前两天，跟朋友交流，我们意外发现南京土地市场几个现象：
1、今年南京一共卖了81块涉宅土地，除去三个副城（高淳、溧水、六合）后卖了约44块，已经上市销售的项目一个没有！出了规划，计划上市的楼盘只有7家！数量少得可怜。
2、截止目前，今年南京很多板块还没有卖地！比方城南雨花、城北燕子矶、城南大校场等。
3、没什么开发商做刚需盘了……从政府角度看，这两年政府供地主要都是低密度、低容积率、做改善型住宅的土地，这导致刚需房的土地供应，少了。这当然有利于刚需房“去化存量房源”。
再从开发商交付看，这两年南京土拍，开发商都在往改善地段上挤，河西、大校场、鼓楼……刚需地段上的土地开发商都不敢拿，即便卖出去的也几乎都是托底，没有上市计划，导致很多板块很久没有上新，一直在卖存量（城北兴智、城南岱山、江宁大学城、江北雨山路、城南中学等）！仔细观察过市场的朋友会发现南京很少有开发商为刚需做房子了。
接下来我们一一来仔细看。
1、今年南京卖了81块宅地，只有7块地有动作
今年南京很多板块卖地比较克制。当然，不少板块是被动克制。
截至目前，今年南京一共卖了81块地，剔除3大副城（高淳、溧水、六合），一共卖了约44块地。
这张表应该很清晰，这44块地中，江北就有25块。剩下主城七大区，一共只有19块地，跟往年根本没法比。
这张表仔细研究的话，会发现很多有意思的现象。
首先，虽然卖了44块地，有动作的只有7块！
大家都知道，近两年南京地不好卖，很多地都是托底，而很多国企托底的地几乎没有动作。
今年的44块地中，只有12块地是由正儿八经房企拿下的（表格中标红的房企）。
并且，这44块土地中，目前出了规划，计划上市的土地只有7块，包括河西招商金陵序、金基龙江G16、中铁南湖G15、江宁东山金茂晓棠、江宁金宁风华、龙湖亚伦央璟颂、城东金基G02，两只手都数得过来。
值得注意的是，截止到今天，这7块地一个都还没有开盘。很明显能感受到今年开发商整体节奏放慢了很多。我大概看了下，动作比较快的也就东山金茂晓棠（9月拍地，目前公开城市展厅）、金宁风华（8月拍地，目前公开城市展厅）两个项目。
2、大校场、燕子矶、雨花核心近一年没卖地！
这个还挺有意思的。当下南京新房比较热门的板块也就是河西、大校场、雨花、燕子矶。但是你看今年除了河西，这几个地方，今年一块地都还没卖。
那这几个板块现状如何？看一下。
最缺房的应该是燕子矶，板块内主要在卖只有保利燕璟和颂、国贸璟上、星叶燕尚玥府（前期停售，最近刚启动）、高科江悦堂，而且保利燕璟和颂还只剩尾房了，高科江悦堂总价高，比较挑客群。
城南雨花核心区域：今年雨核价格战非常严重，不少楼盘一度降到3万/㎡出头，直接把南京各板块的价格全部打下来了。目前板块内主要就是万科朗拾雨核、建发璞云、云上润府、观云润府这4家。另外雨花软件谷还有荷雨瑧悦、凤起云台、时代悦峰在卖，但凤起云台、时代悦峰都是尾房了。
混战的大校场：前两年市场稍微好些的时候，大校场卖了太多地，导致区域内同质化严重，明显供过于求，价格战也非常严重，乱成一锅粥，买房还要签保密协议，中介抢客户还打起来……还好今年没拍地，板块内目前在售的主要有：中信泰富九庐、保利文璟和颂、金基新睿樾府、秦淮金茂府、保利博雅和著、云尚紫薇、华润金陵中心等等，供应量比较足，对买房人是好事，对开发商是考验。
3、没什么开发商在刚需板块拿地了
这一点我们要好好说一说，这两年开发商拿地有一个非常明显的特质——不做刚需盘了。
现在，能卖得比较好的楼盘屈指可数，无非这几类：地段非常稀缺的，价格降得特别厉害的、房子明显有特色，其他基本很难卖。
2022年开始，房价下跌，刚需盘大受影响，开发商也陆续舍弃刚需板块，大家一窝蜂往河西、改善板块挤。ZF也发现刚需板块的地卖不动了，很多板块干脆直接不供应了。
在不少开发商看来，刚需房主要就是拼价格，做得没意思。
以往我们印象中的刚需板块，像城北兴智、城南岱山、江宁滨江、江宁青龙山（断供5年，今年金茂拿了一块）、江宁大学城等等，这些板块已经很久没卖地了，即便有，大多也是托底。
总之一句话，现在南京没什么开发商愿意做刚需房了。
今年主城8区44块土地中，也就只有3家房企拿了刚需板块地，而龙湖央璟颂还做了120㎡起步的大户型，定位成了改善，那就从我们认知角度上看，今年也就金茂、中天美好在做刚需盘了：
东山金茂晓棠——规划8栋17-18层住宅，面积约89-143㎡；
金宁风华——规划6栋17-18层住宅，面积98-143㎡；
那刚需真的没有市场吗？
有
正因为现在没有房企做刚需盘，刚需市场赛道打开了。
原因是南京刚需底盘很稳。
今年南京已经卖掉8.4万套二手房！是新房总量的2-3倍！很多刚需被挤压到二手房市场。
而二手房成交比例中，300万以内的占比达到8成！是市场的绝对主力！
其次，现阶段很多板块的刚需赛道不算拥挤。
现在南京最卷的不是刚需盘，其实是改善盘，大校场、河西才能最内卷的地方，刚需新房市场反而没那么卷。
那跟刚需新房竞争的其实是二手房市场，说白了就是房价。但是我们都知道，这两年南京新房品质直线飙升，跟二手房品质完全不在一个水平线上。
而做刚需盘，开发商只要把产品做好，再把性价比拉上去，一定能能完胜二手房。
今年南京1-10月销售套数排行榜前10名中，单价3万以内的楼盘只有鲁能硅谷公馆、大华锦绣前程、保利观棠和府、石林云城、新城云漾滨江，而其中鲁能硅谷公馆、大华锦绣前程、新城云漾滨等全是参与房票安置的项目。整体低于3万/㎡的楼盘极少。
我们就以刚刚公开展厅的东山金茂府为例。
2019-2021年期间，青龙山新城卖了很多新房，年均新房成交量达到3200套以上，常年占据江宁成交总量的20%。也就是说，青龙山盘的底盘是很稳的。
而在金茂拿下这块地之前，青龙山已经5年没拍地了，这个板块目前几乎是没有新房在卖地。所以东山金茂晓棠在同板块新房上没有竞争对手，它要比的就是二手房。
但是相比二手房，东山金茂晓棠产品力完全是吊打的，就单从一个89㎡三房1.5卫、18层小高层这两点来说，完全没有竞争对手，更何况这个项目还有很多其他优势。具体不说了，大家可以参考文章：这一次，金茂，给了南京一个降维打击！
也因此，东山金茂晓棠这个项目一上市，关注度就非常高。
所以，刚需市场是有机会的。
但现在想在刚需市场打开一条路，是非常考验开发商的，从选择板块、拿地价格、到产品规划，再到价格、营销等等，都很有讲究。
以上就是要跟大家分享的目前南京土拍市场的情况，你对以上内容有什么看法，欢迎互动。
