商管赛道，一直是上市物企的“王牌”之一。
因其远高于住宅业态的毛利率，可以说手握商管，物企盈利水平都要增色不少。
如历届年报业绩，毛利率前10队列中，商管物企就占了几乎一半。
星盛商业以超50%的水平多年霸榜，开超市、便利店的祈福生活服务紧随其后，再之后便是华润万象生活、宝龙商业和中骏商管等。
所以，单从盈利水平看，商业物管还是很香的。
不过，商业物管真正刺激到市场神经的，并不是第一家上市的商管物企宝龙商业，而是华润万象生活。
01
2020年,华润万象生活向港交所递交招股书。
按理说有华润置地背书，三道绿线加持，华润万象生活相当于含着金汤勺出场，理应被夹道欢迎。
但其110.72倍的发行市盈率、逐年下滑的净资产收益率、远低于行业均值的毛利率等指标，并不被市场看好。
因为，彼时物业股独立行情结束，当年上市的物企多有破发，所以超百倍的发行市盈率多少限制了韭菜的想象。
雪球大V称华润万象生活将成为物业股的终结者，有小散则表示鉴于华润在万宝之争的表现，不会打新。
市场有小情绪，但没扭过华润万象生活的粗大腿。
12月9日，华润万象生活敲锣，盘中涨幅一度超过45%，最终收涨25.56%，市值616亿港元，位列港股上市公司第三位，PE（TTM）高达109.87。
同日一起大涨的还有宝龙商业，涨幅8.18%。
预期中的破发并没有出现，这让市场此前看衰者懵逼。
匠朴研究所分析表示，宝龙商业和华润万象生活同时大涨，皆是因为他们身上都有一个共同的故事：
商业物管。
虽然当时二者商管规模相当，盈利水平也相差无几。但加上央企属性，华润万象生活就一骑绝尘了。
如2020年中报数据，华润万象生活有51个在管购物中心，总建筑面积为5.6百万平方米。而宝龙商业也有51处在管零售商业物业，总建筑面积为7百万平方米。商业毛利率都在30%以上。
由此，“住宅+商管”的双轮驱动模式被其它物企争相模仿。有商管的卯足了力气，没商管的积极捯饬。
02
华润万象生活之后，带商管标签上市的物企是星盛商业、中骏商管。
其中星盛商业多次递表后，终于在2021年1月26日敲开了港交所的大门，以纯商管身份坐上了效率之王的交椅。
而中骏商管，2020年还表示没有“暂没计划分拆物业上市”，可7个月刚过，便向港交所申请递表。
在勿爷看来，主要还是关联方“债务危机”刺激了中骏商管改口。加上商管赛道正酣，中骏大佬黄伦选择追风。
客观来讲，以招股书中披露的数据，中骏商管“住宅+商管”的双轮驱动成色不差。
如，商管收入逐年增长，住宅收入逐年递减，毛利率水平也是商管吊打住宅业态。
不过，中骏商管有难以避开的硬伤，对关联方太过依赖。如中骏集团开发项目及共同开发项目贡献其在管面积的96%，贡献收入的98%。
也就是说，万一中骏出点什么问题，物管板块都将被被动承受亿点点暴击。
后面的事情大家都知道了，中骏违约，中骏商管不得已上演儿子救父，大额计提减值，一定程度上影响了业绩。
如果说宝龙商业、星盛商业和中骏商管还算是幸运的，那么万达商管和瑞安新天地就有点点背了。
万达商管多次递表未果，王健林最终失去了控股权，而瑞安新天地递表一次后，再无动静。
商管赛道虽香，但有的物企并未咂出个中滋味。
03
相比本身含有“商管业态”的物企，那些上市时没有装入商管资产的也在积极捯饬。
如，碧桂园服务、融创服务、正荣服务和远洋服务等。
2021年4月，碧桂园服务以2000万收购碧桂园旗下的4家商管公司（其中两家亏损）；
2021年5月，正荣服务8.91亿收购正荣商管99%股权；
2021年6月，远洋服务正式引入关联方商管业务；
2021年11月，融创服务以18亿收购融创商管运营板块；
可以说，通过收购以上几家物企补上了商管短板。据2021、2022及2023年业绩数据显示：
远洋服务商管板块收入增速是28.2%、14.5%、-0.4%；
碧桂园服务商管运营收入增速是--、96.4%、-21.2%；
正荣服务商管收入增速是--、151.1%、2.6%；
融创服务商管板块收入增速是6526.7%、-15.9%、--；
从数据面看，除了正荣服务，其它3家商业业务都出现了负增长。
特别是融创服务，除了2021年爆增65倍之后，随后两年业绩逐渐归0，曾经花18亿收购的资产暂时打了水漂。
业内人士表示，物企收购关联方商管资产，大概率都是地产缺钱物企支援，地产补了血，物企补充了看似很香的商管板块。当时看是双赢，目前看好像只有地产得益，物企亏了。
至于融创服务商管板块收入归0，有评论表示，融创服务是把商管业务外包方便走账，疫情之后可能已经束之高阁。而2023年报业绩中，融创服务并没提及商管板块消失的原因。
商管不香了吗？当然不是。
商管物企中，业绩相对稳定的是华润万象生活、宝龙商业，近三年商管板块业绩都是正增长，而星盛商业和中骏商管只有2022年出现负增长。
商管板块是香，只不过有的物企品出了黄连的味道。
结语：
综上所述，商管板块曾被物企认为是新的业绩引擎，纷纷效仿。
但相比住宅业态，商管板块稳定性不足，很大程度上受到经济周期影响，如消费降级，就会让商管物业残血。
因此，勿爷觉得，在动机纯正的前提下，不是商管物业不香了，而是逃不过经济周期。
对染指商管的物企来说，除了关联方因素外，难题可能又多了一个。
