受疫情影响，2022年的经济形势并不理想，无论是整体投资环境还是个人收入，都面临着很大的压力。尽管商业贷款利率在不断的下降，部分城市首套房的贷款利率可以达到3%+，但仍有很多人去银行预约提前还款。而很多银行也通过各种原因，无论是拖延可以办理提前还款的时间，或者是关闭线上提前还贷渠道等方式，来限制提前还款的行为。
很多人选择提前还款，主要也是考虑各类投资品种收益的降低，例如银行理财，还有就是房产升值不及预期，如果有些闲钱，提前还款是更加划算的选择。
网上也充斥着提前还贷怎么安排合理的建议，很多看起来就非常不靠谱！家里的领导也跑来问我相关的问题，解释半天嫌我说不清楚，所以我打算写下来，供领导翻阅。
关于提前还贷，主要解决以下几个问题：
一、评价的原则在评价哪个选择更加合适的时候，我们应该树立一个评价和比较的原则：- 货币有时间价值，今年还10万和明年还10万是有区别的，因为这10万元能产生利息
- 利用内部收益率（IRR）来评价，IRR是一个不错的指标，可以有效的比较不同现金流并考虑时间价值，比较起来更为直观，尽管这个指标有自身的局限性（稍后讨论）。评价投资选择时，优先比较IRR，再定性考虑流动性、风险、投融资门槛等因素
- 任何选择在于比较，一项投资是否值得需要有比较基准，也就是要考虑机会成本，同时要明确选择的范围有哪些，没有最好只有更好，没有最差只有更差
二、什么样的收益下贷款买房合适这里主要讨论投资角度买房的逻辑，不涉及自住房产的考虑。假设向银行贷款70%投资于住房（期房），贷款30年，房贷利率为4%，购买的住房100平，单价6万，假设房产每年增值4%（不考虑交易税费影响），5年后卖出。该项投入的回报为4%。借款部分的利息成本等于投资收益，非借款的部分也等于房产增值率/房贷利率，因此整体的回报率还是4%。如果房产增值率变为5%，整体的回报率则增加到6.6%，因为动用了杠杆，即借的钱也有正的投资收益，与投入的本金相比，那肯定是能够有超过房产增值的收益率。反之，如果房产增值率变为3%，整体的回报率则会降为1.26%，收益率降幅超过房产增值率的降幅。所以，按揭贷款买房是笔杠杆投资，如果整体投资收益率超过自己设定的最低要求回报，例如5年定存利率（3%？），那么是可以考虑的。这点相信大家都了解。但关键的是，未来房产到底能有多少增值？如果买的是期房，开发商能否如约交房，房屋品质如何？这才是最大的问题。对于是否持有杠杠买房这项投资，上述分析也同样适用。此外，除了从收益率角度看，是否提前还贷、提前还多少也取决于是否有资金可以用于提前还贷，即投资的流动性考虑。与之相关的也就是融资渠道，如果提前还贷，未来若需要再借一笔金额较高的资金的话，可能没有更好的渠道（不提一些像经营贷这类有风险不合规的方式了），最后就是风险，也就是投资回报的不确定性。这个逻辑比较简单，如果你手头有100万，贷款利率为4%，无论选择何种还款方式，只要这100万的投资收益大于4%，那么不提前还贷的话，这笔资金（100万）除了付房贷月供外还能有正的回报。除了收益率角度外，仍要注意以下几点：房贷每期还款中除了有利息部分还有本金部分，而一笔投资例如5年的定存，5年内是没有投资收益现金流的，整体现金流是净支出
提前还款如果选择维持原有贷款期限不变的话，在还款期限和这100万投资的资产回报期限不同时，要注意再投资/融资风险
如果房贷利率是4%，现阶段能够有如此高保障收益的投资产品并不多，追求超过房贷利率的投资标的，须注意收益不确定的风险
一般按揭贷款有两种还款方式，等额本息和等额本金。等额本息即每个月还款相同的金额，其中利息的部分前期占比较高，等额本金即为每个月还款相同的本金，每个月还款的总金额前期较高。网上有一些关于两种还款方式下何时还款最合适的问题，比较累计还了多少利息，其实这样的问题讨论及比较没有太大意义，本质上没有考虑清楚货币的时间价值。尽管还款的现金流不同，但是他们的IRR是一样的，按照前面的例子来看，都是4%（Surprise！），也就是有同样的利息成本率。区别就是等额本息前期的还款压力小，这也是为什么很多人选择这种还款方式的原因。至于贷款余额以及每月还款哪些部分属于本金，哪些部分属于利息，并不重要。即使提前还贷，单看贷款现金流，利息成本仍然是4%。尽管这两种还款方式自身的资金成本率是一样的，但是当他们和前面例子提到的房子本身交易的现金流合并来看的时候，由于贷款现金流的分布不同，两种还款方式产生的整体投资回报的IRR还是有区别的，例如在压力情景一（房产每年增值5%）下，等额本息的回报率为6.60%，而等额本金的回报率为6.48%。为什么呢？本质上，IRR是现金流加权下的投资回报率，现金流分布的不同会影响计算的结果。用人话来说，可以理解为等额本金前期还款金额较高，和房产增值的金额相比，前期可用于“再投资”的资金更少，因此回报率更（好像也没有更清楚）。总体上等额本金的回报率变化要低于等额本息的回报率变化，前者可以理解为前期还款高，杠杆更低。除了收益率的考虑之外，这两种还款方式主要的区别在于不同时期流动性的要求不同。很多朋友虽然希望提前偿还贷款，但是手头资金还无法完全还清，或者考虑到例如房贷月供税收优惠等原因，选择部分还款，通常会遇到三种选项，1）剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，2）剩余贷款每月还款额减少，保持还款期限不变，3）剩余贷款每月还款金额减少，将还款期限缩短。对于还款方式的区别，在贷款利率一定的情况下，差异就在于还款期限的长短。我们可以把提前还贷不同方式的选择和首次贷款时选择还款期限的情况进行类比，本质是一样的原理。如果类比于首次贷款时，对于还款期限的选择来说，比较好理解结论。- 如果结合房产增值现金流，整体投资回报率水平有所不同，前期还款现金流小的选择回报率杠杆高
- 如果预期未来的融资的利率会下降，可以选择更早还完贷款的方式。但是与之密切相关的，就是融资渠道的问题，正规渠道能够像按揭贷款融资的方式比较有限，比如提前还贷完，没有另一套住宅便无法继续按揭借款
虽然IRR是评估投资选择一个非常重要的指标，但是其仍有很多局限性：- 没有直接的反映再投资或再融资风险，比如比较贷款20年或者30年的时候，选择贷款20年，20年之后的再融资利率是不确定的，这类问题可以通过不同情境测试来解决
- 没有直接的反映在不同情景下提前还贷并再融资或投资的影响，例如假设未来利率持续下行，N年之后再还款回报率的结果，这类问题可以通过不同情境测试来解决
- IRR是个比率，无法反应投资规模的大小，以及对于现金流方向多变的投资选择来说，可能会求出多个解或者无解，这类问题一般可以通过观察净现金流现值（NPV）来解决
利用IRR能够更好的帮助我们判断提前还贷或者不同还贷选择下哪种选择的资金成本率更高，结合对于投资流动性、风险、投融资门槛等方面的判断，可以更加全面的帮助我们作出选择。
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