有的物企选择私有化退市，有的物企却执着IPO冲刺，地产大佬们各有盘算。
在华发物业退市16天后，10月16日，同为国资背景的深业物业第4次向港交所递交招股书，追平了众安智慧生活和万达商管的递表次数。
华发物业退市的理由是估值低圈不到钱，那深业物业为何如此执着呢？
或许时为了顺利通过聆讯，不同于首次递表，本次深业物业没有提及募集资金用途之一是要:
“为两个集团的业务增长和扩展提供财务支持，提供更强的融资能力”。
而是和大多数物企一样，表示要：
“用于战略投资及收购、与选定企业战略联盟、优化数据化服务平台等等。”
记得最大独立物企长城物业IPO时，称上市是为了补充流动性；商管物企瑞安新天地则是打算要用募集资金优先归还偿付股东贷款！剩余才会作为营运资金等。
结果二者IPO双双折戟。以史为鉴，深业物业貌似吸取了教训，招股书中把为关联方补血的心思藏了起来。
之所以这么说，是因为深业物业控股股东深圳控股，虽然是国资属性，但并没有向其它国家队一样具有免疫技能。
在一个多月前公布的中期业绩数据显示，深圳控股上半年亏损11亿港元，同比扩大844.26%，达五年最高。而去年中期亏损1.17个港币小目标，是2022年以来首次亏损。是哪哪都需要钱。也就是在去年上半年，深业物业才正式冲刺IPO。时间上太过巧合，不排除为是为关联方建立“第二增长曲线”。另外，最近股市有所起色，如果能顺利上市，有国资背景加持，深业物业应该不会出现华发物业不被青睐的情况。所以，股市有起色和关联方“刚需”，或许是深业物业如此执着IPO的两个原因。
招股书显示，相比首次递表，深业物业在管面积8920万平方米，比2年前增加了3000万，再加把劲就可以跻身亿平方米俱乐部。合约面积9230万平方米，比首次递表披露的增加了3050万平方米。而2021年度-2023年及2024年1-6月，深业物业实现营业收入分别约为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元、14.1亿元。
2022年、2023年及2024年中期营收同比增速分别是9.1%、15.5%、9.8%，起伏较大。
同期毛利增速分别是20.96%、25.99%、9.59%；同期净利润同比增速是62.4%、33.88%、11.58%，毛利和净利润增速皆呈现连降趋势。
不过和首次招股数据相比，深业物业扭转了2021年净利润同比下降29%的局面。
盈利水平方面，2021年度-2023年及2024年1-6月毛利率分别为13.0%、14.4%、15.7%及15.7%。但同期净利率分别是3.5%、5.1%、5.9%及6.6%，不到两位数，很国家队。同样，虽然是国家队，深业物业也存在金融资产计提减值，2024年中期这一指标同比暴增341.9%。
深业物业主打的是住宅+商管+城市服务。其中按照2024年中期在管面积看，城市及产业园服务占比62.7%，住宅物管占比31.9%，商管占比5.4%。三者贡献收入占比45.2%、31%和23.8%，和在管面积保持一致。其对应的毛利率分别是13.4%、10.3%和27.3%。从数据面看，虽然有高毛利率的商管赛道，但占比太少。而占比最高的城市服务低毛利率拉低了深业物业整体毛利水平。另外还有贸易应收账款，深业物业应收账款增速远高于营收增速。招股书中解释为业务扩张导致，但在勿爷看来不论是关联方还是独立第三方都受到大环境影响，深圳控股业绩骤降、独立第三方续约率下降，以及物业费难以提升还微降等等，都限制了深业物业的想象空间。
如城市及产业园服务的续约率，关联方从2021年是100%，2023年是88.9%，而2024年中期只有25%。独立第三方则是从2021年的79.0%降至2024年中期的73.3%。还有物业费，除了住宅和商管有所提升外，收入占比最大的城市及产业园服务从2021年的2.2元/㎡降至2024年中期的1.8元/㎡。
综上所述，深业物业虽然是国资物企，但从目前披露的业绩看中规中矩，鲜有亮点。
众安智慧生活服务是4次递表终于上市，万达商管是4次递表无奈放弃。那么深业物业呢？
