中海拿下真地王！岁末土拍总体克制 | 房叔说1002
楼市
房产
2024-12-31 19:30
浙江
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滨杭滨纷城、滨运锦绣里、沐云川等 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
2024年的最后一天，杭州再次上演了一次宝地土拍潮，既然是宝地，那么关注度和热度肯定不低。![]()
其中备受关注的滨江区府地块被中海地产拿下，楼面价为44672元/㎡，考虑到地块为商住地块，住宅部分实际楼面价，肯定是明显高于最终成交楼面价的。根据住宅60%、商业40%的占比，一些媒体的综合折算下来楼面价超过6万，和市场普遍预期10万左右的新房售价相比，实际楼面价并不算太夸张，只能说是合理价格。加上这个地段的商业部分就算做成800方的大平层，卖5万的单价、总价4000万也不是没有市场需求，因此也可以进一步做高货值、有效的分摊看似很高的6万+楼面价。所以普遍预估的6万+的实际楼面价，可能被稍微高估了一些。
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钱二东地块被招商以37629元/㎡的楼面价拿下，对比4月份滨江拿下的潮语映月轩地块约3.2万/㎡ 的楼面价，新地块楼面价大概涨了约0.56万。不过也要考虑到新地块为非限价地块，结合潮语映月比较好的销售热度，价格肯定是有一定的上探空间，总的来看，地价也算合理的上浮。![]()
接下来是滨江拿下的市北地块，地块位于市北东西交界处，最终成交楼面价为26189元/㎡ 。相较于不远处绿城晴澜轩项目约2.91万/㎡ 的楼面价，以及年初滨江拿下的兴议地块——奥印潮观约3万/㎡的楼面价，这宗地块明面上的地价好像还降了。但肯定不能这样比较，毕竟晴澜轩容积率更低，有做高低配的空间，而奥印潮观地理位置、配套等都明显要更成熟、优质一些。最后横向比较，滨江市北新地块约2.61万的楼面价算是比较贴近当前市场的价格，不高不低，刚刚好。如果想要高周转，落地滨江现有的成熟产品规格，卖个3.8、3.9万非常轻松，利润取向，那么产品好一点，价格稍微上浮一点即可。![]()
再看滨江未来科技城南地块，最终成交楼面价为20713元/㎡ ，参考年初的绿汀春晓，地价肯定是涨了的。按照楼面价反推，还是市北地块的算法，结合周边云湖之城快速去化以及较好的热度，入市节点没有有效竞品，快速周转卖3.3左右不成问题，且比较稳妥安全，继续向上突破价格，就需要更好的产品支持。![]()
咏溪云庐西地块则迎来了属于它的最好归宿——绿城，东有叠墅的代表之作咏溪云庐，西有邻居桃花源的镇场，可以说这块地本就属于绿城的主场。约16111元/㎡ 的楼面价，看似不算太低，其实可能被绿城捡到宝了。因为这块地容积率仅1.01，轻松可以做成排屋合院+叠墅的组合，叠墅价格看齐咏溪云庐，合院排屋卖5万，总价1500万同样有客群，这样一看，1.6万的楼面价真的不算很高。不过其他房企可能也那么容易玩得转，这块地需要绿城品牌+绿城产品的双重保驾护航才能稳稳当当。![]()
最后是金沙湖地块，被兴耀、滨江、贝壳联合体拿下，楼面价不高，只有约16370元/平米。虽说下沙供应偏大，金沙湖上半年更是出现库存较大的压力，不过这个楼面价属实不高，卖什么价格都安全。再考虑到兴耀今年在下沙的几场现象级刚改新房产品力，就更不需要担心了，看点是贝壳的加入，能够给市场带来什么不一样的玩法。富春湾新城地块就不多说了，底价拿地，应该是以价取胜的考量。总结今天的土拍情况，我们可以清晰的感受到，和望阙南等地块相似，虽然网络舆论热度很高，但开发商并不上头，几乎每块宝地都是点到为止。仅有钱二地块的热度相对超出预期一些些，其他地块基本都在合理地价范围之内，所有的参拍开发商基本都是求稳取向拿地。虽然不限价了，近期的新房热度也比较平稳上涨，房企却依旧不敢真正迈出那一步，用顶级产品突破市场价格天花板，即使滨江区府地块都是如此。![]()
也不难理解，以前热销靠的是倒挂，即使到了现在，这波红盘潮依旧或多或少都背靠限价倒挂红利。当然现在也出现了一些靠“相对出彩的产品”+“轻微市场溢价”顺利较好去化的项目，比如咏湖云庐等。其实本质上也是靠产品换市场，实际上就是“限价+模式”。价格比限价时代高一点点，产品却明显比限价时代好不少，我们完全可以理解为，限价+的价格，换来了限价+的产品。明面上涨了一点，但换来了肉眼可见的更好、更迭代的产品，那么最终实际价格涨了没？在我看来，这可能不是纯粹意义上的涨价，而是加价也加质，非常符合市场逻辑。房子好一点，价格就高一点，最终形成市场化的价格梯度。而从今天的土拍情况看，明年限价+可能会是2025年上半年的常态。价格是限价+，或者价格看齐市场价格，同步的，产品自然也是限价+。本文仅代表作者个人观点。
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| 楼盘名 | 面积 | | |
下沙沿江 | 沐云川 | 96-104 | 30799 | 96 |
进化 | 熙璟观云院 | 142-227 | 20574 | 28 |
富阳 | 江望云城 | 65-110 | 18403 | 108 |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 98-169 | 36256 | 112 |
东湖新城 | 滨杭滨纷城 | 96-115 | 17611 | 249 |
瓶窑 | 云珹府 | 152 | 20500 | 42 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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