无论产品如何迭代，全球公认的顶豪公式，城市+山景/水景+低密墅类=稀缺豪宅，仍是世界豪宅的共有属性。
南京向南墅居板块——溧水团山，成为溧水与江宁接壤的低密人居桥头堡。生长于团山边的溧水第一豪宅——观山樾，不仅临近20万方团山公园、鼓楼医院分院、游府西街小学分校、金陵中学分校，更带来全新四代墅级空间感，填补溧水高端市场空白，单价10858元/㎡起，被富人抢购，引爆热议！
为了零距离品鉴溧水第一豪宅，11月9日上午，南京楼市微信平台在观山樾，举办2024年溧水团山板块研究沙龙暨观山樾品鉴会。江苏省数量经济与管理科学学会会长、南京大学商学院教授茅宁；南京房地产业协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任、《辉哥说楼市》创始人张辉；江苏财经广播《家在南京》制作人、主持人王敏；南京楼市微信平台主编李子墨、副主编金明鑫、张婷，出席活动。
本次活动人气火爆，河西、玄武、江宁、江北等改善购房人到场，参观溧水·观山樾实景示范区及3套实体样板间，对其兑现力、产品力、服务力表达极高认可。一位南京楼市买房人当场下定，他说：“观山樾在得房率、户型远超南京主城大部分楼盘，但房价不到南京三分之一，拥有惊人性价比。最近还有新政利好，是我买房绝佳时机。”
在论坛现场，大咖们分享买房置业真知灼见，频频爆出金句：
1、江苏省数量经济与管理科学学会会长、南京大学商学院教授茅宁：我认为买豪宅最大追求，不是为了空间有多大，而是空间能否为我们带来快乐。
2、南京房地产业协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任、《辉哥说楼市》创始人张辉：溧水发展的希望就在城北，团山是溧水高端人居、新兴产业的希望，是真正的未来增长点。
3、江苏财经广播《家在南京》制作人、主持人王敏：能否推开窗看见美丽的山、绚丽的夕阳，这对于豪宅来说是重要资源。我认为观山樾当之无愧是溧水第一豪宅。
4、南京市房地产学会副会长、拉普达地产研究院院长、南京楼市微信平台主编李子墨：观山樾跳脱了高层大平层住宅的竞争红海，独创低密度人居的蓝海，为南京市民带来美好的生活方式。
5、江苏全策行房地产顾问有限公司董事王立业：容积率1.2， 实景现房，溧水·观山樾，为高净值人群，量身打造定制级的奢华藏品豪宅！
低密度、送院景、带露台
买房就买穿越周期的优质资产
“我目前居住在江心洲的银城长岛观澜，这是一个低密社区，相较于过去居住高层，最大差异在于低密别墅改变了我的生活方式，带来更多快乐。”
江苏省数量经济与管理科学学会会长、南京大学商学院教授茅宁认为，当下买房最大追求不再局限于空间，而是生活质量的提升。人们对于庭院、空中露台的渴望，源自于对生活品质的需求。
他现场分享观点，一套房子能否为业主带来情绪价值，应该放在置业考量第一位：“人类一共有5种基本情绪（快乐、害怕、愤怒、厌恶、悲伤），这5种基本情绪中，只有快乐是正面，其他都是负面情绪。我们每个人终其一生奋斗的最终目标，就是快乐。购买豪宅最大追求也如此。买房看似在选择空间，实际是在选择如何拥有高质量的时间。只有美好空间与美好时间相结合的房子，最值得购买。”
茅宁教授坦言：“从长期来看，未来置业很难期待于资产的快速增值，资产也将明显分化。豪宅不仅保值、增值，更提供情绪价值。自9.26以来，中国房地产见底的信号，非常明显。现在全国高端买家率先动起来，真金白银抄底优质资产。最近一线城市豪宅以及南京高端豪宅热销，说明现在缺的不是钱，是缺值得抄底的且能穿越周期的优质资产。”
▲溧水观山樾实景图
溧水城北，南京向南发展的支点
团山是溧水高端人居的希望
南京房地产业协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任、《辉哥说楼市》创始人张辉，针对溧水市场及团山板块价值作出分享。在10月，溧水全区商品住宅认购、网签均同比增长，房价同步上涨，成为2024年南京最大黑马。
“10月南京楼市出现量增价涨态势，央视、人民日报多次报道。溧水区市场尤其突出，10月新房成交套数环比9月上涨35%，且完成8月、9月、10月三连涨，表现突出。今年9月南京金秋房展会上，溧水成交量位于全市前列，一批来自芜湖、马鞍山、宣城等城市居民组团来溧水买房安家。”
”溧水作为南京都市圈，发展迅速且新房成交火爆，原因有迹可循。首先，南京都市圈地理中心在溧水，溧水又处于宁杭、宁宣黄经济圈交汇点。其次，溧水在产业发展、人口导入等方面发展迅速，是南京向南发展的支点，是南京南部中心、健康活力之城。溧水是南京GDP千亿大区，如果按人均计算，溧水区人均GDP甚至超越秦淮、雨花台区，宜居宜业。”
张辉秘书长认为，城北团山是溧水稀缺的山水资源型板块，距离江宁很近，特别适合打造宜居改善资源。金陵中学溧水分校、南京市游府西街小学溧水分校、南京市太平巷幼儿园溧水分园等优质学校在侧。附近临近海乐城、通济街商业等生活配套，自驾约10分钟通达溧水最大商业区。更有综合性三级甲等医院鼓楼医院南部院区，这是独特优势。
”在政府最初定位时，团山板块就是低密度、高端别墅板块，调性极高。团山北面产业丰富，企业主、高管经济实力雄厚，也需要配置高端产品。团山位于江宁与溧水交汇处，紧邻南京空港，是溧水与南京主城对接的窗口板块，也因此，吸引大批南京主城、江宁改善人群买房，业主圈层与溧水其他楼盘分化明显。“
张辉秘书长判断，溧水发展的希望就在城北，团山是溧水高端人居、新兴产业的希望，是真正的未来增长点。
观山樾，当之无愧溧水第一豪宅
全部实景呈现，所见即所得
江苏财经广播《家在南京》制作人、主持人王敏，现场分享了她的豪宅观。
“现在到底什么样的房子是豪宅？ 在过去很多人印象中，面积大、价格高就是豪宅。但其实这是一个很宽泛的判断标准。我有一个好方法去判定豪宅，主要涉及三个维度：区位、产品本身、后期运营。”
王敏认为，豪宅拥有区位优势还不够，还需要占据独到的资源，譬如山水资源、地标资源等，能否推开窗看见美丽的山、绚丽的夕阳，这对于豪宅来说是重要资源。
“第二说到产品本身，我们自己住房都有一个感觉，就是装修不断迭代，过几年就换一个风格。那什么样的产品是豪宅？我认为应该是业主花钱也不能改动的内容，譬如容积率、总层高、户型设计、公共区域等，这些维度做得越优秀，它的豪宅浓度就越高。第三个角度是后期运营，将来人们买房会更在意后期运营，能否让小区业主居住得更舒心，这是豪宅业主们在意的点。”
接着她说道，“这三个维度，长板越长，就越靠近豪宅标准。我认为观山樾是当之无愧溧水第一豪宅。楼盘与区政府、开发区行政服务中心同线，附近有地铁S7号线，坐拥绝佳山水景观，开窗即景，每一套房都能看到独到的自然景观。”
▲溧水观山樾位于溧水城市中轴核心
“第二，观山樾外立面、公区全部呈现，没有任何需要想象，所见即所得。另外我很认可项目得房率跟户型，放眼全南京都没有。现在南京主城第四代住宅，得房率110%就是上限了，但观山樾建面约283㎡上叠，户型综合使用率约158%。建面约336㎡下叠，实际使用面积达到了624㎡。建面198-248㎡六层叠墅，综合使用率最大约190%。第三，观山樾由开发企业自己的物业公司服务，我相信能将产品打造到极致的企业，后续服务一定会非常用心。”
▲溧水观山樾实景图
南京赠送面积这么大的楼盘，几乎没有
观山樾跳独创低密度人居的蓝海
“谁能凭爱意将团山湖私有？观山樾业主可以。”
这是南京市房地产学会副会长、拉普达地产研究院院长、南京楼市微信平台主编李子墨在观山樾楼盘现场发出的感叹。他认为，观山樾跳脱了高层大平层住宅的竞争红海，独创了低密度人居的蓝海，为南京市民带来美好的生活方式。
他现场分享道：“最近我陪一些省、市里领导调研楼盘，得知一部分领导也想趁着当下市场买房。一位领导刚调任南京不久，在南京一直没有房，想买一套低密新房。最好实景现房，小区私密性强。”
“我发现，观山樾也刚好符合领导们的购房偏好。小区容积率约1.2，全部规划4-6F禅境纯墅社区，是南京近几年不曾遇见的山水低密豪宅，也是溧水近3年内唯一一个容积率1.2的楼盘。而且已经全部准现房呈现，小区明年年底就能整盘交付，这在当下市场，非常有诚心和实力。楼盘每家每户都配备独立电梯全套系统，129户业主，129部电梯，这样的设计真正实现别墅级的私密性。”
▲溧水观山樾鸟瞰效果图
他表达观点：“我认为，观山樾引领了南京新一代人居的变革。它用心、匠心、诚心，兼具好地段、好房子、好户型各种要素。楼盘依山傍水，开发商在公开前就已在外部更新近9000㎡网红公园。观山樾像对待艺术品一样来雕琢产品，几乎每项选材，董事长和众高管都亲力亲为。外立面中式的三交六椀、层层出挑元素，更使用干挂石材+铝板+玻璃幕墙，质感很强。”
▲溧水观山樾外部公园实景图
▲溧水观山樾内部园林实景图
“在户型设计上，南京赠送面积这么大，综合实际使用率这么高的楼盘，几乎没有。南京主城规划上也不允许。建面约283㎡4房2厅4卫上叠，总价420万元左右，一共赠送了3个大露台，加上入户门厅等面积，整个户型拓展出来的赠送面积达到165㎡，加上本身283㎡产权面积，相当于上叠户型综合使用面积达到448㎡。计算下来综合使用率约158%。
建面约336㎡下叠，整个小区也就14套，总价440万元左右，户型最大综合使用面积约624㎡！相当于买一套产权约336㎡的房子，实际使用面积达到了624㎡。这样的性价比，在全南京也是绝无仅有。”
始于颜值，忠于价值
总价400多万！溧水第一豪宅被抢！
“我们很多客户，都始于颜值、忠于价值。”江苏全策行房地产顾问有限公司董事王立业，现场分享观山樾爆火情况及购买人群。
据悉，观山樾于10月2日正式公开实景示范区，入户大门、园林景观、建筑立面以及公开建面约283㎡上叠、建面约336㎡下叠、建面约198㎡平墅实体样板实景，吸引客户排队看房。10月中首开，有客户看房当天就被山水资源及产品打动买房。目前楼盘日均来访量极高，已接待超10家房地产商同行探盘，获得来自业内外一致认可。
观山樾有与南京紧密联系的区位和绝版山水资源，代表着溧水最高阶的终极改善形态，拥有溧水第一豪宅的高阶圈层，已吸引一批高知高智人群购买。
▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图
观山樾目前在售建面约198-248㎡六层叠墅，以及建面约283㎡、336㎡四层叠墅，最低总价200万出头，单价10858元/㎡起，首付最低10万起，能够买到城市山水纯墅，机会少见。
写在最后：
山居，是很多人梦寐以求的生活方式。但城市里，真正依山傍水的房子，极为少见。
溧水观山樾，山水在侧，天赋豪宅基因，为南京山水别墅提供一个绝佳选择。
就在刚刚，契税优惠新政出台，购买首套住房面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套住房，面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税，买房成本大降。
目前，观山樾已被市场广泛认可，是当之无愧溧水第一豪宅，亮相即爆火。如果你对观山樾感兴趣，建议预约看房，电话：18251842712。
