滨运锦绣里、滨杭滨纷城等 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓
而对广大的普通购房者来说，可预见的“稳”，也意味着恰当的进场时机到来。
此时，面对一个分化的楼市，一个基本没有倒挂预期的楼市，每个购房者会面临一个最大的难题：便宜二手次新现房vs更贵迭代新期房。
今日推文，求解，2025购房最大的难题！？
▲钱江世纪城公园 by 辉
便宜二手次新vs更贵品质新房。
这个难题的出现，最大的因素在于：
1、操盘手囿于财政压力有抑制不住的土地供应需求，这使本就到处交付潮、高库存的二手楼市将长期处在买方市场。
后面几年的二手价格，几乎可以这么说，流动性本身就代表保值增值率，没人看等于不值钱，想好卖即让价就是主流。
2、同时，周边近远郊的土地难卖，必须拿出更多好地，并且使地价增值，搭配解限价、计容新规两大杀器，新房注定是“高价好房”的天下，与2019-2024限价时期的房源迭代，比如大莲花西南侧三块宅地，可预见宗宗地王不是梦。
▲奥体可入市宅地
哪怕不在红盘板块，用更贵做好房，趁不限价+新计容刷新各个板块小区品质天花板和标杆，也符合开发商的盈利、价值、品牌诉求。
基于以上两点，可以推定，如果同板块二手均价还超越明年出的新房，要么是核心板块的顶级产品有稀缺性；要么，在刚需、粉盘板块，二手除了现房属性，不降价，和新房比没性价比。
这和过去无脑上新房吃限价红利赚倒挂的行情已截然不同，此时买房看似是选新房还是二手的问题——
实际是“求当期便宜省钱”vs“求中长线更保值预期”的差别。
▲郭庄 by 辉
先说红盘板块的新房，高门槛但划算。
奥体、申花、钱二等安全垫很厚的红盘板块，涨价做豪宅必然，无脑上新房。
其一，新计容新规下得房率和极佳公区的利好就足够覆盖涨的地价。
其二，核心板块，新房地价一涨，周边二手房东也会跟涨，买限价次新可以“省点钱”的算盘容易落空，不值得。
其三，放到一个长的周期去看，2019-2024之间的房子，会和2007-2014的一样，有一个专属命名，即70/90时代、限价时代，2025则是“自由市场时代”；
尤其，计容新规上鼓励开发商大量创作“城市性、公共性空间的融合”，是之前不具备的，“代差”是很影响二手价值的。
▲西湖国宾馆 by 辉
毫无疑问，只要有判断力，至少有机会图当期便宜现房，功能均好性强。
这不仅是库存的主流，还是政策推进保障轨的主阵地，地段也一般，流动性非常依赖地铁口、医院、学区这些配套，基本功能具备的情况下，省钱、低杠杆、便宜的就是王道。
比如最常举例的几个学区小户型，桥西的新安天苑、三墩北文理二小学区的自在城小户型等等...
买板块内每个月最主流成交的，好租好卖好流动的，保证有稳定的需求下限的。
至于这些板块的新房，总价相当可以比较，新计容新规下小面积89有望回归，相当于新房变相降价+卷产品出性价比，重点关注板块标杆项目；
总价高许多、甚至刚需板块做改善大户型、低密的新房，保值和流通性就容易下降，房住不炒。
最纠结的，粉盘板块，二手均价4w上下这一档，比如浦沿、市北、运河新城、艮北等等，总价普遍400-600w+的区域。
该区间，在限价时期，正好是“粉盘小户型——红盘小户型”的价格段，升也升不上去，降板块能级换大点面积又有些可惜地段，高不成低不就。
以后没这个烦恼了，原因在于“高”不用够了，红盘板块的新房价格太高了，原本顶满预算还能去红盘买个低楼层刚改小户型，如今红盘板块新房够不着了、买二手性价比低。
笔者建议，定位抓稳，粉盘板块，挑这个城市的最“中间”次新产品，笔者常在推文推荐139四房近地铁、学区有个名头够用了，楼层也不用很高，也不用买楼王，最好板块内有医院，而这种房源，多半是二手房，新房毕竟要摇要看房企规划和手气。
打个比方，刚需是60分，豪宅90分起，永远挑75分的最好，各方面都有点，但又不拔尖，买粉中最粉，如果预算不够就牺牲点楼层、东边套、观景视野、地铁口改成近地铁等等...自己调整。
为什么？笔者在（转型纯供需市，“保值”产品怎么选？| 房叔说995）part3-4详解过，1、140㎡必然是未来累进税的参考线；
2、三房到四房，多点面积多个房间户型更好点，是真正符合主流市场能力的“改善置换”而不是“富人改善”、“宣传改善”；
不错的舒适改善面积段，对目前的家庭结构和人口趋势来说，已是大部分人的“终极改善”，是不到400w总价的人们，未来努努力可以够到的、还想要的远方。
▲西湖日落 by 辉
这两三年，各路专家、媒体、官方总提到楼市分化，这不仅仅是城市命运、房产价格等客观变量的殊途；
更多时候，也意味着分层、每一层价值导向的分野，对资产投入多寡取决于购入标的本身的素质，及它即将面对存量市场已然明朗的供需关系。
既知“稳”求“稳”，遂对症下药，不偏不倚。
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楼盘名 | 面积 | |||
运河新城 | 滨运锦绣里 | 98-169 | 36256 | 112 |
东湖新城 | 96-115 | 17611 | 249 | |
瓶窑 | 152 | 20500 | 42 |
楼盘名 | 面积 | |||
富阳 | 富臻春和府 | 99-125 | 18436 | 12.31 |
瓶窑 | 152 | 20500 | 1.01 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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