土地降容会持续多久？ | 房叔说999
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房产
2024-12-25 19:30
浙江
就在几天前，临平东湖新城北单元公示了几宗地块的控规局部调整论证报告，内容也很简单，总结下来就是微调用地规划以及住宅用地降容。其中两块原本是容积率2.0的纯住宅用地，容积率大幅下调至1.2。按照1.2的容积率和不限价，这宗地如果顺利出让，产品大概率会从原先小高层或小高层+叠墅的组合，直接变为整盘叠墅，或者大比例排屋合院+部分叠墅。不仅于此，如果用两个关键词来总结2024年杭州土地市场，我想降容、商改住最为合适不过。比较典型的就是市北一带的商改住，近些年市北拼命卖住宅用地，尤其是市北东，目前整个板块的拆改出来的新地块，绝大部分都是住宅用地，基本没有出现什么有质量的商业、产业用地。造成的后果就是，供给过量的同质化住宅，却又缺少一个优质改善板块极为关键的品质商场。既导致区域商业配套的匮乏，也让板块陷入居住价值的竞争力不足的泥坑。过量的供应和源源不断的新房又让上车的业主承受超预期的市场竞争压力，因此不少买了房的业主非常恼火。当然不只是市北东，在杭州全市范围内今年都上演了轰轰烈烈的商改住大潮，包括不限于下沙、之江、三墩、云谷、勾庄、未科、运河湾等等。即使是所谓的城市核心区也不能幸免，就比如近期大热的地王望阙南地块，已经挂牌即将出让的滨江区府地块，还有引发关注的萧山北干东地王等等，皆是商改住的产物。商改住也不是杭州楼市的特有现象，全国其他大中城市也基本没能逃脱这一趋势。说到底，商改住之所以会如此大规模的出现，本质上还是因为房子不好卖了，商业用地则更难卖又不值钱，而巨大的财政压力下却又不得不卖地，最终只能顺应市场而动。楼市调整到了今天，居民杠杆率已经到了相当高位，大环境和就业环境不振的当下，底层刚需无力加大杠杆入市。相较于刚需，改善和高端购买力相对稳固，这批人有更深厚的财富积累，外加大部分人名下都有不少房产，通过加大中心城区及优质地段的优质房产供应，将能在短期内有效的刺激这部分需求入市。继而起到支撑土地市场稳健调整、土地财政的持续性等。所以无论是杭州，还是其他大中城市，到了2024年楼市温度骤降之际，都不约而同的想到了商改住，增加改善性住房这条路。商改住可以稳定中心城区的土地市场，但已经接近冰冻的外围城区该怎么办？继续出让常规土地，结果一定是没有房企拿地，最后只能靠城投等平台公司左手倒右手，怎么看都不具备可持续性，甚至是可行性。既然如此，那就继续从顺应市场的角度出发，尽量满足改善人群多样化的住房需求。没有好地段，那就用好产品，市场上稀缺的好产品、差异化的好产品来吸引还具有较强购买力的改善、富人们。答案已经不言自明了，那就是低密，洋房、叠墅乃至排屋合院，而这些产品的面粉和常规大高层的面粉不一样，需要更低容的土地才能做到。在某种程度上看，商改住也好，土地降容也好，其实都是整个市场持续低迷的非常具体的直观表现。只要核心城区还在商改住，甚至是商改住+土地降容，那就证明楼市还没有完全企稳，土地市场也好，二、三级市场也好，都远没有到可以乐观的程度。至于外围，按照目前楼市需求分化的长期大趋势，刚需需求不振、预期不明朗，集体转向大规模的土地降容将无法避免。临安远郊行政区，即便土地降容恐怕也不能挽回潜在需求，毕竟当核心城区楼市都还未完全企稳，临安等主要依托核心区需求外溢的区域很难吃到足够的有效需求。这也就是为什么，近两年临安的土地市场几乎全面倒向了超低容的供应格局，没办法，高层卖不动、叠墅卖不动，只能最后一搏，靠近些年极为稀缺的排屋合院做困兽之斗。但也不是完全无解，不过这个有效的解需要操盘手认清现实且有魄力敢于直面重重阻力。通过土地大降价带动房价下探，直到房价进入合理区间，比如青山湖卖1万，依旧会有一定的市场，代价就是土地价格崩塌，可能楼面价得压到3000-5000元/㎡。对于经过楼市和土地市场繁荣期的土地方，如此一是很难接受，二是收益太低，扣除拆迁、做地等成本，净收益太低。但别无它法，要么等待下一轮渺茫的楼市普涨，要么就直面现实。因此，对于绝大部分曾经的主流住房的目标客群以刚需、刚改的近郊、远郊，土地降容大概率是无法避免的长期趋势。比较有希望的是核心区，需求侧相对稳健，能够较好的承接政策利好，有一定希望能够逐步企稳，降容可能还有回撤的余地。其实何止是商改住、土地降容，包括计容新政、按揭利率降低等等，本质上都是应对楼市下行的对冲工具。这些工具用的越多，证明局势越加严重，相反，这些工具开始大规模回收，才是市场真正回暖的指标。本文仅代表作者个人观点。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
进化 | 熙璟观云院 | 148-174 | 26965 | 14 |
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