我也希望房价能涨点 | 房叔说993
楼市
房产
2024-12-16 19:30
浙江
滨杭滨纷城等 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓9.25新政潮以来，京沪深杭等头部城市楼市确实出现了一定程度上的回稳，新房、二手房都出现了放量成交，部分城市也创下了今年、甚至更长时间维度的成交高点，杭州当然也不例外。上个月二手房成交成功破万，新房去化和摇号热度相较于前三季度也有了明显的提升。比较具有代表性的楼盘，比如钱二的潮语映月轩、未科的云湖之城等，摇号热度一次比一次高，每开每罄，对冲了不少前期板块不振的楼市舆论。其他相对优质的板块也基本如此，开盘去化进度皆有肉眼可见的升温。一些前期价格被挤兑形势压的比较厉害的二手房，比如亚运村、申花北、未科三兄弟等项目也有一定的价格回升，实现了局部的量价齐升的好态势。不得不说，顶层定调，强力政策基调对市场的影响面在我们的楼市环境下依旧有不俗的效力。但长期关注我们的读者也应该能发现，虽然这轮杭州楼市出现了局部企稳和回暖，房叔大多推文依旧偏保守乐观。观点也很明确，政策态势是很好的，对市场短期回稳有作用，从中长期看，楼市大幅回暖、整体量价齐涨却依旧难度很大。因此，不少朋友认为我们是坚决唱空，可能还是因为踏空而看空。![]()
实际上自然不是如此，作为楼市长期参与者，无论是团队内部，还是自己，我们手上都持有相当不少的杭州房产，甚至高总价房产也不少。作为既得利益者而言，从屁股决定脑袋的角度，我们也一定是希望名下房产能够保值，乃至有一定的增值空间。毕竟谁也不希望自己资产缩水，名义上和实际上的财富紧缩。在某种程度上，基于对经济的一些基本原理的认知，我们从理性上甚至也希望房价能够涨一涨，打破目前经济通缩、社会全部门的资产负债表收缩的趋势。如果想要深度说清楚其中的来龙去脉，可能一篇长文也不够。但我们从身边出发，各种现象也能多多少少感受到当下资产负债表紧缩对经济大环境的影响。因为以房产为主要资产的价格大降，且不少房产价格走低的趋势至今没有被打破，原本我们因为资产增值而扩张消费、扩张杠杆的进程被快速打断。原本你是一个体面的中产阶级，名下有一套价值五百万的房产，剩余贷款300万，净值200万，且每年资产价格都有一定涨幅，即使扣除按揭贷款利息以及住房成本（物业、水电开支等），你每年依旧可以依靠这套房产被动获得一定资产升值，可能一年是20万。加上就业形势较好，你每年的工资性收入也较为稳定，且可能长期预期还不错。资产在升值，就业也不差，资产性的被动收入+向好且稳定的工资性收入支撑之下，你肯定有更积极的消费倾向，比如买车、出国游等，以及更积极的投资倾向，有望继续扩张信用杠杆去创业、去买房等等。这个过程就叫做资产负债表扩张，社会普遍性的进行整体较为温和的资产负债表扩张，继而推动消费市场、投资市场稳定扩张，于是大家都赚到了钱，从而支撑整个经济正向循坏。![]()
现在我们的情况恰恰相反，由于房价的大幅下跌，资产负债表扩张在近些年已经转为了资产负债表衰退。同样的，还是一个中产家庭，房价500万，经过两三年的楼市下跌，典型如杭州，整体跌幅在30%左右，部分区域甚至接近腰斩，500万的房产跌了150万，扣除300万的贷款，该房产价格净值仅剩50万。并且持有的“非头部改善类房产”价格目前可能还没有完全见底，在新房的供应冲击下，大概率还会进一步磨底。资产快速缩水的同时，大环境和就业市场的不振，你又可能面临着降薪，严重的甚至随时面临着裁员，并且投资渠道的匮乏，高企的按揭利率之下，理性的你，一定会选择减少消费、特别是大宗消费，以及倾向于提前还贷降杠杆，进入资产负债表紧缩的进程。你的消费，就是别人的收入，你的降杠杆，就是社会整体货币供应紧缩。于是大家都没钱赚，或者少赚钱，进而形成恶性循环，最终演绎成全民资产负债表衰退，经济更加不容易被提振、修复。因此，作为中国家庭资产权重最大的房产价格大幅下跌，其引发的蝴蝶效应绝不是很多人想象的那样，房价跌了，所以资金和货币都流向了硬科技、实业。相反没有房价的稳定支撑，资产负债表衰退周期中，最大的货币派发机制——“楼市-货币扩张”被打断，货币反而是紧缺的。金融系统货币空转，各行各业缺钱，进而影响到消费、就业、实业等各方面。所以，在某种程度上甚至可以说，房价不涨，经济必将面临更大考验并不为过。
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无论是对大环境向好的期许，还是个人资产的稳定，任何一个理性的房产持有人都不会希望房价继续大跌，包括我。但客观实情就摆在这里，不是我们要唱空房价，而是房价再涨的基本面，起码是整体大涨的基本面，已经受到了严重的考验。高企的居民杠杆率、严酷的就业环境和预期、国际政治争端及贸易战，全球民粹主义的抬头，还有本就高企的房价，都预示着，这轮稳住楼市可能远比大多数人想象的更难。值得我们期待的，是明年的超常规手段，来遏制、乃至扭转我们的资产负债表趋势，从底层经济、收入扭转整个市场的颓势，重回上升轨道。本文仅代表作者个人观点。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
富春 | 春缦金云院 | 222-193 | 24370 | 19 |
市北 | 璞翠云集 | 110-131 | 34000 | 100 |
东湖新城 | 滨杭滨纷城 | 88-115 | 17600 | 264 |
临平 | 运澜府 | 88-119 | 13800 | 608 |
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
丰收湖 | 湖栖云庐 | 194-284 | 41648 | 12.18 |
东新 | 宸樾恒久府 | 175-210 | 47807 | 12.18 |
双浦 | 璞御栖湖府 | 139 | 27963 | 12.18 |
瓶窑 | 云珹府 | 107 | 21290 | 12.18 |
东新 | 星晖嘉和府 | 175-212 | 47000 | 12.17 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-139 | 34181 | 12.17 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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