总价400多万！南京这里打响翻身仗！第一豪宅被抢！

1、溧水是南京南部中心，是城市高质量发展“新型增长极”。

在南京“十四五”规划和2035年远景目标纲要中，明确构建以江南主城区的“一核三极”发展布局，溧水成为立足南京“一核三极”南极片区的重担，提出“南京南部中心、健康活力新城”发展定位，重要性不言而喻。

目前，溧水已确立新能源汽车、新医药与生命健康、智能制造装备、智能家居四大优势产业链。根据规划，2035年，溧水将打造生态文明先行区、临空开放中心城、健康中国样板城、实业创新智造谷。2050年愿景打造健康生态城、枢纽智造区，溧水经济势能不可小觑。

2、溧水是全国罕见集“空铁水陆”一体的板块，长三角枢纽之城。

溧水境内有宁杭、宁宣等多条高速、2条轻轨、1条高铁和1条航道直达南京，是全国鲜有的集空港、铁路、公路、水路、轻轨等于一体的立体枢纽之城，是长三角地区重要城市上海、杭州、合肥等城市的圆心，与外部城市紧密联系。

▲溧水观山樾位于长三角枢纽圆心

3、团山地处城市中轴核心，真正的溧水山水宜居板块。

南京一路向南发展，城市资源向南迁移，溧水成为南京南部宜居宜业宜学的板块。

溧水团山，正处在南京向南发展主轴线之上，同时地处溧水城市发展主轴中心，一路向南串联区政府、开发区行政服务中心等重要科教文政资源，团山才是溧水城市规划的核心，是溧水唯一有山又有水的板块，资源得天独厚。

▲溧水观山樾位于溧水城市中轴核心

4、团山与南京主城联系密切，是溧水极具潜力的低密板块。

从与主城关系来看，团山位于南京主城江宁与溧水交汇处，紧邻南京空港，是溧水与南京主城对接的窗口板块。团山距离南京主城地理位置更近，具备依山傍水的地理条件，适合打造低密改善作品。

从房价梯度来看，团山与江宁形成明显梯队，可承接南京城区改善以及刚改外溢，同时在溧水承担纯低密富人区人居功能，推动溧水人居水平发展。

综合来看，随着交通等生活配套的融合，团山与南京主城联系日益密切，自身具备打造高端人居作品的条件，是溧水最有可能进入上升空间的板块。

▲溧水观山樾周边山水资源实景图

5、团山烟火气纯熟，拥有15分钟全维生活圈，是南京低密改善板块。

交通上，坐享沪武高速、长深高速、群力大道等完善路网，毗邻地铁S7号线群力站、卧龙湖站，自驾通达禄口机场枢纽、溧水站。

教育上，附近有金陵中学溧水分校、南京市游府西街小学溧水分校、南京市太平巷幼儿园溧水分园等优质学校在侧。

商业上，配套有荟萃海乐城、通济街等商业资源。

医疗上，团山临近鼓楼医院南部院区，是综合性三级甲等医院。此外周边5公里范围内还有人民医院、中医院等医疗资源。

如果想在溧水改善，团山是理想的低密改善板块，如果想在南京安家或改善，团山是高性价比的纯低密住区。

就在近期，雄踞溧水城市中轴带、生长在团山的金字塔尖产品——溧水·观山樾横空出世，它与区政府、开发区行政服务中心同线，坐拥绝佳山水景观，紧靠地铁S7号线，被誉为2024年溧水第一豪宅。

▲溧水观山樾实景图

溧水·观山樾今年国庆正式亮相，从入户大门到园林景观，到建筑立面，再到实体样板，全部实景呈现。项目由南京本土房企打造，容积率约1.2，打造11栋4-6F禅境纯墅社区，建面约198-336㎡，共计129套，是南京近几年不曾遇见的山水低密豪宅。

▲溧水观山樾鸟瞰效果图

要知道，溧水近3年卖得最火的楼盘，容积率基本都在1.5-2.0之间，可见改善家庭对于低密社区的渴望。观山樾是溧水近3年内唯一一个容积率1.2的楼盘，是溧水极为稀缺的山水墅区产品。也因此，项目在10月中首开，吸引客户排队看房，成为当之无愧溧水顶流！

▲溧水观山樾实景图

就在这两天，我同南京楼市微信平台主编李子墨、副主编张婷，花了4个小时地毯式看完了这个宝藏豪宅，疯狂心动！

用心——整个项目因地制宜、舍得投入、不求快销，而是像艺术品一样来雕琢产品，几乎每项选材，董事长和众高管都亲力亲为，因此实景封神。

项目在公开前，率先更新了外部近9000㎡公园，为城市提供了一处绝佳休闲地，现在每到周末，这里就是溧水网红露营地。

▲溧水观山樾外部公园实景图

不仅如此，开发商还自费修建一条山行小道，未来方便业主上团山游玩。我同事看到很感叹：“谁能凭爱意将团山湖私有？观山樾业主可以。”

诚心——项目邀约国家甲级建筑工程设计资质的设计公司，专为观山樾外立面研磨建筑立面，最终实景呈现出东方现代建筑风格。以当代建筑语言，凝练提取传统亭台楼阁轮廓线，重新构建纯粹的东方美学神韵。

▲溧水观山樾建筑实景图

在外立面上，观山樾不仅融入东方元素，譬如中式的三交六椀、层层出挑等东方经典建筑设计手法，更融入现代元素，通过干挂石材+铝板+玻璃幕墙，在山水之间带来一座具备流动美感的建筑群。

▲溧水观山樾外立面实景图

更具诚意的是，观山樾已经全部准现房呈现，真实兑现出溧水少有的成本投入如此巨大的叠墅项目。对于买房人来说，想看哪一套房直接走进观山樾示范区看就行了，小区明年年底就能整盘交付，这在当下市场，非常有诚心和实力。

匠心——我最喜欢的，就是观山樾打造的水景，开发商将南京名园芥子园搬进小区，青石铺路，曲中见幽，原汁原味，点亮了整个小区，匠心十足。

▲溧水观山樾景观实景图

开发商邀请奥雅景观大师巨制，打造竹林栈道，将团山景观延伸至住区，规制一坊、两带、三庭，形成层层递进的归家氛围。

一坊——观山樾在中心景观打造一条青石坊景观轴，整条路铺上了青石，道路两侧都是各种名贵树木，给到业主四季游园体验。

两带——小区西侧和北侧，分别打造了入口景观带，给足业主归家仪式感。

三庭——分别是水光庭、静逸庭、童乐庭。水光庭设计有水景和露天休闲座椅区，让业主能够从封闭式的家里走出来，在园林中停留休憩。要知道，通常在传统叠墅区，很少会做大面积景观轴，更少会做水景。观山樾特地打造了水景，这是很少见的。静逸庭以长者娱乐休闲为主，重点为长者提供社交休闲场域。童乐庭则带来全龄段益智游乐场地，引入各种游乐设施，未来这里将成为重要社交场。

▲溧水观山樾实景图

 独梯独户，实景准现房 

 溧水第一豪宅，空间感断层领先 

观山樾现已公开建面约283㎡上叠、建面约336㎡下叠、建面约198㎡平墅实体样板间，项目亮相即爆火，吸引改善家庭组队看房。

我们先看建面约283㎡4房2厅4卫上叠户型，整个小区仅7套，总价420万元左右。绝对算得上现象级户型，媲美溧水首个类第四代住宅的空间感。

 家家独立电梯，专属私梯入户 

观山樾为每家每户都配备了独立电梯全套系统，129户业主，129部电梯。这让业主归家不再需要与邻居共享电梯，而是从地下停车库直接刷卡入户，到达自家，这样的设计分离了每家每户回家的动线，真正实现别墅级的私密性。

这种私密性，是连河西5万+、7万+豪宅都无法完全实现的配置，但在溧水·观山樾，超前达成了！

 层高约3.2米，最大六开间朝南 

这个户型层高约3.2米，面宽竟然达到了21.4米！要知道，在传统户型里，大部分同面积段室内面宽，通常都在15米左右，尤其墅类格局通常要比大平层更窄，大面宽的叠墅非常少见。

观山樾约21.4米南向面宽，在整个市场都是很极致的。这让室内有充足空间留给公区，实现LKGB一体超大客厅，仅仅是客厅开间就达到约10.7米。

更难得是，这个户型还做到了六开间朝南，这对于规划设计是极大挑战，也因此做到全南京罕见。

▲溧水观山樾上叠建面约283㎡样板房实景图

买283㎡上叠，总价420万左右。赠送面积最大165㎡，综合使用最大448㎡ 

在观山樾上叠，同样实现“有天有地”的人居梦想。在3层公区层，观山樾分别赠送了2个大露台。在4层休息区的总统套房外，更配置有1个超大星空露台，这3个景观露台面积共计约158㎡。

如果算上大约7㎡入户门厅面积，整个户型拓展出来的赠送面积达到165㎡，加上本身283㎡产权面积，相当于上叠户型综合使用面积达到448㎡。计算下来，户型综合使用率约158%。户型总价约420万左右，测算下来单价只有9375元/㎡。这样的性价比，即便在全南京也是绝无仅有。

▲溧水观山樾上叠建面约283㎡样板房实景图

这种实用面积只有四代住宅能实现了吧。巨量赠送面积提升了生活的附加值，毕竟露台是生活空间的延展，是生活中最接近自然的空间。

▲溧水观山樾上叠建面约283㎡样板房实景图

我们再看建面约336㎡4房3厅4卫下叠，整个小区也就14套，总价440万元左右，这是溧水在售新房中的最大面积段，将汇聚溧水最金字塔尖的家庭圈层，是当之无愧溧水第一豪宅。

买336㎡下叠，总价440万左右。赠送面积最大288㎡，综合使用最大624㎡

我们来看下叠惊人的实际使用面积。

一方面，下叠地下室挑空，相当于浇筑后可以多拿到约98㎡空间。另一方面，首层院景面积最大面积约169㎡，这部分面积未来业主可任意打造。

如果再算上入户门厅最大约11㎡、约10㎡阳台面积，整个户型总体拓展面积达到288㎡！！

算下来，观山樾下叠户型最大综合使用面积约624㎡！相当于买一套产权约336㎡的房子，实际使用面积达到了624㎡。户型总价约440万左右，测算下来单价只有7051元/㎡，性价比秒杀南京大部分楼盘！

▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图

要知道，即便别墅也不一定能达到这样的赠送。市面上很多传统叠墅，庭院面积平均值也只有约40-50㎡，能做到100㎡的可以算得上别墅王。观山樾超大院景空间，带来真正别墅级的生活方式。

▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图

 挑高约5.4米地下室 

地下室层高约5.4米，可以做夹层，这又是一部分赠送空间。未来这里是收藏业主爱好跟藏品的宫殿。

业主可以打造成私享会客层，容纳应需而变的功能空间，可以打造影音室、SPA室、瑜伽房、健身房...如此功能和尺度，都是叠墅生活才有的享受。

▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图

 地上层高约3.2米，别墅级生活体验 

整个户型上下四层、独门独院、有天有地，真正拥有别墅体验感。室内地上层高都是3.2米，拉伸了纵向空间感。奢阔的公区，将叠墅空间大平层化。

▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图

二层南向面宽约10.7米，设计3个南向卧室，做出了足以匹配中产家庭所需要的丰富的休憩空间。

▲溧水观山樾下叠建面约336㎡样板房实景图

除4层叠墅之外，项目还有建面198-248㎡六层叠墅，综合使用率最大约190%，可以说是压箱底的高性价比叠墅，总价200万出头，相当于溧水160平左右大平层产品的总价，在观山樾即可购买有天有地的超高附赠别墅。

总得来说，观山樾的出现，同步引领着溧水未来低密趋势、实景现房趋势，以及高端人居趋势。综上所述，我们不难理解，溧水观山樾能称之为南京楼市「限量级藏品」，是因为：

第一，与南京紧密联系的区位和绝版山水资源；

第二，代表着溧水最高阶的究极改善形态；

第三，代表着一个板块高阶圈层的超级符号。

▲溧水观山樾鸟瞰效果图

写在最后：

目前，观山樾已被市场广泛认可，是当之无愧溧水第一豪宅，亮相即爆火。为什么观山樾能够成为2024年溧水新一代的第一豪宅？

本周六（11月9日）上午，南京楼市将在观山樾举办线下沙龙论坛，带大家深度参观、品鉴项目，我们邀请了江苏省数量经济与管理科学学会会长、南京大学商学院教授茅宁；南京房地产业协会副会长兼秘书长、南京市房地产新媒体专委会主任、《辉哥说楼市》创始人张辉；江苏财经广播《家在南京》制作人、主持人王敏等大咖，同步南京楼市微信平台主编李子墨、副主编张婷也将出席，共同探讨溧水高端人居发展前景。

诚挚邀请你来参与，我们将为大家准备精美礼品和茶歇，中午也会准备精致的午餐，一站式踏秋+看房，报名电话：18251842712。