10月23日，惠誉将中资房企龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”）的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级由“BB+”下调至“BB”，发行人违约评级展望维持负面。而今年以来，惠誉已经2次下调龙湖评级，时间间隔半年。
惠誉表示此次下调反映出龙湖的流动性缓冲减少，因其销售和现金流收入弱于预期。负面展望基于龙湖面临的风险，尽管近期出台了支持政策，但该公司和行业的销售将需要更长时间才能企稳。
从龙湖的最新销售业绩表现来看，9月单月签约销售金额和签约销售面积分别同比下降43.72%、50.31%，约为去年的一半，环比来看，9月份合同销售金额和销售面积较8月分别上涨25.35%和下降-1.62%；从1-9月累计销售数据来看，销售金额和销售面积同比分别为下滑46.74%、36.63%，对比半年度业绩降幅9月份签约销售金额有一定改善，但是销售面积降幅持续恶化，此外9月龙湖的销售均价较上半年大幅提升。整体来看，对比上半年度数据，9月龙湖销售均价明显提升使得销售金额同比降幅收减，但是销售面积的降幅未见改善甚至持续恶化。
从销售区域分布来看，2024年9月长三角、环渤海、西部、华南和华中分区域合同销售金额占比分别为40.44%、21.94%、19.85%、11.64%和6.13%，长三角区域销售占比接近一半，大概率也是销售均价提升的主要原因；其次为西部和环渤海区域，从同比变化来看，除长三角外，其余区域销售金额同比均呈现大幅下滑，西部区域降幅高达66%。从1-9月累计销售金额来看，各区域均呈现不同程度的下滑，说明9月销售金额的改善是靠长三角区域的销售拉动的。再和半年度的销售数据对比，边际改善的是长三角、环渤海和华南区域，西部和华中区域降幅扩大。
从土地储备来看，截至2024年6月末，龙湖的土地储备权益建筑面积为2959.00万平方米，主要集中在环渤海（40.98%），而环渤海上半年/1-9月的合同销售金额降幅为五个区域中最大的，该部分土地储备量之大，而销售端尚未企稳，未来销售端压力较大。从今年以来的新增情况来看，龙湖今年拿地区域主要是长三角，长三角9月合同销售金额同比增长16.20%。
整体来看，龙湖前三季度的销售表现着实惹人担忧。此外，与全国商品房销售数据表现对比来看，龙湖也是弱于全国的。
当然，国庆前后又一系列密集政策出台，继续刺激房地产市场，而该部分数据尚未在前三季度的数据中体现。那从最新的中国大中城市商品房成交面积来看（截至2024年10月31日），下半年以来30大中城市商品房成交面积的降幅确实是持续收窄的，1-10月同比降幅为30.98%，较前九个月收窄2.74个百分点，环比来看，10月单月成交面积较9月环比上升46.19%；但另一方面，1-10月累计同比降幅依旧高达30%多，10月单月降幅已缩至3.79%。根据中指数据披露，2024年1-10月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%，降幅较上月缩窄了4.08个百分点。10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。可见政策性下的房地产销售成交面积及销售额企稳迹象明显，但持续性仍有待观察。
从前十大房企销售数据来看，前十大房企10月环比销售金额均大幅增加。但不论从1-10月累计同比还是单月同比来看，万科和龙湖的销售表现都是最差的。其中，万科1-10月全口径累计同比下滑35.4%，10月单月同比下滑35.6%；龙湖1-10月全口径累计同比下滑44.0%，10月单月同比下滑17.4%。此外还有绿城中国累计和单月同比均呈现下降，但降幅相对较小。从龙湖的表现和行业内的对比来看，其被下调级别确有一定“道理”。
早在龙湖的半年度业绩说明会上，龙湖表示截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元。有息负债中，银行融资占比超过80%，其中国有六大行占比接近60%，此外，还表示上半年龙湖经营性物业贷款净增219亿元。
但从投资者最关心的龙湖的偿债压力来看，龙湖目前的存续债主体有2家，一个是龙湖自身，存续债券全部为海外债，截至2024年10月31日，存续余额为15.97亿美元，最早到期的为2027年4月份，短期无本金兑付压力，每期的利息预计也不存在太大问题。另一家为境内债的发债主体重庆龙湖企业拓展有限公司，存续债18只，余额222.48亿元，一年内到期债券（以行权计）为135.00亿元，其中2024年内到期金额10亿元，但2025年一季度将有73亿元面临回售，整体来看未来一年的债券兑付压力依旧不小。
整体来看，在政策刺激下，10月份房地产商品房销售市场走出了“银十”的成绩，单月同比及环比数据表现亮眼，企稳迹象明显，但持续性仍有待观察。同时也注意到，龙湖和万科两家1-10月累计同比及当月同比销售金额仍呈现较大降幅，也是前十大房企中为数不多单月同比仍未转正的房企，销售压力依然很大，加之龙湖被外评下调评级，势必会对其未来融资产生一定影响。
[1] 全国数据：中国：30大中城市商品房成交面积。
[2] 全国数据：中国：商品房销售额。
