缤纷城、锦绣公馆等 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
今年第三季度，自上而下出了许多政策，笔者自然也解读了不少。
每次解读，房叔公号无论直播、推文，都会强调房地产宏观调控的核心思想是“以时间换空间”。
突然发现，说了很多时间，却没提过空间具体指什么，需要怎么换到。
于是借着这个国际大变局的时刻，补上这一课。
今日推文，预支时间的房价，换取的空间；中国楼市从“政策市”走向“改革市”。
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▲太子湾 by 辉
时间换空间，还得先提下时间。
此时间，大的方面，通过房地产的刺激托底经济新旧动能的转换，小的方面，通过土地预支未来和高端购买力维持以房价为代表的居民财富端资产价格，防止居民部分陷入资产负债表快速衰退的窘境。
大白话，大白话，宏观要持续卖能卖得动的高价地，支持地方财政和企业发展，微观要向未来下一代借钱维持当下居民的资产价格，防止群体蔓延到银行法拍坏账。
一个字，拖。
拖什么呢，拖收入增长，且增长率跑赢债务利率嘛，不然出现抵押土地融资每年利息借一块赚8毛，为什么要借钱？
会导致这种情况，只有三种可能或同时作用：
1、8毛不够，就是开发土地的实际收益不高。
2、1块的年还贷成本过高，融资成本高。
3、地价不合理，过高。
这三项，分别影响土地开发的实际发展收益、城市融资难易、城市综合实力包括人口、就业、医疗、消费力等等。
▲上海三高 by 辉
好的城市，比如举例隔壁一线头的上海：
地价高，因为人口、上海卷、户籍、吸纳就业能力；
因此地价高融资贷款利率可以定低一点，向银行通过城投抵押土地，假设4个点，15年连本带利还清，绝对优质抵押物；
接着开发完写字楼+商场tod+住宅，年化收益6个点，补银行4个点，剩下两个点让利给优质企业创造更大的就业、收益率。
土地金融正向运转，预期的发展落差这一“空间”就补上了。
这三个环节出一个错，就会出现空间补不上，越拉长时间越积重难返的债务问题，就容易出现“提升罚没收入、拍卖特许经营权、拖欠工程款、远洋捕捞执法”等等乱象，越来越还不上最后躺平；
“化债问题”，10w亿从何而来，就在这三环出错。
▲之江路 by 辉
举了个小例子简化了土地金融和债务堆积的原因，也是为了让读者理解，每个城市能预支的“空间”和能力是不同的；
因此，也就出现了“显性债额度”和“转移支付”，4线城市不能借多，发展手头紧、依靠中央找一线城市转移支付财政；
但许多地方上发展通过城投、PPP等绕过“显性债额度”的“隐形债”越滚越大，于是需要本次10w亿化债，便要“显性化”置换管理。
换言之，给地方发展的空间，但收回了大量地方“乱发展”的空间。
再赤裸一点说，很多地方除了“乱发展”根本创造不出“正向模式”，这个城市融资、投资、收入等等是净负，于是强监管、止损。
这就是“投资对经济的边际效益递减”的重要原因。
此时，如果还想依靠投资拉动经济，生产要素比如人口、能源、人才就要向正收益的地区流动、集中，提高回报率、降低成本、风险、形成更大市场，于是要“超大城市化、都市圈化、城市群化”，这就是东京都、纽约、伦敦这些城市的集约的原因。
这样的城市不多，可以参考推文“救起房地产，需要多少钱？| 房叔说No.802”。
▲大运河 by 辉
接着，人口向优质的城市集中，要补上“空间”，得提高收入，得发展经济。
拉动经济三驾马车，投资、出口、消费。
投资的作用，算账，目前已经非常低。
M1/M2描述经济活力，如图，00-17前17年平均年下滑0.17%，共计下滑7.3%；
而2017-2023下滑了8.89%。简单说，00年印1元4毛钱进实体，23年，1元只有两毛进实体，8毛在地方和银行空转，近6年内实体企业失去了近20年的活力。
这个比例，美、日、德均在80%以上，当然这有经济模式发展阶段的不同，好多钱沉淀在基建上，但20%是很严峻的形式，证明我国金融对实体企业的支持力度之低、企业的信心之弱。
多低？看看活钱投入的固定资产投资增速，笔者特意拉了2011年和2023的对比，因为基数越来越大，降了17个点，2023年约为50.30w亿，而社融约为35.58w亿。
接着，把固定投资的增加值与每年社融相除，就可以得到“年投资拉动率”，去年的数据是1.4，简单说企业和地方借1块钱投资只能产生1.4的收益，剔掉人工、税收、扩大生产、被拖欠的成本、还债利率，实体企业有5-6个点净利润非常好了。
如果仅看投资拉动，中国近两年的GDP增长就是“以债为锚”。
出口，主体在企业，是中国经济的另一条大腿，因为我国长期是个“供应型经济体”，看每年定GDP目标也知道，GDP叫“国民生产总值”，让地方发展“生产者”的定位很清楚。
特朗普即将上台，前几天刚刚在脸书上分享，对华至少加征关税10%，美占中国海外消费市场份额40%，如果联合欧日，外循环这条路显然未来4年不容易。
再看消费，消费来自收入和他人借贷，收入又来自企业，企业是“生产者”，又是实体，利润5个点都难，换你是企业主，你会给员工涨薪和多招人吗？你会扩大投资吗？还是把利润扔到理财和其他渠道票躺着？
假设企业主都没有那么高尚，答案不言自明。
▲西湖文化广场 by 辉
所以，补上预期发展落差的空间何来？答：发展效率为王。
自然是要提高有效社融，参照前文，把无效投资、融资降低；让生产要素去更有效率的地区；逼迫金融机构定向降低实体融资成本；同时调节企业端的分配；货币端还要贬值拉起通胀，又在粮食能源端保证物价稳定（民生领域靠产能对冲通胀）。
翻译成大白话，让该衰败的地方衰，集中资源去发展好的地方，在顶端供给侧调节地区比例、分配，建立统一大市场、去掉地区保护主义、削弱户籍限制让人口自由流动。同时在居民消费端给点小恩小惠（消费券、以旧换新、退税等等），让发展增速快过衰败。
桩桩件件都是巨大改革，每样都需要时间，所以，一揽子改革需要一揽子救市配合，房地产尤其是高能级的城市比如杭州充当改革稳经济的排头兵。
排头兵的财政需要依靠地王收入，一是没办法郊区卖不动，二是刺激楼市预期，三是对应吸纳目前仍能高价上车的购买力。
▲from pexels
但当前往后的中国楼市更是“改革市”，改革资源配置和效率的空间市，要激活收入和消费对国民经济的正向内循环，全国一盘棋势在必行。
90年代，在浦西黄河路演绎《繁花》的灯红酒绿之时，沈阳铁西的飞雪里响起《钢的琴》。
from《钢的琴》、《繁花》
如今中国城市化的进程和发展空间，就停在这取舍的时分。
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楼盘名 | 面积 | |||
东湖新城 | 88-115 | 17599 | 260 | |
临安 | 云麓悦映邸 | 89 | 16691 | 120 |
楼盘名 | 面积 | |||
金沙湖 | 久映颂月府 | 281-316 | 63655 | 12.4 |
富阳 | 峰汇华城 | 85-116 | 25895 | 12.4 |
文教 | 锦绣公馆 | 139-165 | 82500 | 12.4 |
临平 | 潮阅尚境 | 96-125 | 27788 | 12.3 |
富阳 | 翠璟和庄 | 207-255 | 28421 | 12.3 |
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