参考，另外，未来地方政府可能会出台相关政策或指导意见，对老旧小区加装电梯的维保费用承担作出具体规定或指导。
问
这个案件中，有业主提出，和电梯公司的协议不是他们签的，所以维保费用承当方式对他们没有约束力，对这个问题，你是这么看的呢？
在这个案件中，虽然加装电梯的协议是由部分业主代表与电梯公司签订的，但这份协议内容涉及整个单元的业主利益，而且签字的业主代表在签订本分协议前，取得了单元内绝大部分业主的同意和授权，并且经过了公示，所以这份协议应当视为对整个单元业主具有约束力。当然，如果有业主在公示期提出了异议，那么这份协议的效力就会存疑了。所以，在电梯加装流程中，公示是非常重要的，有不同意见，一定要在这个阶段提出来，否则后期法院就有可能根据你没有在公示期间提出异议，来推断你认可公示的协议和方案。
问
本案中，两种电梯维保费用的承担方式哪种更合理合法呢？怎么样才能建立一种更合理的电梯维保费用分摊方案呢？
应该说，本案中两种电梯维保费用的承担方式都是合法的，因为正如我前面所说，电梯维保费用的承担方式本来就属于单元业主自行协商决定的内容。在我们接触到的电梯加装案例中，90%以上的小区业主都选择了不分楼层，平均承担电梯维保费用的方式，这基本上跟我们已有电梯的住宅物业费承担方式一致，所以，我认为非要两种方式进行比较的话，平均承担的方式更具有合理性。但是，本案中，由于按照电梯加装费用分摊比例来承担电梯维保费用的方式在写在了和电梯公司签订的协议里，且经过公示，所以，假如该单元的业主最后未能就电梯维保费有的承担方式协商一致，法院可能会更倾向于按分摊比例的这种方式来承担电梯维保费有。
我觉得最合理的电梯维保费用承担方案要根据电梯维保费用得产生方式来进行合理区分，既要考虑到高层住户和低层住户在使用电梯频率上的差异，又要像物业费一样参考住房面积来确认。最重要的，
电梯维保费用的分摊方式一定要公开透明，要向业主进行公示，确保每位业主的知情权和监督权。
问
关于老旧小区加装电梯及后续维保费用承担的相关问题，你还有什么建议呢？
目前，我们所面临的老旧小区加装电梯的争议在不断地增加，但实际上的争议点其实并不多，无非就是怎么规范电梯加装流程，怎么保护本单元或者其他单元不同意加装电梯业主的利益，以及电梯加装费用的分摊和后续维保费用的承担方式。我们现有的法律，基本上都侧重于电梯加装流程的规范，对于其他问题，尤其是梯加装费用的分摊和后续维保费用的承担方式这两个问题的规定基本上是空白，建议我们的国家和政府进一步完善相关法律法规和政策文件，在全面调研、多方听取意见和科学研判的基础上，为老旧小区加装电梯及其后续维保费用的承担提供更加明确指导意见，减少电梯加装纠纷的发生。
