中报季几过三分之二，终于有在港上市物企发业绩了。
8月19日，保利物业发布2024年中期业绩。勿爷整理了本期和去年同期业绩数据如下：
在管面积7.57亿平方米，增速16.46%，直追万物云和碧桂园服务。
营收水涨船高，创收78.71亿，增速10.2%；
毛利表现略逊，增速只有6.5%，毛利率也下降了0.71个百分点。
净利率和去年持平，维稳10.9%。自2023年中期提升1个百分点后，算是hold住了。
在当下惊雷不断的物管圈，保利物业能稳住局面，实属不易。但是考虑到保利物业的央企背景，也就不足为奇了。
国家队嘛，大家都懂。由于关联方无忧，管理层也没大的失误，更是没有大额计提减值，所以，业绩就应该稳，不稳就不对了。
不过在勿爷看来，保利物业业绩稳是稳了，但和往年对比，越来越慢不说，成色貌似还有下降的趋势。
2023年中期，保利物业毛利和净利润增速分别是15.8%、22.2%，而2024年中期增速仅有6.5%、10%，下降了一半还多，说腰斩一点也不过分。
把时间线拉长看，保利物业业绩增速连续多年下滑，越来越慢。
可能有人说，盘子大基数大，所以增长慢。的确，2023年中期，保利物业在管规模增速24.8%，本期却只有16.46%，当然会影响营收、毛利和净利润指标。
勿爷觉得，这样分析理论上没什么问题，但根源还在于管理规模质量下降。
从在管面积来源看，关联方保利发展输出了2.66亿平方米，而第三方是4.91亿平方米。前者占总在管面积的三分之一都不到，后者却占了一大半。而且二者增速，关联方远不如第三方，此消彼长。
但由于物业费差异，总收入中却是保利发展输出的在管面积贡献了58.6%，第三方仅贡献了41.4%。
保利发展输出收入逐年下降，原因是房地产行业大势所趋，关联方输出减少。
根据同日保利发展公布的半年报不难发现，除了营收微增1.66%、归母净资产增加0.92%外，经营活动现金流量净额、净利润及每股收益都大幅下降。这是保利发展自2021年以来，第三次出现归母利润、现金流等指标负增长。
这也意味着即便是央企也难以免俗，只是相比民营房企，爆雷系数极低。
如果房地产行业仍不见起色，销售端持续低迷，为保利物业提供的助力也将越来越少。直接影响后者的业绩表现。如非业主增值服务收入同比下降2.1%。
或许预判了未来，即便外拓标的成色比关联方的低，保利物业在第三方外拓上异常积极。这也是导致第三方在管面积一家独大的原因。
由于央企属性，保利物业并没有对关联方款项大额计提，也没有对第三方挥刀。但是贸易应收账款增速却值得警惕。
数据显示，本期业绩保利物业贸易应收账款37.3亿，同比增速52.6%。其中关联方8.38亿，增速61.08%；第三方28.9亿，增速50.37%。
而去年同期，关联方应收账款增速是38.4%，第三方是9.9%。
不论是第三方还是关联方，应收账款增速都远超营收增速，还大幅提速。若行业仍未走出冬天，计不计提？这为保利物业未来的业绩质量增加了不确定性。
除了管理规模质量下降外，社区增值服务没有朝预期发展也是影响本期业绩成色的因素之一。
我们都知道，保利物业是最早放弃收并购的物企之一，多次修改募集资金用途用以挖掘社区增值服务。但从社区增值服务的表现看，有点不尽人意。
社区增值服务2022年、2023年、2024年中期业绩增速分别是：
16.6%、-9.3%、-1.8%。营收占比依次是21.8%、17.8%和15.9%。
增速下滑，占比下降，这便是保利物业深挖社区增值服务的结果。
非业主增值服务也是一样的情况，增速和占比双双下降。这一点无需多说，该懂的都懂。
