楼市分裂，高&低预算截然不同的两种出路 | 房叔说990
楼市
房产
2024-12-09 19:30
浙江
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云隐星润府、滨颂御湖境等 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓
12月的暖冬，几枚晚桂固执不肯凋落，路过一缕残香，提示2024渐入尾声。
若用一种年度情绪描述并概括2024的百工百业，于普罗大众，大抵是“艰困”；而于笔者，楼市则是“分裂”。
仿佛被劈开、折叠，针对楼市的同一个问题，对不同的人和立场甚至往往产生相反的两个回答，也让笔者深感楼市的诸多问题再难有“统一解”，不同的人要有不同的判断和策略，如果还用一个回答，自欺欺人。
于是，关于之后楼市分裂两端的产生、进化、演绎，今日推文，楼市分裂，高&低预算截然不同的两种出路。
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▲西湖 by 辉
楼市分裂的产生，来自进入K型分化，进入改善纪元，进入后城市化。
摊开说，人口增长迎来拐点，城市化率逼近70%，城市户口人均居住面积逼近40㎡，于是乡镇进城的城市化终结了，人民住房的需求根本改变，从“缺房子”变成“缺好房子”，楼市自然变成“改善市”。
这解释对吗？对，但不全对。原因在于，张冠李戴，购买力主体没变、能力不足，供应却要拔苗助长。无论聚焦在头部板块怎么描述得天花乱坠，楼市的主体仍是刚需，杭州每个月近7成多的成交是均价4w以下刚需刚改面积段，总价段不到500w的房子；
现实是，就算南星桥+武林+钱江新城+奥体+亚运村+申花+文晖+钱二，所有数得上的顶流板块一个月的成交量加起来，都不如全城形形色色的老破小，这才是楼市主体的底色。说白了，是居民整体的收入还未完全达到改善的条件，意识先去改善了，钱包跟不上。
100个我，和胡润榜上的住一个小区，“人均”一下，那都得买2000w起的。
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▲需求购买力结构的转变
黄色-改善，红色-豪宅，蓝色-刚需刚改
而原本，从刚需向改善置换的转换，依靠的是中产阶层的收入转换，这几年艰困了，需求结构从“预期的”纺锤形，迅速变成沙漏型。
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▲运河万科中心 by 辉
于是，顺应这种购买力结构，首先，也产生价值趋势的结构性分裂，主要影响刚需刚改群体，沙漏下端的部分。
就从一个最近看到最多的问题引申，关于房价啥时候反弹？
如果你手持2000w，同时在做二手的咨询的笔者就能告诉你，奥邸国际、壹号院2区、金茂府叠墅等等10月初是低点，现在已经反弹了，逐月微涨，宏观限制全面放开，核心资产虽放水和经济增长迎来通胀，错过绝对低点，你在相对低点挑个好房源进场也没问题。
但如果你手持300w，笔者自然告诉你，比如勾庄、良渚、运河新城小户型，上万套供应陆续出，当然你最好等，反弹？等什么时候交完了挂牌量不涨了再说。
但是，300-500w的购房者是城市居住需求的主体，还是2000w是主体？
带着疑问，回到沙漏图，看看刚需、主体这一下端这些低总价购买力的池子如何进化？
新房没倒挂、新房涨地价、新房是期房，二手房子多、二手供应多、二手更便宜，堆起来的需求慢慢会挤在二手市场，最后，刚需刚改自己玩自己的，因为从刚需置换到新房大宅的鸿沟只会越来越巨大。
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▲黄色-改善，红色-豪宅，蓝色-刚需刚改
简而言之，老破小换中年房、中年房换次新房，越换越远，老破小换相似地段新房，越来越买不起。
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▲御园 by 辉
其次，顺应这种购买力结构，同时产生规模溃缩，主要影响改善群体，沙漏上面这部分。
7成人兜里揣着不到100，两成人手里拿500，不到一成人手里拿2000，原本的楼市，70/90代表供应里7成刚需，超过90㎡的少数非普宅，再去买玫瑰园、白马公寓的少数人，购买力结构匹配。
如今，新房楼市的规模池子突然从分别满足7、2、1成的需求骤缩到3，主体给改善和豪宅，做800的房子，盯着手里500的人上杠杆，卖的动的新房市场必然涨地价房价，才能配平过去卖地预支出去的财政体量。
短期看，因为800房地段和配套有一定稀缺，等发展好能涨到1000，不济800也保值，仍旧会吸引手持500的购买力，量降价升才能保财政嘛。
但这对吗？对，同样也不全对，因为限制放开，回到供需，供需在变化。
还是回到沙漏图，看看改善这一上端这些高总价购买力的池子如何进化？
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▲黄色-改善，红色-豪宅，蓝色-刚需刚改
原本规模10的供应池，保财政体量的压力全部给到了其中3的高价池，所以会被不停的供应注水冲击，光钱二10来块、奥体、南星水厂、水电新村...再加上近几年改善次新楼盘的交付。
而与之普配的高价改善需求主要来自置换，问题在于，今日杭州楼市的置换链条的支撑，大量来自省内购买力的迁入，给自己的儿女提前准备，这不是一种上升的长期的稳定的置换需求，而是一种零和的短暂匹配。
何意？大白话，是地方上资产保值没预期了，高端购买力卖光了地方的资产来支撑的改善市，是其他地区资产避险横向的移动，不是每年固定产生一批购买力向上置换。
届时，改善市同样也会进入“供应不停”，横向需求不够吸的阶段，到时候，表面“保值”还在，但改善市的流动性也会枯竭；
因为这些改善人群向上豪宅够不起，横向置换意义不大，即从地方卖了到杭州买申花是保值避险正向置换，过了高峰期，过10年申花卖了换文晖就只是改变区位，需求的量就不多了。
届时，当操盘手发现，纵向需求换不起、横向需求也吸干的时候，“税”就来了。
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▲杭州大厦 by 辉
当两端市场的进程演绎完，分裂的楼市的机会也很好判断，在两头。
要么，盯住核心资产的资产性机会，要么，盯住老公房的负债端机会，截然不同的思路。
如果预算高，只想短期投资，还可以按照老路，去高门槛的改善池摇号，因为没有限售，等资产价格自然上涨，但改善供应未形成堰塞湖时换手，改善毕竟不是豪宅。
如果预算低，就静静等好地段的老破小和利率跌到残值，比如，选医院、学校、地铁口的老公房，不要学区房，一卫小两居朝南40㎡上下三到四层不对马路，有改造电梯和政府维护预期；
举个例子，这种小房子450w本金买三套优质高租售比的，反手抵押贷出7成，抵押贷目前3不到点（预期未来四年只会更低）；
接着钱出来，买5年大额存单3个点等比它更强又好换手的指数、黄金etf等等，再长租吃租金，笔者测算过，房价相对稳定的情况下现金流做到5-6个点的回报的区域越来越多，过去看不上，如今不容易。
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▲御园 by 辉
经济复苏，房子的价格会稳，租金会稳，经济不复苏，避险的大量地方就业需求会到杭州，租金也迟早会稳，负债会走弱，收益端会渐渐稳定和走强。
选老公房的理由也简单，不像前几年的商品房有初值，都跌破地价了残值很稳定好交易，地段好工薪租房的需求始终在，买个小房子安家的需求始终存在，这条租到安家的朴素置换链条是存在的。
认清小资本的机会，眼见的长期已经不再是资产端了。
至于自住，如果人口不多，均好性139四房洋房的这些次新房，笔者最推荐，人民置换得起，适应杭州这座城市，未来收税也可以躲140㎡这条必然的累进税参考线。
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▲武林门码头 by 辉
宏大叙事，小民避险，分裂的楼市，两端各有殊途。
从本心出发，笔者很期待楼市乃至经济有一场大改革，从提振需求侧出发，再让供给侧匹配，拨回真正的购买力结构。
但既然选择了供给侧时间换空间的道路，市场沉默的大多数，也会自己找到“需不起”的出路。
文/一叶 编辑/一叶
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| 楼盘名 | 面积 | | |
星桥 | 雲隐星润府 | 213-218 | 31200 | 54 |
艮北 | 叠映揽月 | 128-166 | 44400 | 130 |
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
浦沿 | 滨颂御湖境 | 125-139 | 38749 | 12.11 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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