云湖之城、晴澜轩等 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓
最近，无论是房叔的一对一咨询还是直播，有两个板块很火，被问到很多。
一个是首开吸引了1300多人摇，西湖区最后一个2.8限价盘，云耀之城所在的云谷；另一个则是滨绿大家齐聚，热度颇高的平安桥，以及滨运锦绣里持续爆火的大运河新城。
▲近期两大热点，左-云耀之城，右-大运河新城平安桥
杭州最大比例购买力，300-600w，从刚需到舒适改善，只要有主城区和地铁诉求，很难不关注这两个板块。
被问到最多的问题，能不能投资、前景怎么样、和相邻的云城&勾庄的比较等等，正好也是笔者很欣赏的两个板块，就想深入聊聊，顺便给读者解惑。
以前见面先问“倒挂多少”，这类文章没人看，如今购房者理性不少，相信你可以找到自己的答案。
今日推文，云谷、运河新城，你可能没想到的价值——第三种城市叙事。
▲保俶塔by 辉
首先，拆解一下，什么是第三种叙事？
最简单理解，这俩都是老城、新城以外的第三种，老区新城；
学理一点说，房地产，是城市价值的股票，过去的价值叙事无非两种：
第一种，距离叙事。距离地标近的，包括文化地标、政治地标、战略地标等等，很好理解，西湖、武林门、拥江、省府附近、市府边上；
其中的成功典型模式，钱江新城是SOD模式，不用理解，浅白点说，钱新的价值上限可以套用无数话术，但下限夯实在市府公示搬过去的那刻。
第二种，产城叙事。这个大家听销售聊的最多，也被吐槽“画饼”最多，这叫AOD模式，也是中国新城最常用的模式，便宜生地天降规划形成强预期，然后通过基建和个别事件夯实预期，迅速做熟地块，通过生熟地价差融资、投资、建设。
中国新城最爱用的模式，AOD+TOD，典型的，未科+阿里搬家+多条地铁线路发布、万象城落地绿汀路拍地价历史前三。
细心的读者会发现，笔者在这里都谈的是“夯实”和“下限”，这和以往谈预期和天花板明显不同，本质是因为“增量”向“存量”市场转变，侧重点的变化。
▲西湖日落 by 辉
在城市化、市场转型的大前提下，于是，近几年出现第三种叙事，城市更新。住建、国土资源部和房管局近三年的高频词汇，年年愈发高频，还是各种专项债和三大工程窗口财政的发力点。
作为后城市化（转型存量城市化阶段）的最大主题，有生活的大家可以看看老城区，东河附近那些老破小这几年的变化，是作为这种叙事的一种切片。
但神奇的是，明明是土地财政、城市、房地产一杆子插到底的最新、重要、主要课题，却是鲜有人写，或者一提还是停留在“老房装电梯、刷墙改表”和“拆迁啦，房价要涨！”的描述里。
▲郭庄 by 辉
于是，你会发现，用第一、二叙事套进云谷、运新这俩“老区新城”，会有异样感。
用距离叙事，主城区边边上啊、跟郊区有什么区别？云谷么就是三墩西咯，运河新城，瓜山杭钢呀，这有什么发展的，不可能的。
用产城叙事，买运河新城干嘛不去买勾庄二手房，这么多套次新房，单价便宜不少，勾庄还有万象城和产业预期，运河新城就是一条运河+工业遗存+公园博物馆+卖学区。
买云谷，论产业天花板，去未科买、去云城地铁盘，赌那边发展上限高、有钱人置业多。
异样感来自于自圆其说像是这么回事，但也能感觉非全貌也，是老区城郊也是全新新城，杂糅在一起，结果看看登记摇号，热度不小。
原因在于，人们已经习惯了20年的“增量”视角，GDP7、8、5这么发展30年，这在世界历史都是极少数极段期，大家已经习惯看外来的钱和人怎么投资城市，没钱的去产城中心押宝未来第二条路，有钱的买地段靠近市中心第一条路，都是奔着追高去的。
但是，切成“存量”视角，去看怎么实现各种基本需求的满足，就要求均好，求稳定的供需量。
▲小隐园 by 辉
此时，就经常会遇到两个方面的问题，即最早进新城发展几年后想更进一步的去哪里？以及老城区里这帮不高不低的去哪里？这些存量购买力会去哪里。
前者，这几年大家都意识到了，最典型问题“房叔，夫妻在大厂上班，未科发展起来赚了点钱，生娃了，我要买学区房”，然后蒋村、三墩北、文新、文教、申花，这几个供需关系被推高，导致前几年的暴涨和时至今日持续不断的二手成交。
后者，反而关注得少，以笔者举例，父母退休住城西，在西湖区成长近20年，周末去老同学家拜访，停车+爬楼梯太崩溃了，别说小年轻，很多中年人都已经适应不了老城肌理，电瓶车、拖曳板儿是最好的生活方式。
这就是存量视角，谈论一个板块的下限，存量购买力置换带来稳定的供需关系反而是更值得看重的。
过去增量市场，看“上限”，如今逐步切换到存量市场，“稳”看下限，人们既有追天花板的投资预期，也有求稳的预期，如今的经济环境，当然后者会更有行情。
有信心的时候，未来说不好也是会好的，天花板越高越好，300w就敢杠杆拉满买1000w；
没信心的时候，老区新城很稳，天花板是什么东西？高杠杆是让人害怕的，总价不高+地铁+主城学区+生活配套，对爹妈住老城、钱不多不少的购买力就蛮好，这叫人民能力范畴够得上的改善。
▲西湖国宾馆 by 辉
写到这里，想必笔者也说明了云谷、运河新城的价值点——
稳，西湖区和拱墅区仅剩不多的发展空间，不是完全整拆整建但更新程度也相当高了，因为起点和总价本身也不高，下限有稳定的需求，且老城越老，下一代越有需求，330105和330106那是不可以动的。
但是看得见的上限不如隔壁高，不如北部新城和未科-云城核心区这种政府资源不停投资和砸下去的板块有想象空间，当然，空间大天花板高，“想象”成真也更难周期更长。
再说说二者的异同。
大运河新城，整体呈T型，T字中心是平安桥站，横向是工业遗存文化带，纵向运河文化走廊延伸到南侧，挨着桥西的核心区；
▲大运河新城规划结构 |
《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》
南侧滨运锦绣里卖完少有新房供应了，生活、艺文、通勤、学区成长、城市记忆复兴是标签，刚改和舒适改善会是定位，偏住偏娃偏主城区或者夫妻东西通勤的。
云谷，打开规划，宅地有几块但不算太多，被高架、老铁路、绕城高速和兰里景区隔离出的独立板块；
▲底图引用©博主：咖啡dad
产学研地块挤到偏西侧几个小角落组团，说明侧重点也是借力云城、未科共同发展，而非依靠老三墩，正好这几个小组团附近都有地铁口规划；
典型的“刚需到刚改”定位，偏“班”和期待“增值”的，至于荒，荒挺好啊，不然怎么总价低、独立性强、好建设、有预期。
写到这里，对于一个新事物，我们如何看待城市更新，这第三种的价值叙事？
▲内伦敦、曼哈顿、东京都的人口变化
代入一个“长期看人口”的进程，伴随产业升级和都市更新，在城市化的下半场，世界各国的千万人口大城有一个统一的规律：
城市中心人口密度疏散到重新回升，出现V形，同时价值进一步凝聚，这背后是“发展速度的放缓”、“服务业比重提高”、“劳动法制健全+产业、生活的分离”、“产业布局”的散点化；
大白话，把近似类型的上下游产业放一起专门给个城上班，产业有周期的，周期下滑了或者产业替代淘汰了这个城怎么办？这套模式怎么办？
所以，长期、稳定的后期城市一定是生活城、消费城，当东边不亮西边亮，总有赚钱的，还是在中心城区生活、消费，城市更新的叙事，就伴随着这一进程，而人口是住房价值的基础，它不能带来突飞猛进，但有稳定的需求。
▲郭庄 by 辉
我国已是多年的世界第二大经济体，总要接受一个不再以“债”为锚，GDP从5到4到3的大概率进程，AOD、TOD、SOD这些增量、粗放、非人主义的效率城市模式注定要降下权重。
杂糅、混合、多样，生活的复杂魅力要能被体会到，老区新城，就蛮好。
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楼盘名 | 面积 | |||
进化 | 熙璟观云院 | 148-174 | 26965 | 14 |
楼盘名 | 面积 | |||
未科 | 106-199 | 36509 | 12.25 | |
市北 | 晴澜轩 | 197-198 | 40928 | 12.25 |
青山湖 | 桃李映湖 | 183-244 | 30397 | 12.25 |
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