云湖之城、翠璟杭颂府、缤纷城等 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓
值此传统淡季，11月的成交情况走出了一波“非传统”的行情，解读11月的行情以及内生的细节数据将是一个极适合观察的切片，足以解剖后续楼市的新气象。
今日推文，我们换一个方式来看，楼市的驱动方式，根本变革，杭州新房即将跌下神坛C位。
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一、在传统淡季，出现反常规的连续成长的成交高企。
继10月后再创新高，出现近万套的成交，新房也继续走高。
▲近20月杭州二手成交走势
比较明显，受政策情绪影响，10月出现成交高峰后的接棒，购买二手的消费者普遍存在“怕涨”、“避险”心态，尽管已过价格绝对低点，但相对低点也能接受，所以果断出手。
尤其是政策频发，可预见的在12月初还有一波高峰，来自享受契税新政的滞后成交。
二、成交主力是改善需求为主。
成交TOP20典型的以改善的次新房和10年出头的中年房为主，成交的主力面积在刚需到刚改。
▲11成交top20from我爱我家
三、理性购房、浅杠杆、绝不追高。
看似美好的数据，实际后半个月每周的真实下定数量走低，房叔公众号在持续监测亚运村、申花、奥体的成交量，前半月到后半月的下定成交变化，可以断言为“骤降”。
比如以单盘桂冠东方为例，冠绝全杭成交量的背后，10月成交100多套，11月前半月近40套，后半月成交腰斩，不足20。
这是“以价换量”的反向演绎，显示了“挂牌一涨，成交骤缩”的市场反馈，全杭的宏观数据也是如此，挂牌和成交走出了完全背离的预期。
四，库存难降。
仍然以亚运村为例，绝非笔者偏爱，只是单盘蝉联高居全杭成交榜首，断崖领先的成交量颇具指标意义。
9月中旬亚运村挂牌高点，桂冠东方+日耀之城累计挂牌近550套；以冠绝全杭的去化速度，10月中低点贝壳挂牌为约460套，而笔者写稿时两盘激活的挂牌增加又逼近490套，旁边的亚奥城刚交付一月有余，很快也会出证出挂牌，进一步推高挂牌量。
仅从库存的角度出发，低价房源以扫货的速度出清，一涨价反而又越卖越多。
由此也可以给杭州二手市场打个样，以亚运村近两月平均单月近百的去化速度都难以去库存，去年中全杭挂牌量是14w，年初时全杭挂牌量是15w打头，到年底反涨至16w，可想而救市反而“集体涨价”的根据之虚妄。
▲3月中vs12月中挂牌量，from手边买房
救市利好的5年化债计划成果，被1个月提前兑现预期的合成谬误迅速蚕食。
▲之江路 by 辉
至此，11月的成交数据已勾勒出杭州楼市的基本轮廓。
细心的读者已然能发觉笔者没有提及新房，原因正在于，连月数据直至11月，已经可以说明楼市驱动方式的根本性转变，转变的中心在二手房市场。
在今年的7月，笔者曾经在“二手成交量刚刚全面超越新房的节点”写过推文（从此，二手市场才是楼市C位 | 房叔说919），二手才是C位，那时便预言了“楼市自此进入二手房为主体的存量房市场，且不是楼市周期底部的短期现象”。
如今政策出尽的“短期”过去了，可以现实验证这一结论。二手房进一步成交量超越新房、存量房市场持续敦实。
甚至更进一步，因为新房限价的全面取消、核心区涨价地王频出和“140㎡的契税新政”，二手房市场已不局限于作为“成交池”的“量”的变化，而是驱动的发动机、水泵。
▲御园 by 辉
过去5年，楼市的驱动模式，是新房热带动二手，简称“倒挂驱动”。
由于限价和排社保的存在，“倒挂红利”是市场红火的主因，新房好，但并非人人可得，于是需求外溢，价格不敏感看同级别二手、价格敏感看次一级板块；
一旦形成成交，倒挂的存在和钱无处可去，加之“高社保、房票稀缺”等要素又促使卖房的房东进入置换环节，进一步推高新房热度，形成循环。
后五年则不同，中央“债期拖长”+“高能级城市供地搏发展”的规划十分清晰，二手去化慢、新房供应又不刹车将是长期局面，而取消限价和涨地价又让“置换驱动”的二手楼市成为市场真正的发动机。
二手好卖、正向置换正在带动新房市场的置换链条，新房价值在于二手外（麻烦但便宜、现房）提供一个“相似性价比”（新、好、简单但略贵期房）的选项。
这一点，在房企对新房求稳定价逻辑可见一斑：以周边二手为锚定，期房低于同板块近期成交二手竞品一些最为合理，想快降多点，想高品质高利润则走量慢些，甚至直接影响房企拿地决策的标底价。
同时，政策端，契税的减免、一线非普房标准的取消对二手置换的效果也远比刺激新房立竿见影。
总结而言，过去不到半年，伴随一次次的政策放开和房地产大基本面的变化，二手房市场相继代替新房成为楼市的主成交池、楼市价格的原初锚定标准，以及驱动市场整个交易链条的前置发动机。
▲西湖文化广场 by 辉
那么，这对购房者有什么决策上的启示呢？自然是提高“看二手房的权重”，并且学会看。
年初笔者的建议是“看看二手房”，年中“多看仔细看多个二手房楼盘”，到年末及后五年，笔者的建议是“抓准时机，以单套房源为单位仔细筛选二手房和新房比较”。
已知市场行情的“库存难降、供地难停、将交付楼盘投资客比例高”长期存在。
那么，每次高热次新盘的交付就是对该板块内所有竞品价格的一次供需大考，以近期申花和亚运村为例，桂冠东方和杭樾润府首套成交后一个月，是市场价格博弈完的低点，又是优质房源还充裕的节点，就是短期最好的入场节点。
相似的情况近两年高热交付存在的情况下会一直重复，甚至后五年，基本策略也可以借鉴，以此我们可以抓准购房节点。
举例，申花后续的杭曜置地一期、星瓒颂景府、馥香园交付之时，每个盘成交首套后，就是需要二刷三刷板块看房购房的入场节点，一个月左右价格博弈完就是很好的择优购房时间，同样，它们的入市会影响旁边杭樾润府、滨融府、武林邸小户型等同总价次新房的价格。
▲阳光海岸 by 辉
此时，假设申花还有新盘在售，价格必然以二手为锚，同时略高一些做高品质豪宅会更符合申花的能级。
你要明白，除非你是刮彩票圣体，一摇就是楼王好房源，景观、楼层、户型样样满意，不然，在高库存下不去的存量市场，周边一定有不少二手房源性价比是超越你摇号能选到的这套不甚满意的房源，比新房便宜、现房、税低、交付集中期出货压力大、省下两年多资金成本。
每次一有楼盘交付就先看盘，但不买，留几个内心的选项排个序。
接着到新房的首开期，就像填志愿一样，第一志愿：开盘楼幢高层边套大户型4房；
选不中，第二志愿，隔壁次新房心仪对花园的西边套，比隔壁次新更早交付的次新房的一套没卖掉的接着砍价；
房东不愿意，第三志愿，继续等新盘二开，配平总价，更好楼幢中层边套大户型；
选不中，接着第四志愿....
每每交付找周末刷一次看房，你都能建立新的价值排序。
麻烦吗？肯定比过去无脑上新房麻烦，但毕竟这不是买菜，买个车都要精挑细选，动辄能省几十万资金以及两年时间居住体验，还能选到更有性价比的房源，花点时间，不吃亏。
何况，存量市场，有的是时间，过一年二手总库存又加1w，除娃要上学的特殊情况，无需焦急，甚至新婚夫妻都可以租房慢看，骑驴找马。
翻过来说，政策市永远利好新房和供地，就必然推高购房者看“二手房”的时间成本，让你嫌麻烦选择多掏钱本身也是调控方向，反人性才有真实惠。
当然，如果你是单位时间成本很高的高净值人群，多看两套房多博弈一个月就把省的钱赚回来了，那自然不需要如此复杂，填两个志愿多消费一点即可。
▲武林门码头 by 辉
当行政限制层层剥离，市场回归市场，供需关系成为市场价格的根本，供不停，库存不消，收入不涨，二手市场作为买方市场避险、省钱的底色就将长期存在，以此驱动的楼市长期存在。
立足于新常态，转变心态，过去省时间赚钱，人人活在涨价预期，如今花时间省钱，做好节流是过冬的智慧。
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楼盘名 | 面积 | |||
丁桥 | 翠璟杭颂府 | 129-133 | 33381 | 57 |
未科 | 106-239 | 36722 | 274 | |
云城 | 106-139 | 35587 | 132 | |
钱塘 | 101-105 | 22506 | 44 | |
艮北 | 叠映揽月 | 128-166 | 44400 | 130 |
东湖新城 | 168 | 23256 | 32 | |
瓶窑 | 前程和悦府 | 192-260 | 22230 | 28 |
银湖 | 雍翠别院 | 201-259 | 24160 | 5 |
宁围 | 宸樾世际轩 | 108-136 | 31500 | 100 |
东湖新城 | 88-115 | 17599 | 260 |
楼盘名 | 面积 | |||
北部新城 | 星缦云渚 | 99-121 | 29090 | 12.5 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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| 买房没把握，那就多看看低密 |
| 140㎡背后的意志 |
