滨运锦绣里、滨杭滨纷城、沐云川等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
2021年第三季度之后，全国楼市价格从至高点持续下降，进入了漫长的调整期。
历经三年，直到2024第四季度，伴随宏观政策不遗余力地努力，四大一线以及杭州的核心板块终于迎来企稳的成交数据；
二手部分如壹号院、奥邸国际、金茂府等的顶配豪宅，以及亚运村等热点改善板块，自10月初至今已现连月微涨的行情、成交量也是多月8000乃至一万左右；而新房市场也终于又出现多个千人摇；在传统淡季有此成绩着实不错。
▲数据来源：杭州市住房保障和房产管理局，诸葛研究院整理
尽管不如2018十来个万人摇的盛况、价格也没法和高点相比，但种种迹象都在显示积极的方向。
于是，很自然的，大家都会关心的问题，2025全面企稳的时候到了吗？企稳后会回弹吗？
今日推文，杭州楼市全面企稳的信号初现？
有此文，也是最近这个问题被问得太多，正好借开年说透。
实事求是，分化的楼市，笼统的问题答不了，要回答就要拆开答。
如果杭州楼市是豪宅市，房子动辄买1500w+的豪宅产品，企稳了乃至已微涨多月。
▲数据来源：克而瑞
尤其低密、超级地段、超高总价，笔者连着多月的建议都是抓紧多看，积极把握，2024重点城市3000w+豪宅的成交量如上图，取消了限价的杭州，不会免俗。
如果杭州楼市只有强改善市，房子只买800w+改善的，基本企稳。
这一档，不如豪宅，要以牺牲流动性为代价；简单说价是不跌并走出近阶段绝对低点，但是房东一涨、成交立马缩量，导致也涨不动多少，零星成交，处在这种僵持“稳”态里，流速和2018-2022年没法比。
如果杭州楼市谈“全面企稳”，肯定没有。
中指研究院最新的百城二手房价数据，样本取覆盖80%活跃成交的挂牌小区，包含了老破小、次新、中年房、回迁房，就真实得多。
▲截图自中指研究院百城二手房价格指数2024.11
这也没什么，全国都是绿的，只是北上环比跌幅收窄接近0，杭州不如它们窄罢了，比上不足比下有余。
▲截图自中指研究院百城二手房价格指数2024.11
无论宏观叙事再怎么“利好”，“有效购买力不足”或者说“购买力的结构性分化”这一当前楼市乃至经济的根本问题不缓解，“全面企稳”就谈不上，“价格回弹”这一建立在置换链条通畅、量起价升基础上的结果更失了前因。
▲郭庄 by 辉
不能用少数人的朱门故事，指代布衣白丁，那么整体、全面的企稳，现阶段看什么呢？
回归理性，看租售比，反映一个城市居民需求的供需基本面，是真正的刚需价格数据。
当租售比回归到一个超过中长期国债乃至存款收益的区间，且较稳定，说明房价跌到和这个城市真实居住购买力匹配的稳态，同时重新具备一定的资产属性可替换低利率理财收益。
图：2021年9月至2024年11月50城租金房价比走势图
与房价的走势相反，重点城市租售比近一年半有效提升，且如下图，涨幅与城市能级呈反比。
杭州作为二线头部城市，租售比年中数据在1.86%左右，原因是租金及房价走势双双受挫，且房价跌幅远远大于租金，以致租售比呈现上升态势，倒数的售租比年限跌幅全国前三。
2022年初，杭州租金涨幅领涨全国，但到2023年春天，跌幅领涨全国。
数据来源：诸葛找房数据研究中心
到2024年末，同比跌幅在6%上下，但是较2023已经收窄许多，杭州平均租金来到了50的关口，绝对值已经是2017年左右的数据，且仍小于二手房价的整体跌幅，导致租售比继续上升，低总价许多超2%。
▲截图自中指研究院百城租赁价格指数2024.11
可以理解成杭州的租赁市场的周期远短于房价周期，疯涨快退烧也快。
▲断桥 by 辉
上述近几年租赁、楼市的变化代表着，租金这头，哪怕当杭州8年土地财政白玩，人口吸了又流出，或者吸了没就业没收入，产业升了又降，逆城市化，租金基本面也就到45-50了，不会再有两年从高点70跌到50这样的跌幅（单位：元/㎡·月）。
房价这头，已知头部板块改善房源价格基本企稳，而整体二手房价还在跌，而整体二手房价还在跌，即近郊老房、市区中年房的价格跌得更多更快，并正快速以价换量成交争取不多的低总价购买力（不然就回老家了），支撑二手市场成交量的基本盘。
这意味着小面积、低总价房源的租售比在2025年春秋旺季，大概率会有一个进一步向上的趋势。
这对高门槛房买不起，小额预算存钱亏的投资者，以及纯安家房住不炒的刚需购房者进一步打开了购买的通道，最近房叔直播也有粉丝连线出现近4个点收益的房东。
只要租金长期收益稳定并且向上，起于微末的需求面会扩大，持续的低预算购买力从“消费品”安家和租赁视角进入楼市，如下图，预计两个红色框内的成交会继续上升到达峰值后稳定。
▲数据from杭州购房通
这80%多的成交，会铺平成交量的基础，进而打通置换链条，层层垒出购买力，稳定整体房价。
换言之，从租售比看，400w以下的低价房源快跌到位了，近期每月近6000套的数据已经很说明问题，这些底层朴素的安家需求会夯实2025房价的下限。
回稳二字，在分化的楼市里，亦是不同房不同命。
如果你有一套能“涨回去”回稳的房子，无疑是幸运的，恭喜。
如果你有一套没“跌到位”的老房子，一年带看都没几次，不要困在“涨回来”的陷阱里，丢掉负资产，往好置换怎么算都算得过来。
如果你的钱预算只能买一套跌到位的老房子，想要一个家，不要觉得“接盘”痛苦，比起2021高息限售站岗的朋友你已经省了太多，比起老家的未来，杭州的老房子哪怕未来折旧难卖，吃租金吃维护也依然稳得多，欢迎来杭州。
曙光就在前方。
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楼盘名 | 面积 | |||
义桥 | 94-104 | 17050 | 64 | |
下沙沿江 | 沐云川 | 96-104 | 30799 | 96 |
进化 | 熙璟观云院 | 142-227 | 20574 | 28 |
富阳 | 江望云城 | 65-110 | 18403 | 108 |
楼盘名 | 面积 | |||
运河新城 | 滨运锦绣里 | 98-169 | 36256 | 1.04 |
东湖新城 | 96-115 | 17611 | 1.05 |
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