3年地产“殇”，3年物管“痛”。
地产圈还在迷离，物管圈却逐渐有了起色。
除了大部分国家队物企外，从目前公布业绩的60多家上市物企中，勿爷注意到，民营物企的独立造血能力不断增强：
以前主要依赖关联方投喂，如今基本上可以自食其力。
据不完全统计，已发布业绩的上市物企总收入中，其中来自关联方输出比例不断降低，大多下降至50%以下。而关联交易占比更低，有好几家都是个位数。
如，万物云、碧桂园服务、佳兆业美好、融创服务和世茂服务关联交易占比分别降至：
13.5%、不到5%、15%、8.1%、13.7%。
这意味着，即便关联方出现极端情况，对物企影响也极其有限。
本篇我们以世茂服务为例，分析下其在独立、涅槃路上的2023年业绩。
01
2020年6月，伴随物管风口，世茂服务向港交所申请IPO。
和同期队友一样，世茂服务一出场便被市场诟病严重依赖关联方。理由是2018年至2020年，世茂服务大部分服务的收入还是来自世茂集团开发的物业，收入输出的占比达到：
88.8%、89.9%、83.9%。
还被吐槽以低价路线扩张。而如今3年将过，世茂服务对关联方依赖几分，扩张质量如何？
3月28日，世茂服务公布了2023年全年业绩。
翻阅业绩后勿爷注意到，世茂服务主要收入结构已大为改观。
以前是物管收入、社区增值服务和非业主增值服务收入的三驾马车，如今增加了城市服务的增长引擎。
其中代表关联方输出的非业主增值服务收入2.13个小目标，其占比已从2019年的25.8%，大降至2023年2.6%。
而且物管收入中，关联方输出的在管面积6160万平方米，独立第三方拓展了1.89亿平方米。前者是后者的三分之一多一点。
根据年报所述，世茂服务独立第三方竞标外拓的平均物业管理费达到了2.3元/㎡/月，离世茂集团输出的项目物业费可能就差三分之一个钵钵鸡。
按照世茂服务两块多的物业费水平粗略计算，独立第三方贡献了物管收入的70%以上，关联方输出占比远不到30%。
算是非业主增值服务，近三年房地产相关业务收入逐年下降，依次是 43.5%、33.1%和13.7%。
这意味着，上市以来世茂服务以高质量外拓，基本上摆脱了地产束缚。
02
分析业绩，避不开的话题是一些指标降速。
如世茂服务2023年在管和合约面积出现小幅下滑，营收和毛利也微降了一波。
在勿爷看来，这是物企实现高质量发展必经的阶段。
之前几年物企都在摸着石头“规模为王”，但蜜月期后发现个别标的不是小甜甜，只能缩减或者剔除。导致规模微降，业绩受累。
和其它物企一样，世茂服务也是这种情况。
不过如果把时间线放长一点，暂时的业绩下滑只是物企发展道路的上的一个插曲。
如世茂服务本期业绩中物管收入52.92亿，同比增速只有5%，但近5年复合增长率是44.9%，依然处于高增态势。
而且勿爷注意到，在经历了2022年大额计提减值的放血疗法后，本期业绩净利润3.17亿，同比增速136%，扭亏了。
要知道去年还亏损8.77个小目标。扭亏主要原因是世茂服务本次计提减值回归常态，较去年暴降92.96%。
世茂服务自己也做了压力测试，若剔除关联方减值、摊销等减项，其核心净利润是6.48亿，同比增速29.6%，和一些国家队物企相当。
另外世茂服务一些业绩指标表现积极。
如，销售及营销开支费用大降41.5%；行政开支下降27.1%。这都是世茂服务优化管理团队，降本增效的结果。而去年这两个指标因收购外拓、宣传等成本增加同比增速是26.7%、96.9%
经营活动产生现金净额10.3亿，核心净现比大幅提升至1.45。而去年同期净流出15.12亿，一减一增表明收缴回款能力提升，如非住业态的回款率提高至90%。
年饱和收入达63.02亿元，同比增长20.7%。其中，非住业态年饱和收入占比37.5%，来自B端大客户及大单项目收入贡献占比大幅提升，其收入占比均提升至42%……
显而易见，不要自行车的当下，世茂服务业绩成色明显改善。
03
分析完独立性和业绩，我们再说说世茂服务的业态结构有何亮点。
我们都知道，同质化使得物企竞争力下降。如何区别于其它物企，突出特色，是物企未来脱颖而出的保证。
如前提到的世茂服务收入结构已从“三驾马车”变为“四轮驱动”，即在物管收入、社区增值服务和非业主增值服务的基础上，新开辟了城市服务赛道。
物管收入一如既往的稳定，城市服务的蓝海有待开发，已是行业共识。勿爷就分析一下社区增值服务。
世茂服务的社区增值服务，其收入占比一直高企，在上市物企中也曾遥遥领先。此后又开辟了细分赛道，如养老服务、校园增值服务等。
如旗下品牌椿熙堂自2021年至今已成为物管行业养老服务领头羊，目前已覆盖20余个城市，269个社区站点（2021年是50个），服务对象超过35万人。
数据显示，养老服务业绩期内贡献了1.63亿，同比增速15%，毛利率提升2.9%。
另外，校园增值服务创收4.13亿，同比增速3.7%。
这主要得益于世茂服务2020收购的浙大新宇。而后者是成立20年的高校园区服务商。当时浙大新宇覆盖全国30余座城市，服务240余个高校园区，为200余万师生及用户提供服务。2023年更是中标了多个优质团餐大项目。
不难预判，随着老龄化社会即将到来，住建部鼓励有能力的物企进入养老领域，世茂服务已经有了一定的行业话语权。乌镇养老模式迈向全国就是最好的例子。
而教育部在“十四五”规划及2035远景目标中，明确提出了“建设高质量教育体系”，高校后期服务就显得尤为重要，这也表明世茂服务抢得了先机。
有什么破天富贵比踩准政策节奏来的容易？
所以，即便剔除掉非业主增值服务板块，世茂服务还有三大潜力引擎，未来业绩还是有不小的想象空间。
04
综上所述，世茂服务在“卧薪尝胆”两年后，基本上摆脱了关联方掣肘，而且业绩成色可圈可点，还打磨布局了潜力赛道。
依照目前的迹象，预判不错的话，捱过阵痛期、穿越分水岭后，世茂服务可能快“上岸”了。
只是需要时间去验证，就如张三丰开创武当多年后才悟出太极一样。
