滨纷城、沐云川、云湖之城、璞翠云集、湖栖云庐等 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓
当这一切陆续发生，读者应该可以清晰地意识到，你买房的这个节点，发展放缓，很长的长期，楼市主体将处在以二手房交易为主体的“存量市场”，也是供需主导越“纯粹”的买方市场。
那么，当你不是大富大贵、摇号天命人，“保值诉求”只依赖地段的比重必然会逐年降低，而“产品和选型”则愈发会成为换手价值的重要载体。
大白话说，手里就这么多钱，强地段和豪宅买不起，后继接盘侠越来越少，大部分板块一定是供大于求，所以今天不能再无脑上车了，你要选个未来十来年后有人愿意买、好换手的产品，从建筑到户型，流动性越强，保值下限就越稳定。
今日推文便由此而来，转型纯供需市，“保值”产品怎么选？
▲秋水山庄 by 辉
原因在不同于楼市和价格、政策分析，用数据和逻辑说明“金融现象”即可，而谈“未来”保值，势必要预判未来买家大概率的价值倾向，这包含了感性，有社会心理的成分。
简单说，未来除了人口、税赋、老龄化等客观演变影响“产品”保值和流动性的因素，还得预判未来人大概率会喜欢什么房子、新房风格会不会大迭代等等，这些都是行业经验和来自历史的规律。
举个例子，上个月“望阙南”地块风头很红，均价要上7，相信滨江也一定能做出顶级产品力，但这种万千宠爱一定能打败时间、延续价值吗？
▲from阿里法拍
▲from阿里法拍
11月，昆仑公馆300㎡、5.2米层高跃层，均价4.7w/㎡起始价流拍；
这俩都是石材立面、顶级精装修、公区、带会所、地段足够市中心、当时都是新高地价的一代经典，风头无两，前者交付才约10年，后者11年还是卖小学区，绝对不老。
当然，可以说兰园快170的面积只有三房、昆仑公馆有两本证问题（如今不限购了实际上没影响了）、主城区周围界面一般、法拍房关注人少等等，但如此不老的一代经典，都几乎跌穿地价了，这应该是“老破大”的待遇才对啊？
所以，这背后，是时代价值思潮的迭代，站在10年前房企更重“作品表达”，轻“户型功能”，重“新古典、海派、繁复装饰”，轻“现代、钢和玻璃、简约公建立面”。
今天，不是老供应不好不经典，而是“新需求”不那么爱了。
于是，站在2025来临之际，望2035、2045，我们也会问“铝板+现代主义”的下一代是什么，会不会今天为了铝板和涂料争得面红耳赤，也变成“明日石材老钱豪宅”？那时买家的主流选项是什么？
▲永福寺 by 辉
如果笔者在2025买套房，无论新房二手，考虑未来：
买139㎡、4房最好带个小储藏、南向房间多中间套也没事、不买底层但1/3以下日照不错的楼层、近医院近地铁，学区最好有个“名校名头”就行；
这是前半句，是客观趋势和分析得来，当前二手80%成交来自400w以下，意味着主体还是刚需，未来会有改善需求，但不要多，面积加一点，89到129、139，这是大部分正常购买力能做到的“改善”真需求。
同时，总价可控，学区和楼高最花钱，娃越来越少，还遍地名校分校，“教育”改变命运本身都很难了，“强校光环”有就行，没必要花高溢价；
至于1/3高楼，强烈建议跑跑附近最近的消防支队，问问消防战士水枪能喷多高，云梯好不好救，在那个高度往下买。
追“高”，是一个特别时代性的审美，尤其伴随现代主义这种国际式风格，在二战后各国修复城市化及基建疯狂生长的阶段、追逐高效率而被“城市化”的第一代人群被动喜欢。
近医院和地铁，自然是买家有“通勤”和“社会整体老龄化”的考量，发达国家的经验，这样的房子，收租和流动性、保值都更好（吃租金还有学校边）。
至于139㎡四房，既符合人口和2-3人家庭越来越多的趋势和基本需求，总价也可控，另外，140㎡必然是未来“收税”的重要梯度线，普宅非普宅的分界线，不可能不参考，存在避税可能就要未雨绸缪。
▲钱江世纪城 by 辉
铝板贵，但是做了铝板公区就容易省钱，形式语言、园林、空间设计这些普通人乍一眼看不懂的方面通常就很弱，所以通常其实是一笔钱怎么花更好卖的问题；
但这种“现代语言”也是老东西了，1925年柯布西耶发布《走向新建筑》的现代主义建筑宣言正好100年，很快这种语言终会被“金属、玻璃、高楼”冰冷、单调、不想下楼、毁灭邻里、和公司一样的“后现代批判”，这是所有发达国家城市化历程的规律——
从效率到生活，再到更好生活就是城市“效率”。
▲西湖日出 by 辉
这方面，再给大家举个例子，如今被业主群吵得最多的“包阳台”问题，两边立场表面看是“不包统一好看颜值在线所以贵”vs“浪费空间生活不方便”；
背后，本质是为什么有这种“铝板好看，不包阳台好看，贵”的价值判断？
因为金属“皮肤”背后其实是“现代性技术审美的表达”，因为光滑打磨金属和透亮的立面，角柱空间的打开，都能直接彰显“现代”，但古代手工艺做不到；
而“现代主义”这种风格，认为“住宅是生活的机器”，人的生活是可以被统一鸽子笼定义的，是尊重效率和工业化的，但是不尊重生活的可能性和多样性的。
所以如今的小区啥时候最美？交付前一晚，一个人都没有的时候打个光最美。
然而，当楼盘的价值回归居住价值，材料和工艺一定是向环保可拼装好维护方向走，提高工业化率、预制程度，这是“产”的发展；审美和价值观上更为人服务，这是“房”的发展；更亲和城市，增加低密和城市交互的“街道空间”，这是“地”的发展。
前后两句的结合，当期省钱+未来求客群的最大公约数。
▲湖滨苹果 by 辉
自坚持写房叔说推文以来，时常在后台会看到有读者私信翻出过往笔者写的文章回顾；
这其中，除了老杭州和想买老破小二手喜欢的“老城老房”系列，最多也令人意外的是两年半前这篇（预言与往事，一座高楼的一生 | 房叔说No.412），每当某个城市出现高楼着火、掉墙皮等社会事件，就总有读者翻出来读。
每有这种时刻，总令笔者意识到，除了大部分人关心“楼市和价格涨跌”的金融品情绪；还是有不少读者愿意了解房地产作为“房、地、产”的人居、城市、历史人文、产业叙事...
过去，行政限制限定、价格限定、资格限定、“涨价预期”限定、“高利率”限定，坦白说，写后者就是专业度高+纯“没流量”的吃力不讨好；
只要能交付没几个人特别关心“房”，不好又怎样，规划画饼涨了卖，地皮涨价的换手傀儡罢了，顺砖、丁砖分不清就能写房地产，因为产品没那么重要。
如今以及未来，“保值”，不再是被“地段+配套”垄断，炫耀资本的象征，更多将是产品和选择“尊重生活和城市”的奖赏。
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楼盘名 | 面积 | |||
| 云城 | 云耀之城 | 100-139 | 27839 | 252 |
| 三塘 | 润百合庭 | 171-199 | 48224 | 126 |
| 留下 | 和家园玺园长流 | 199-335 | 93499 | 23 |
| 未科 | 云湖之城 | 106-199 | 36509 | 792 |
下沙沿江 | 沐云川 | 96-105 | 30499 | 99 |
钱二 | 潮语映月轩 | 159-234 | 51688 | 84 |
城东新城 | 翡翠锦和府 | 199-286 | 46347 | 180 |
申花 | 嘉映锦绣里 | 208-247 | 54999 | 128 |
富春 | 春缦金云院 | 222-193 | 24370 | 19 |
市北 | 110-131 | 34000 | 100 | |
东湖新城 | 88-115 | 17600 | 264 |
楼盘名 | 面积 |
| 2024杭州楼盘图（12月版） |
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