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租房客与房东签订了两年的租赁合同
在租期满一年后
房客便提出与房东解约
但房东不同意
要求房客继续履行租约
在租客明确告知房东自己搬走后
房东一直发催收信息
一年后房客竟然收到了法院的起诉状
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案情回顾
刘芳已经工作很多年了，手中也有了一些积蓄，计划的是两年内购买一套属于自己的房子，于是她决定在租房的时候能够与房东协商签订两年的租赁合同。在中介告知一套合适房源之后，刘芳与中介约好时间上门看房。
中介：刘姐，这个房子房东是外地的，房东也是讲究人，装修好晾了大半年才拿出来出租，都还没有对外出租过，您这边要是租下了就是首租，住的是新房。
刘芳：房子确实挺不错的，就是一个月5800确实租金有点高，还能不能少一点嘛？
中介：主要这个地段、装修，这个价格你说高其实也不高，而且房东也不没有对外租过。
刘芳：你看，你把房东电话给我，我自己跟她沟通一下？
中介：也行，不过你要抓紧时间，后面还有人等着看呢，说不定看完合适就交定金了。
刘芳：好的，好的，谢啦！
于是刘芳拨通了房东的电话。
刘芳：您好，我是中介刚刚跟您说的租客，看了您的房子之后确实很满意，就是觉得租金有点高了。
房东：小姑娘，我跟你说我的房子肯定很好租的，这个价格我也是在中介的建议下综合考虑的。
刘芳：我知道，我也是很有诚意的，您看我这边一次性跟您签两年，而且我一个女生住会很爱惜您的房子，到时候两年退租的时候我会找保洁打扫干净，完好无损的归还给您。
房东：看你说的这么诚恳，这样吧一个月5500，一次性付一年的租金和一个月的押金，多的我也不说了，但是合同咱们要约定，租期两年，期间不得以任何理由退租。
刘芳：可以可以，合同您起草好后发给中介，没问题咱们就签字。
就这样刘芳和房东签订了两年的租赁合同，上面约定了刘芳不可以以任何理由退租，并且如果刘芳违约，违约金就是剩余房子的租金，还要承担律师费、诉讼费、保全费等房东维权的一切费用。
时间很快过去了一年，在这一年里，刘芳和房东相处的很愉快。此时刘芳遇到了心仪的房子，在买房后，她准备和房东沟通提前解约的事情，房东也正好来催她交纳下一年的房租。
房东：刘芳啊，你看下一年的租金你什么时候好付一下呢？
刘芳：房东，不好意思啊，我正准备要跟你说呢，我最近自己买了房子了，所以这个房子不准备继续租了。
房东：你在说什么呢，当初说好的，要租满两年，如果不租了也是要把剩下的租金一起给我，你好好看下合同。
刘芳：要是能租我肯定继续租了，这不是自己买了房子了，您看下什么时候有空，我们交接一下，我找保洁来打扫卫生然后钥匙还给你。
房东：不行的，你要把下一年的房租都转给我。
刘芳：这样吧，我把钥匙给你放门卫了，押金我也不要了，算是我的违约金，今天我就搬走了。
房东：你去问问律师，最好按合同办事，把剩余的租金全部付一下。
刘芳：就这样吧，我不会回复你消息了。
在接下来的半年时间里，房东每个月都会发送相同的催收信息给刘芳，要求刘芳支付12个月的租金及物业费，刘芳也没有当做一回事。但是一年过后，刘芳却收到了法院的起诉状，一看傻眼了，是房东起诉她，要求她承担剩余一年的租金、违约金、物业费，维修费、交通费以及房东起诉委托律师的律师费，将近10万余元。法院为了彻底解决双方的矛盾与纠纷，希望双方调解结案，但基于房东过于坚持无法达成一致，最终进行了判决。法院在综合租赁合同的履行情况及违约程度，酌情认定刘芳应当向房东支付三个月的房屋租金，对于房东超出合理止损期限之外的租金，法院没有支持。
四川超环律师事务所 林诗然律师
问
刘芳作为租客，她在违约的情况下可以提出解除双方签订的租赁合同吗？
通常情况下违约方是没有权利解除合同的，根据民法典第五百三十三条规定，合同成立后，如果合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，且继续履行对一方明显不公平，受影响的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。在这里违约方请求判令解除合同的权利并非行使解除权，而是在特定情况下请求法院对合同进行司法解除的诉权，人民法院在特定情形下支持违约方解除合同的诉请，并不代表认可违约方具有单方解除权，故刘芳向房东发出不再承租并搬走的通知，并不发生解除合同的效力。
问
刘芳与房东签订的这个租赁合同到底解除了没有呢？
案例当中，刘芳虽然发送了解除通知，但是她不具有解除权，所以合同并没有解除。同时刘芳违约了，房东又没有依据合同约定行使自己的解除权，故租赁合同并没有解除，而是履行期限届满而终止。
虽然刘芳发出的解除通知不具有解除合同的效力，但其已明确通知房东其已经于当日搬离了案涉房屋，且将钥匙放置在物业处，此时房东有条件在合理期限内收回房屋以减少损失的。根据民法典第五百九十一条 “当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”之规定，案例中刘芳提前退租的行为虽未得到房东同意，但房东作为守约方，在有能力控制案涉租赁房屋时应当及时收回案涉租赁房屋，采取措施防止损失扩大，故房东有能力控制案涉租赁房屋时应当及时收回案涉租赁房屋，其未及时收回房屋，行为亦有不当。最后，法院在综合租赁合同的履行情况及违约程度，酌情认定刘芳应当向房东支付三个月的房屋租金，对于房东超出合理止损期限之外的租金，法院没有支持。
问
房东还主张了物业费、维修费、律师费，这些刘芳需要承担吗？
关于房东主张的物业费，对于物业费，根据案涉租赁合同约定，合同履行期间的物业费应由刘芳承担，但事实上最后由房东代为缴纳，该法律行为应认定为第三人代为清偿债务。根据民法典第五百二十四条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”因此，对于应当由刘芳交纳，但又由房东代为支付的物业费，房东有权要求刘芳承担。
关于维修费，如果是正常使用中房屋损坏，也就是说非租户过错致使房屋损坏，房东不得以任何理由拒绝维修。民法典第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此，对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定，首先以双方租赁合同的约定为准，没有约定的要由出租人负责维修。民法典第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。所以维修费用需要房东证明是刘芳过错导致的损坏，否则只能由房东自己承担维修费用了。
关于律师费，案例中纠纷发生系案涉合同签订后，刘芳提前退租且未按约支付租金引发的，且案涉合同亦明确约定律师费必须由刘芳支付，律师费是房东维权的合理支出，故房东主张律师费具有事实和法律依据。
问
在租客退房时，没有与房东进行交接的情况下，房东应该怎么去收房才能维护自己的合法权益，而在房东拒绝收房时租客又应该怎么做来减少自己的损失呢？
房东在租客提前退租，又没有和自己交接时，一定要在知道租客搬走后第一时间去收房，而不能对此置之不理，否则扩大的损失全部由自己承担。在收房的时候，最好委托公证处或者律师与物业一起，三方一起形成《收回房屋情况说明书》，说明书中要载明收房的事实，包括租赁房屋的地址、租赁时间以及租客退租的时间，同时要提交收房当时的视频及照片，视频必须是完整的，并且视频上要体现房屋及里面的设施设备是否有损坏等。对于租客，自己不得已要违约的时候，也不能想当然的认为自己不要回押金就够了，最好是能和房东友好协商，协商好之后双方进行房屋交接并签订解除协议，保证以后无任何纠纷产生，如果遇到像案例中如此固执的房东，那在搬走之前拍摄一段房屋的现状视频，视频同样必须是完整的，体现房屋及里面的设施设备是否有损害等，在搬走后明确告知房东自己已经搬走，可以的话将钥匙以快递的方式寄回给房东。
问
在生活当中，我们经常遇到这种情况就是签了一年的租赁合同，到期后双方也没有重新签订合同，原来的租赁合同还有效吗？
原合同继续有效，只是租赁期限发生了变化，为不定期租赁合同。民法典第七百三十四条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。民法典第七百三十条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。所以在租赁合同到期后，不管是房东还是租客，建议大家不要怕麻烦不去续签，避免被随时解除合同。
签了合同，就应该遵守契约精神，而不要以为自己承担了一定的违约责任就能随意解约。同时，在自己占理的时候，也不要得理不饶人，法律是公平公正的，不合理的请求法律也同样不会保护。希望大家能够在遇到纠纷时能够保持理智，依法维护自己合法权益！
